26. 리모델링 일반분양분 입주자 모집(세대증가분) 단계

26.1 리모델링 일반분양분 입주자 모집

1) 개요

◦ 세대수가 증가하는 리모델링을 하는 조합에서 일반분양분(즉, 세대증가분)에 대한 신규 입주자 모집은 공동사업주체인 시공자가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아 착공과 동시에 진행할 수 있음

2) 검토 업무

⑴ 주변 아파트단지 분양가 검토의견서 제출

⑵ 리모델링 사업단지 분양가 검토의견서 제출

⑶ 최근 아파트 단지 일반분양 모집공고 검토의견서 제출

⑷ 일반분양분 분양시기(골든타임)에 관한 검토의견서 제출

26.2 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제54조【주택의 공급】제1항

① 사업주체는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 주택을 건설ㆍ공급하여야 한다.(이하 후단 생략)

1. 사업주체(공공주택사업자는 제외) 가 입주자를 모집하려는 경우 : 국토 교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받을 것
2. 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우
가. 국토교통부령으로 정하는 입주자모집의 시기(사업주체 또는 시공자가 영업정지를 받거나 ｢건설기술 진흥법｣ 제53조에 따른 벌점이 국토교통부령 으로 정하는 기준에 해당하는 경우 등에 달리 정한 입주자모집의 시기를 포함)ㆍ조건ㆍ방법ㆍ절차ㆍ입주금(입주예정자가 사업주체에게 납입하는 주택가격)의 납부방법ㆍ시기ㆍ절차 및 주택공급 계약의 방법ㆍ절차 등에 적합할 것
나. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 벽지ㆍ바닥재ㆍ주방용구ㆍ조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 할 것

※ 이하 내용은 [국토교통부령 제1182호 주택공급에 관한 규칙]의 관련 조항을 발췌한 것임

2) 주택공급에 관한 규칙 제3조【적용대상】제1항

① 이 규칙은 사업주체가 법 제15조에 따라 사업계획승인 (｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 포함)을 받아 건설하는 주택 및 복리시설의 공급에 대하여 적용한다.

3) 주택공급에 관한 규칙 제20조【입주자모집 승인 및 통보】제1항ㆍ제3항~제7항

① 사업주체는 입주자를 모집하려면 다음 각 호의 서류를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 받아야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 ｢전자정부법｣ 제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 토지 등기사항증명서를 확인해야 한다.

1. 입주자모집공고안
2. 제15조 및 제17조에 따른 보증서ㆍ공증서ㆍ건축공정확인서 및 대지사용 승낙서(해당하는 자만 제출)
3. 제50조의2 제1항에 따른 교육의 수료를 증명하는 서류(법 제54조의2 제2항에 따른 분양대행자에게 제50조의2 제1항에 따른 업무를 대행하게하는 경우만 해당)

③ 제1항에 따른 신청을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 다음 각 호의 사항을 확인해야 한다.

1. 사업주체나 시공자가 제15조 제3항에 해당하는지 여부. 이 경우 법 제85조에 따른 협회 또는 ｢건설산업기본법 시행령｣ 제10조에 따른 건설산업종합 정보망을 통하여 확인하여야 한다.
2. 제16조 제1항 제3호 각 목에 따른 구분지상권자의 동의 여부(제1항 각 호 외의 부분 후단에 따라 확인한 토지 등기사항증명서에 제16조 제1항 제3호 각 호에 따른 구분지상권이 설정되어 있는 경우만 해당)

④ 제1항 및 제2항에 따른 승인이나 통보는 국토교통부장관이 지정하는 전자정보처리시스템을 통하여 할 수 있다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따른 신청을 받으면 신청일부터 5일 이내에 승인 여부를 결정하여야 한다. 다만, 법 제57조에 따른 분양가상한제 적용주택의 경우에는 10일 이내에 결정하여야 하며, 부득이한 사유가 있으면 5일의 범위에서 연장할 수 있다.

