2. 원가관리의 견적절차
견적 절차는 앞서 기술한 견적의 종류에 따라 약간씩 차이가 있을 수 있다. 여기서는 상세견적의 전형적인 방법인 단가견적을 대상으로 견적수행의 절차를 설명하고자 한다. 단가견적은 특정한 작업항목과 각 항목에 대한 수량과 단가에 근거하여 건설프로젝트 비용을 결정하는 것이다. 건설프로젝트는 시설물 완성이라는 목적을 달성하기 위하여 반드시 수행되어야 하는 일련의 작업으로 분할된다. 각 작업은 물리적인 작업수량과 그에 연관된 단위비용을 갖는다. 각 작업항목의 비용은 작업수량과 단위비용을 곱하여 산정되고 전체 공사의 비용은 모든 작업항목에 대한 비용의 합으로 산출된다. 이러한 상세견적 절차는 크게 3단계로 구분할 수 있는데, 이를 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
1) 물량산출(quantity take-off)
물량산출은 각 작업공정에 대한 재료의 소요량, 노무자의 소요수, 가설재 및 시공장비 내용, 수량 및 사용기간 등을 구체적으로 수량을 산출하는 절차를 의미한다. 물량산출의 과정과 결과는 일정한 양식의 수량산출조서에 기록된다.
2) 일위대가 산정(costing : unit cost calculation)
일위대가는 항목별 단가를 산정하는 행위로서 단위작업의 재료비에 가공설치비를 가산하여 산정된 복합단가를 의미한다. 일위대가의 작성에는 단위작업 수량에 대하여 소요되는 품(labor)의 수량을 헤아리는 품셈이 적용된다. 즉 일위대가는 자재와 노무에 대한 단위가격과 품의 수량을 곱하여 산정된다. 일위대가 산정 결과는 자재단가 및 노무단가별로 합계하여 일정한 양식의 일위대가표에 기록된다.
3) 공사비 계산(procing : cost calculation)
공사비 계산은 산출된 각 작업공종의 수량과 일위대가에 의하여 산정된 단가를 곱하여 전체 공사금액을 계산하는 절차를 의미한다. 여기에 간접비, 예비비, 이윤, 세금 등 공사수행에 필요한 모든 금액을 포함하여 공사가격(price)을 결정하게 되는데, 최종적으로 이 금액은 입찰에 적용되거나 발주자에게 공사비를 청구할 경우에 사용된다.
3. 원가 구성
건설공사의 원가는 일반적으로 자재비, 노무비, 외주비, 경비의 네 가지 요소로 구성되어 있으며, 각 요소는 수주단계의 입찰견적원가와 시공단계의 실행예산원가, 준공단계의 확정 정산원가로 구분할 수 있다. 건설공사의 시공단계에서 발생하는 원가는 외주비 요소를 제외하고는 모두 미완성공사의 지출금으로서 항목별 원가계정으로 계상되었다가 공사의 준공과 더불어 완성공사 원가로 확정된다. 따라서 건설공사의 수익도 준공과 더불어 완성공사수익으로 확정된다. 이러한 건설공사원가의 구성체계는 【그림 3-1】과 같이 나타낼 수 있다.
【그림 3-1】 건설원가의 구성체계
건설원가의 주요 요소로서 직접공사비를 구성하는 자재비, 노무비, 외주비, 경비 등에 대하여 구체적으로 설명하면 다음과 같다.
1) 자재비
자재비는 건설생산에 필요한 원료 및 원료의 가공품을 구매하거나 사용하는 데 소요되는 비용을 의미한다. 이러한 자재비는 건설생산에 투입되는 형태에 따라 직접자재비와 간접자재비로 구분할 수 있다.
(1) 직접자재비
직접자재는 건축물의 부위를 구성하는 것으로 철근, 목재, 시멘트, 모래, 벽돌, 타일, 유리 등과 같이 건축생산에 직접 소비된 자재 또는 건축물에 원형대로 부착되어 그 조성품이 되는 외주 가공품을 의미한다. 따라서 직접자재비는 건축물의 실체를 구성하는 재료 또는 외주가공품의 가치라고 정의할 수 있다. 즉 직접자재비는 건축생산에 직접 소비된 자재의 가격을 의미하여 자재비의 대부분을 차지한다.
