CM은 재개발.재건축 사업의 성공 파트너다

<국토일보 CM 이야기 2>

박종순 [한국CM협회 본부장/경희대학교.가천대학교 건축학과 겸임교수]

재개발.재건축사업은 이해관계자가 많고, 사업진행 과정이 복잡하기 때문에 분쟁의 발생 가능성이 매우 높다. 이는 조합과 조합원, 조합(원)과 시공사, 조합(원)과 행정 관청 사이의 분쟁이 대표적인 유형이며, 이러한 분쟁 발생은 조합의 비전문성에서 비롯되는 경우가 많으며, 장기간 계속될 경우 분쟁기간동안에 사업 자체가 진행되지 못하기 때문에 사업비의 급증으로 인한 조합원들의 피해가 많다.

정비사업조합은 건설사업관리(CM) 도입으로 사업전반에 걸쳐 투명성을 확보하고 조합원들의 불신을 해소하여 효율적인 업무처리로 사업기간을 단축해야 조합원의 부담을 최소화하고 재건축으로 인한 이익을 극대화할 수 있다.

삼풍백화점 붕괴 사고를 계기로 1997년 건설산업기본법에 도입된 건설사업관리(Construction Management; CM)제도는 월드컵 축구경기장, 인천 국제공항, 평택 미군기지이전사업 등 국책사업에서부터 CM 발주가 확대되고, 민간사업에서도 CM 적용이 증대돼 건설분야의 전문성이 부족한 발주자를 대신하여 사업 초기부터 체계적인 시스템을 적용하며, 사업비를 절감하고, 공사기간을 단축하면서 품질을 향상시켜 발주자 수익을 높이기 위한 CM을 적용해 사업을 성공한 사례가 점차 늘어나고 있다.

재건축 사업의 성공을 위해서는 재건축 경험이 많은 CM 전문가의 도움을 받으라고 권유를 하면, 어떤 조합에서는 “우리가 건설사업관리 전문가들이다”라고 주워들은 풍월로 선무당이 사람 잡을 소리를 하며, 또 어느 정비업체에서는 우리가 CM회사라고 하면서 전 직원이 몇십명뿐인 정비업체들이 CM회사 행세를 하며 물을 흐리는 이름만 CM회사인 곳도 많다.

CM은 수백명의 각 분야별 전문가(건축사․기술사․건설사업관리사)들이 모인 건설사업관리 전문가 그룹(CM Professional Group)이 할 수 있는 전문 업무이다.

그러나 대부분의 조합은 전문성 부족을 인정하지 않고 조합 집행부의 과거에 만연했던 주먹구구식의 일천한 건설 경력만으로 생애 처음 재건축 조합을 이끌면서, 정비사업자와 설계자 그리고 시공사만 잘 관리하면 사업을 성공할 수 있을 것이라는 막연한 기대감으로 무모하게 사업을 추진하고 있는 실정이다.

최근 교육을 받은 조합 임원들은 “CM 이야기를 들어서 알고 있지만 조합원에게 부담이 되는 용역을 발주하기가 어렵다”고 한다. 이는 하나는 알고 둘은 모르고 하는 소리들이다.

소송이 발생하면 변호사에게 수임을 의뢰하면서도, 수백억에서 수천억원이 왔다 갔다 하는 공사비와 이주비를 포함한 총 사업비와 사업성패가 관련된 가장 중요한 계약관리, 설계관리, 사업비관리, 공정관리, 품질관리, 정보/문서관리 등 사업관리 전반에 걸친 각종 업무를 추진하기 위해 파견된 각 분야의 전문가들이 상주하면서 관리하는 CM용역비를 조합원 부담 운운하면서 회피하는 것은 정비업체와 시공사, 설계사의 말만 믿고, 조합원의 비용 부담을 빙자해 조합을 투명하게 운영해 사업을 성공적으로 이끌겠다는 의지가 부족한 조합이거나 조합집행부가 CM업무에 대해서 무지한 조합이라고 밖에 볼 수가 없다.

문제점이 많이 노출된 공공관리제도에서도 이를 극복하기 위해 CM 도입을 적극 추진하고 있다.

특히 정비사업의 성공을 위해서는 조합이 시공사와 대응할 수 있는 재건축 수행 경험이 많은 CM 전문가는 시공사 선정을 위한 입찰지침서의 작성 및 지원 업무 그리고 시공사에서 제출한 사업제안서의 분석과 총사업비가 엄청난 공사계약서를 작성할 때 조합에 불이익 당하는 일이 없도록 자문과 조합원에게 유리한 계약서를 작성할 수 있도록 기술적인 계약조건을 검토할 재건축 계약관리 전문가 등의 참여가 절실하다.

조달청 ‘설계관리업무편람’에서는 시설공사의 부적정 요인 중 가장 큰 비율을 차지하는 요인이 설계의 부적정(41%)에 의한 것이며 체계적인 설계관리에 의해 시공품질을 극대화할 수 있음을 강조하였다. 또한 설계도서의 검토와 사업시행인가를 받기 위한 설계도 및 시공성 검토 등 사업 성패를 좌우하는 중요한 업무를 설계사와 시공사에게만 의지할 수는 없다.

그리고 시공사에서 공사를 원활히 추진하기위한 수많은 자재와 공법선정을 위한 조합 집행부의 의사결정을 지원해주고, 시공사와 조합의 갈등관리와 설계변경에 대한 조합집행부를 보좌할 재건축 CM 전문가의 참여가 필수적이다.

재개발.재건축사업에서 투명하고 효율적인 사업을 진행시키기 위해서는 조합원의 위치에서 사업을 관리할 전문가의 도움이 절실하며 이에 CM을 도입해 조합원들의 부담을 최소화해야 한다.

즉 재건축에서 성공적인 사업을 위해 발주자인 조합원의 문제를 잘 파악해 정비사업전문관리자 업무 외에 설계와 시공에 관한 조합의 전문성을 높여주고, 갈등관리를 해소해서 빠른 사업진행에 따른 사업기간 단축, 사업비 절감 및 아파트의 품격을 높여 품질확보에 주력할 수 있는 CM을 도입해 명품아파트를 건설하고 조합원의 재산과 이익을 극대화 하는 것이 조합 임·대의원의 책무이다.