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제5항에 따라 입주자모집공고(안)을 승인했으면 그 승인내용을 다음 각 호의 자에게 각각 통보해야 한다.

1. 국토교통부장관
2. 주택청약업무수행기관
3. 주택도시기금수탁자 (｢주택도시기금법｣ 제10조 제2항 및 제3항에 따라 주택도 시기금의 운용ㆍ관리에 관한 사무를 위탁 또는 재위탁받은 자)
4. 분양보증기관 (제15조 제1항 제2호 각 목의 기관)
5. 법 제85조 제1항에 따라 설립된 협회

⑦ 사업주체는 제5항에 따라 승인받은 입주자모집공고안의 내용 중 제21조 제3항 단서에 따른 중요 사항이 변경되는 경우에는 제1항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 승인을 다시 받아야 한다.

4) 주택공급에 관한 규칙 제15조【입주자모집 시기】제1항ㆍ제3항

① 사업주체(주택법 시행령 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업 주체인 경우에는 등록사업자)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다.

1. 주택이 건설되는 대지(법 제15조 제3항에 따라 입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 이 규칙 제28조 제10항 제2호에 따라 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외)의 소유권을 확보할 것(법 제61조 제6항에 따라 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함). 다만, 법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구소송 대상 대지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다.
가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구 하지 아니)을 받은 경우
나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조 제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로서 법 제15조에 따라 최초로 사업계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에 이전된 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고 법 제23조 제2항 및 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 ｢주택도시기금법 시행령｣ 제21조 제1항 제1호에 따른 분양보증을 받을 것
가. ｢주택도시기금법｣ 제16조에 따른 주택도시보증공사
나. ｢보험업법｣ 제2조 제5호에 따른 보험회사(같은 법 제4조 제1항 제2호 라목의 보증보험을 영위하는 보험회사만 해당) 중 국토교통부장관이 지정하는 보험회사

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 법 제54조 제1항 제2호 가목에 따라 사업 주체 또는 시공자가 영 별표 1 또는 ｢건설산업기본법 시행령｣ 별표 6에 따른 영업정지처분을 받았거나 ｢건설기술 진흥법 시행령｣ 별표 8에 따른 벌점을 받은 경우에는 별표 4에서 정한 기준에 따른 건축공정에 달 한 후에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 제2항에 따른 입주자모집 시기가 별표 4에서 정한 기준에 따른 입주자모집 시기보다 더 늦은 경우는 제2항에 따른다.

5) 주택공급에 관한 규칙 제16조【입주자모집 조건】제1항ㆍ제3항

① 사업주체는 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ가처분ㆍ전세권ㆍ지상권과 등기되는 부동산 임차권 등(이하 “저당권등”)이 설정되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소해야 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 그렇지 않다.

1. 사업주체가 주택법 시행령 제71조 제1호 또는 제2호에 따른 융자를 받기 위하여 해당 금융기관에 대하여 저당권 등을 설정한 경우
2. 저당권 등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소 판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니함)을 받은 경우. 이 경우 사업시행자는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 저당권 등을 말소하여야 한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 구분지상권이 설정된 경우로서 구분지상권자의 동의를 받은 경우
가. ｢도로법｣ 제28조에 따른 구분지상권
나. ｢도시철도법｣ 제12조에 따른 구분지상권
다. ｢철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률｣ 제12조의3에 따른 구분지상권

③ 사업주체는 입주자를 모집하려는 때에는 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 이 규칙 제15조에 따른 착공확인 또는 공정확인을 받아야 한다.

6) 주택공급에 관한 규칙 제19조【입주자모집 방법】제1항~제4항

① 사업주체는 공개모집의 방법으로 입주자를 모집하여야 한다.