(2) 간접자재비
간접자재는 건축물의 생산에 보조적으로 사용되는 자재 또는 소모성 물품 등을 의미한다. 건설공사에서 간접자재의 대표적인 예로는 여러 공종에 공통적으로 사용되는 가설자재를 들 수 있다. 따라서 간접자재비는 건축물의 실체를 형성하지 않으면서 건설공사에 소요되는 보조자재와 소모성 물품의 사용가치라고 정의할 수 있다. 즉 간접자재비는 건축물의 생산에 보조자재로 사용된 제품의 전체 또는 여러 종류의 제품에 대하여 공통적으로 발생하는 특정제품에 대한 소요 금액을 의미한다.
건설공사의 예산을 편성할 때 자재비 산정은 시중에서 실제로 구입할 수 있는 자재의 현재 가격을 반영하여야 한다. 조달청이 발행하는 정부구매물자에 대한 가격정보와 대한건설협회 등에서 발행하는 건설물가정보의 가격지수 또는 공시가격과 시장조사가격은 조사시점과 대상에 따라자재가격에 큰 영향을 줄 수 있다. 따라서 자재비의 예산편성에서 실제 공사수량과 실제 시중 구입단가의 정확한 산출이 가장 중요하다.
2) 노무비
건설공사의 노무비는 예정된 공사에 직·간접적으로 종사하는 근로자의 노동력 소비에 의하여 발생하는 원가요소로서 건축물의 생산활동에 소요되는 노동력의 가치라고 정의할 수 있다.
건설공사의 노무비는 일반적으로 직접노무비와 간접노무비로 분류한다. 직접노무비는 특정제품 또는 특정부문에서 개별적으로 발생하는 것으로 해당 건설공사에 직접 부담시킬 수 있는 노무비를 의미한다. 건설공사의 직접노무비에는 노무자, 기능공, 기술자에게 지불되는 임금과 잡급, 제수당, 상여금, 퇴직급여충당금 등이 포함된다. 간접노무비는 특정제품 또는 특정부문에 개별적으로 발생하지 않는 제품 전체 또는 주요 부문에 공통적으로 발생하는 노무비로서 일정기준에 의하여 인위적으로 지급된다. 이러한 간접노무비에는 건축물의 생산활동에 직접적으로 종사하지 않지만 공사현장에서 보조작업에 종사하는 노무자, 현장감독자, 현장사무직원, 경비원, 기타 보조원 등의 급료, 임금과 제 수당, 상여금 또는 퇴직급여충당금이 포함된다. 이때 제 수당의 계상 범위는 근로기준법이 정하는 바에 따라야 한다.
노무비를 구성하는 주요요소라고 할 수 있는 임금, 급료, 잡급, 상여수당 등에 대하여 구체적으로 설명하면 다음과 같다.
(1) 임 금
임금(wages)은 생산활동에 직접 종사하여 노동력을 제공하는 노동자에게 지급하는 보수를 의미한다. 건설업에서는 건축물의 생산활동에 직접적으로 종사하는 노무자에게 지급되는 보수로서 건설원가의 직접비이면서 변동비적 성격을 갖는다. 이러한 임금에는 기본임금과 가급금이 포함 된다. 가급금은 시간 또는 작업의 종류, 숙련 또는 비숙련 등에 따라 가산지급되는 할증금으로서 시간외 가급금, 특수작업 가급금, 청부가급금 등이 있다. 시간외 가급금은 통상 근로기준법에서 정하는 8시간 이외의 작업시간분에 대한 시간급 할증금을 말한다. 특수작업 가급금은 작업 내용이 위험하거나 위생상 해로운 작업 및 불량 또는 공해작업에 종사하는 사람에 대하여 지급하는 할증임금 또는 작업특성에 따라 지급하는 현장직무수당과 같은 가급금을 말한다. 청부가급금은 시간제 청부의 작업에 있어서 소정기간 또는 시간 내에 완성한 경우에 지급되는 청부이익금을 말한다. 실행예산의 절감이나 공기단축 등에 의하여 현저하게 이익을 실현한 경우 기업의 상벌 규정에 의하여 포상되는 것도 청부가급금에 속한다.
(2) 급 료
급료(salary)는 정신적인 노동력을 제공하여 생산활동에 종사하는 종업원, 즉 직원에게 지급하는 보수를 의미한다. 건설업에서는 건축물의 생산활동에 직·간접적으로 종사하는 현장소장과 현장기사, 회계와 공무를 담당하는 직원, 자재, 노무, 총무 등의 관계직원에 대한 보수로서의 월급을 말하며, 임금과는 구분된다.
(3) 잡 급
잡급(miscellaneous)은 임시로 고용된 일용노무자 또는 임시직에 지급하는 보수로서 상시고용인부의 경우에는 일급제에 의하며 청부고용인의 경우에는 청부임금에 준한다. 건설업에서는 건설공사기간 중 현장에서 임시로 고용되어 노동력을 제공하는 상시고용인부인 직영노동자와 구분하여 급료 지급 대상자를 보조하는 자재보, 노무보, 경리보, 임보 등 임시직원에게 지급하는 보수를 말한다. 공사현장에서는 일반적으로 일용노무자에 대해 한 달에 두 번씩 보수를 지급하고 있으며 관리직의 보조로서 근무하는 임시직에 대해서는 월 1회의 보수를 지급하고 있다.
(4) 상여수당
상여수당(reward)은 공사현장에 근무하는 종사원에게 정상적으로 지급하는 상여 및 제 수당으로서 근로기준법이 정하는 바에 따라 항목이 구분된다. 이러한 상여수당에는 가족수당, 주택수당, 물가수당, 교통수당, 정근수당 등이 있으며, 급료 및 임금, 잡급 대상자의 구분 없이 기본급 이외에 지급하는 급여이다.
3) 외주비
외주비란 공정 또는 공종별 공사에 소요되는 자재, 반제품, 제품 등을 공사 착공과 함께 공급하기로 한 공사도급계약에 의하여 하수급자에게 지불되는 일체의 비용을 말한다. 다시 말해서 건설회사가 발주자로부터 수급한 공사 중 일부 공종 또는 일부 공정을 하수급자에게 의뢰하여 시공하게 하는 경우 지불되는 일체의 비용인 것이다.
예정된 건설공사의 완성에는 일반제조업과 달리 하도급방식에 의하여 운영되는 건설업 고유의 특징적 회계항목인 외주비는 다음과 같이 분류된다.
(1) 일괄외주비
발주자로부터 수급받은 건설공사의 시공물량 전부를 하수급자가 수행하도록 하였을 때 지불되는 일체의 비용을 말한다.
(2) 부분외주비
발주자로부터 수급받은 건설공사의 시공물량 일부를 하수급자가 수행하도록 하였을 때 지불되는 일체의 비용을 말한다.
(3) 제작외주비
발주자로부터 수급받은 건설공사의 내용 중 특수제작을 요하는 부분에 대하여 외부 전문제작업체에 제작 의뢰를 할 경우 지불되는 일체의 비용을 말한다. 이것은 장치부분의 제작만 담당하는 제작외주와 설치까지 담당하는 제작물외주로 구분한다.
(4) 경비
경비는 건설공사의 완성에 소요되는 자재비, 노무비, 외주비 이외의 원가요소를 말하는데, 이러한 경비는 노무비 또는 외주비의 범위에 따라 경비의 금액규모가 달라진다. 경비의 내용에는 여러 가지가 포함되는데, 현행 건설관련 기준에서는 21개의 세부항목으로 분류하고 있다. 실행 예산을 편성할 때는 편의상 경비를 공사경비와 현장관리비로 세분하기도 한다.
공사경비는 직접비용에 해당하는 것으로 인적 노동의 소비에 의해 발생하는 경비와 외부로부터 급부에 의하여 발생하는 경비, 재료의 소비에 의하여 발생하는 경비로 구분된다. 현장관리비는 간접비용에 해당하는 것으로 현장에서 발생하는 사무관리비로 지급되는 제 경비를 포함한다. 원가회계에서는 일반적으로 공사경비와 더불어 조정된다.
경비 중에는 본사발생 지원경비가 있다. 이러한 본사발생 지원경비에는 입찰 및 계약관련 수수료와 각종 보증에 필요한 수수료와 같이 본사의 업무부서에서 발생하는 경비, 견적비용, 설계변경서류 작성비용과 같이 본사의 기술부서에서 발생하는 경비, 교통비, 업무추진비 등과 같은 일반관리부문의 공통비용이 포함된다.