② 사업주체 (입주자저축취급기관이 제50조 제1항에 따라 청약접수를 대행하는 경우에는 입주자저축취급기관을 포함)는 인터넷접수의 방법으로 입주자를 모집하되, 정보취약계층 등 인터넷접수의 방법으로 청약신청을 할 수 없는 사람의 경우에는 방문접수의 방법으로 청약신청을 할 수 있도록 조치하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 방문 접수의 방법으로 입주자를 모집할 수 있다.

1. 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택이 아닐 것
2. 제20조 제1항에 따른 입주자모집승인권자가 인터넷접수의 방법으로 입주자를 모집하는 것이 곤란하다고 인정할 것
3. 제31조부터 제33조까지의 규정 또는 제35조부터 제46조까지의 규정에 따라 입주자를 모집하는 경우일 것

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급되는 주택의 입주자를 모집하는 경우(제34조에 따라 입주자를 모집하는 경우는 제외)로서 제27조 제1항 제1호 또는 제28조 제1항 제1호에 따른 제1순위 청약 신청을 접수하는 경우에는 해당 주택건설지역에 거주하는 자와 그 밖의 지역에 거주하는 자의 청약 신청 접수일을 각각 다른 날로 정하되, 해당 주택 건설지역에 거주하는 자의 청약 신청 접수일이 그 밖의 지역에 거주하는 자의 청약 신청 접수일보다 우선하도록 해야 한다.

1. 투기과열지구
2. 청약과열지역

26.3 주요 내용

1) 입주자모집 신청 및 승인

◦ 세대수가 증가하는 리모델링에서 일반분양분(즉, 세대증가분)에 대한 입주자 모집은 공동사업주체인 시공자가 리모델링공사의 착공과 동시에 시장ㆍ군수·구청장의 승인을 받아 진행 가능

⑴ 시공자 (사업주체)

① 아래 서류를 갖추어 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 ‘입주자모집 승인’을 신청

주택공급에 관한 규칙 제20조 제1항의 각 호

1. 입주자모집 공고안
2. 제15조 ㆍ 제17조에 따른 보증서ㆍ공증서ㆍ건축공정확인서 및 대지사용승낙서 (해당자)
3. 청약접수ㆍ입주자선정 등 분양업무를 대행하게하는 경우 국토교통부장관이 지정ㆍ고시한 전문 기관에서 발급한 분양대행자의 교육수료 증명서류

② ‘입주자모집 공고’의 내용 가운데 중요 사항(⇢ 규칙 제21조 제3항 단서)이 변경되는 경우에는 승인을 다시 받아야 함

⑵ 시장ㆍ군수ㆍ구청장 (입주자모집 승인권자)

⒜ 승인신청을 받으면 ① 해당 주택건설대지의 구분지상권 설정 여부 확인 ② 시공자의 영업정지처분 여부ㆍ벌점현황 확인 ③ 구분지상권자의 동의 여부(필요한 경우에만 확인) 등 입주자모집의 시기와 모집자의 자격 등에 관한 적합성을 검토하여 승인 여부를 결정

주택공급에 관한 규칙 제20조 제3항의 각 호

1. 사업주체나 시공자가 제15조 제3항에 해당하는지 여부. 이 경우 법 제85조에 따른 협회 또는 ｢건설산업기본법 시행령｣ 제10조에 따른 건설산업종합정보망을 통하여 확인하여야 한다
2. 제16조 제1항 제3호 각 목에 따른 구분지상권자의 동의 여부 (제1항 각 호 외의 부분 후단에 따라 확인한 토지 등기사항증명서에 제16조 제1항 제3호 각 호에 따른 구분지상권 이 설정되어 있는 경우만 해당)

⒝ 승인 여부의 결정은 신청일부터 5일 이내에 해야 함. 다만 분양가상한제 적용주택의 경우는 10일 이내에 결정(부득이한 사유가 있으면 5일의 범위 에서 연장 가능)