4. 견적의 종류
건설프로젝트의 견적은 설계에서 시공에 이르는 건설생산의 모든 단계에 걸쳐 여러 가지 방법으로 수행될 수 있다. 건설생산 단계에 따라 다양한 방법으로 산출된 견적은 서로 다른 용도와 제한조건을 갖는다. 이러한 견적방법은 견적의 기능, 정보의 정도, 설계의 진행 정도에 따라 개산견적과 상세견적의 두 종류로 크게 분류할 수 있다. 다음의 【표 3-1】은 프로젝트의 단계별 견적의 유형과 목적을 정리한 것이다.
【표 3-1】프로젝트 단계별 견적의 유형
1) 개산견적(approximate estimates)
개산견적은 설계가 시작되기 전에 프로젝트의 실행 가능성을 알아보거나 설계의 초기단계 또는 진행단계에서 여러 설계대안의 경제성을 평가하기 위하여 수행된다. 개산견적은 개략적인 공사금액을 예측한다는 의미에서 개념견적(conceptual estimates), 기본견적(preliminary estimates), 예산견적(budget estimates) 등으로 표현하기도 한다. 일반적으로 개산견적은 설계도면과 시방서가 준비되지 않는 상태에서 공사비를 예측하기 때문에 이전의 유사한 공사에서 얻을 수 있는 자료와 건설프로젝트 참여자로부터 얻을 수 있는 가능한 정보를 토대로 견적자의 경험과 판단에 의해 수행된다.
이러한 개산견적 방법에는 비용지수법, 비용용량법, 계수견적법, 변수견적법, 기본단가법 등이 포함된다. 개산견적의 정확도(accuracy)는 사용 기관에 따라 다소 차이가 있는데, AACE(The Association for the Advancement of Cost Engineering, 이하 AACE)에서는 개산견적의 정확도를 +50%~-30%로 명시하고 있다.
(1) 비용지수법 (cost indexes method)
비용지수법은 다른 시간과 장소에서의 비용정보를 조정하는 데 사용된다. 이것은 기준이 되는 시간과 장소에서의 비용지수값과 다른 시간과 장소에서의 비용지수값에 대한 비율에 근거한다. 여기에는 두 종류의 비용지수가 사용된다.
개체지수(입력지수)는 완성된 시설물의 공사비용 변화에 대한 좋은 지표를 제공하는 일련의 주요 재료 또는 노무에 대한 비용지수를 의미한다. 생산지수(출력지수)는 완성된 건축물 전체의 비용지수를 의미한다. 비용지수법은 새로운 시설물의 공사비 견적을 참고하기 위하여 과거에 수행된 시설물의 공사비용을 현재의 금전가치에 맞도록 환산하거나 건설장비와 같은 특정한 자산의 대체 비용을 견적하기 위하여 사용된다.
(2) 비용용량법 (cost capacity method)
비용용량법은 어떤 프로세스의 생산출력과 그에 필요한 자원간의 관계에 근거한다. 건설프로젝트에서 시공과정의 생산은 공사수량이 되고 공사를 완성하는 데 필요한 자원은 재료, 인력 및 장비가 된다.
따라서 공사수량과 자원과의 관계는 비용으로 표현될 수 있다. 여기서의 공사수량에 대한 예는 건물에서의 연면적, 병원의 침대수, 고속도로의 길이 등이 있다. 이 비용용량법은 새로운 건설사업에 대한 개략적인 비용 검토를 가능하게 한다.
(3) 계수견적법 (factor estimating method)
계수는 예를 들어 장비를 기준 요소로 가정할 경우 장비설치비를 비롯하여 기타 건축, 토목, 설비, 전기 등의 비용요소는 장비비에 대한 비용으로 산출될 수 있다. 어떤 건설프로젝트를 구성하는 각 요소에 대한 비용과 기준요소에 대한 비용의 비율이다. 우선적으로 기준요소에 대한 비용이 산출되면 다른 요소에 대한 비용은 각 요소의 계수와 기준요소 비용을 곱하여 산정된다.
다음에 건설프로젝트의 전체 비용은 모든 요소에 대한 비용의 합으로 구해진다. 이 방법은 각 비용요소에 대한 개별적인 계수를 만들기 적합한 과거 실적자료가 존재하고 각 요소들이 과거 건설프로젝트 비용요소와 유사하다는 가정하에 신뢰할 만한 견적을 제공한다고 볼 수 있다.