⒞ 입주자모집을 승인한 경우에는 그 내용을 아래 표 각 호의 자에게 통보

주택공급에 관한 규칙 제20조 제6항의 각 호

1. 국토교통부장관
2. 주택청약업무수행기관
3. 주택도시기금수탁자
4. 분양보증기관
5. 법 제85조 제1항에 따라 설립된 협회

2) 입주자모집 요건

⑴ 대지의 소유권 확보

① 사업주체가 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하였고 ｢주택도시기금법 시행령｣에 따른 분양보증을 받은 경우 착공과 함께 입주자모집이 가능

② 다만, 해당 대지가 매도청구소송 대상이며 아래 표의 어느 하나에 해당 하면 소유권을 확보하지 못하였다 해도 입주자모집이 가능. 이러한 경우 사업주체는 사용검사 전까지 소유권을 확보해야 함

주택공급에 관한 규칙 제15조 제1항 제1호의 각 목

가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니함)을 받은 경우
나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대해 매도청구소송을 제기하고, 법 제23조 제2항ㆍ제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로 법 제15조에 따라 최초로 사업계획 승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대해 매도청구소송을 제기하고 주택법 제23조 제2항ㆍ제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우

⑵ 저당권 등의 말소

◦ 아래 표의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 소유권을 확보하고 있는 대지에 저당권등이 설정되어 있는 경우에는 이를 말소해야 입주자 모집이 가능

주택공급에 관한 규칙 제16조 제1항의 각 호

1. 사업주체가 주택법 시행령 제71조 제1호 또는 제2호에 따른 융자를 받기 위하여 해당 금융기관에 대하여 저당권 등을 설정한 경우
2. 저당권 등의 말소소송을 제기하여 법원의 승소 판결 (판결이 확정될 것을 요구하지 아니함)을 받은 경우. 이 경우 사업시행자는 법 제49조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 저당권 등을 말소하여야 한다.

⑶ 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 공정확인

시장ㆍ군수ㆍ구청장의 착공확인 또는 공정확인* 후 입주자모집이 가능

* 아파트의 경우 : 전체 동의 골조공사가 완료된 때(규칙 제15조 제2항 제2호)

3) 입주자모집 방법

① 입주자는 공개적인 방법(인터넷접수ㆍ방문접수의 병행)으로 모집해야 함

② 기본적으로 인터넷접수의 방법으로 입주자를 모집하되 정보취약계층 등 인터넷으로 접수할 수 없는 사람의 경우에는 방문접수를 할 수 있도록 조치해야 함. 다만, 다음 표의 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 방문접수의 방법만으로도 가능

주택공급에 관한 규칙 제19조 제3항의 각 호

1. 제4항 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역에서 공급하는 주택이 아닐 것 (즉, 투기과열지구 또는 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급하는 주택일 것)
2. 입주자모집 승인권자가 인터넷접수의 방법으로 입주자를 모집하는 것이 곤란하다고 인정할 것
3. 제31조 ~ 제33조의 규정 또는 제35조 ~ 제46조의 규정에 따라 입주자를 모집하는 경우일 것

26.4 소요 기간

◦ 3 ∼ 6개월 (분양가규제지역의 경우 6 ∼ 9개월 예상)

26.5 관련주체별 활동 목록

1) 시공자 (사업주체)

① 주택건설대지의 소유권 확보 및 저당권 등 말소

② 주택건설대지의 구분지상권자의 대지사용승낙서 징구(필요 시)

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 입주자모집 승인 신청(제출서류 확인 필)

④ 입주자모집 공고안 가운데 중요한 사항이 변경되는 경우 재승인 신청

▢ 제출서류 확인 : 입주자모집공고안ㆍ보증서ㆍ공증서ㆍ건축공정확인서ㆍ대지사용승낙서 및 분양대행자의 교육수료 증명서

2) 시장ㆍ군수ㆍ구청장 (입주자모집 승인권자)

① 시공자의 입주자모집 자격 및 시기의 적합성을 검토

② 승인여부는 승인신청을 받은 날부터 5일 이내에 결정