(4) 변수견적법 (parameter estimating method)
변수견적법은 프로젝트의 크기 또는 범위에 영향을 주는 설계변수에 근거한다. 프로젝트의 건축, 토목, 설비, 전기 등 각 시스템에 대한 비용은 설계변수의 수량과 각 변수의 수량단위에 대하여 견적된 시스템 비용을 곱하여 계산한다. 따라서 프로젝트 전체 비용은 프로젝트를 구성하는 모든 시스템의 비용을 합하여 구해진다.
이 방법은 적어도 각 변수의 수량을 산출하기에 충분한 기본 도면이 필요하다. 이 방법은 설계자가 설계의 초기단계에서 각 시스템의 여러 대안 중 적합한 것을 선택할 수 있도록 각 대안들의 비용을 견적하는 데 이용된다.
(5) 기본단가법 (base unit price method)
기본단가법은 각 건설프로젝트의 기본단위에 대한 비용자료, 예를 들어 건물 바닥의 단위면적, 건물의 단위체적 등에 근거하여 비용을 산출하는 것이다. 기본단위에 대한 비용은 이전의 유사한 건설프로젝트 비용자료를 토대로 도출된 비용공식에 의거하여 계산된다. 이 기본단위에 대한 비용은 시간과 장소에 따라 건설프로젝트의 특성에 대한 계수 또는 지수에 의하여 조정될 수 있다.
비용공식은 제안된 건설프로젝트에 대하여 상대적으로 정확한 기본단가를 얻기 위하여 몇몇의 관련 속성에 근거하여 통계적인 추론에 의해 발전될 수 있다. 이 경우 가장 중요한 변수와 이들의 비용에 미치는 영향을 결정하기 위하여 회기분석과 같은 통계적인 기법이 될 수 있다.
건축물의 개산견적에 사용되는 기본단가법의 하나는 단위면적당 단가에 의한 방법이다. 이 방법은 건축물의 단위면적당 비용을 산출하기 위하여 과거 유사한 건축물의 공사 비용자료 또는 비용 참고문헌을 이용한다. 견적 단가는 제안된 건축물의 지리적 위치, 크기, 예상수량 등을 고려하여 조정된 다음 연면적과 곱해져서 전체 비용을 산출하게 된다. 이 방법은 보통 1, 2층의 건물 공사비를 계산하는 데 이용할 수 있지만 바닥면적과 높이의 함수인 고층 건물의 공사비를 대표하기에는 부적절하다.
고층 건물의 개산견적을 위한 비용함수는 비용, 건물 높이, 기준층 면적 사이의 수학적 관계를 이용하는 두 가지 방법으로 산정할 수 있다. 첫 번째 방법은 단위면적 비용을 건물 높이를 포함하는 여러 변수들을 고려하여 표현하는 것이다. 즉 과거 건물 비용을 이용하여 건물높이, 형태, 위치, 시공연도, 품질 및 시공기술의 여섯 가지 변수의 견지에서 한 건물의 단위면적 비용을 정의하는 1차 함수를 도출한다. 두 번째 방법은 최소 자승법(least square method)을 이용하여 비용 자료에서 변화를 나타내는 비용함수를 도출한다. 이 비용함수는 새로운 건설프로젝트에 개략적인 비용견적을 제공한다. 이러한 방법은 단가와 건물의 크기 또는 형태 사이의 관계를 규명하기 위한 변수들의 설정에 일관성을 유지하기 위하여 비용함수를 주기적으로 다시 도출해야 한다는 제약성을 갖는다.
2) 상세견적(detailed estimates)
상세견적은 보통 설계의 최종단계 또는 공사입찰이나 시공계획단계에서 수행되기 때문에 최종견적(final estimates), 명세견적(definitive estimates), 입찰견적(bid estimates) 등으로 표현하기도 한다. 상세견적은 상세설계의 출력인 일련의 완성된 도면과 시방서에 근거하여 건설프로젝트를 수행하는데 소요되는 재료, 노무, 장비 등에 대한 상세한 수량과 비용을 결정하는 것이다. 이러한 상세견적은 상세설계단계에서 견적기술자가 공사예정가격을 결정하기 위하여 수행하거나 계약자(시공자)가 입찰서를 제출하고 시공계획과 실행예산을 수립하기 위하여 수행한다.
상세견적의 정확도도 역시 앞서 설명한 개산견적의 정확도와 마찬가지로 사용기관에 따라 다소 차이가 있는데, AACE에서는 상세견적의 정확도를 +15%~-5%로 명시하고 있다.
