20. 리모델링 이주(移住) 단계

20.1 리모델링 이주 업무

1) 개요

◦ 주택법은 임차인을 대상으로 한 특례조항 외에는 리모델링 시 이주에 관한 규정을 두고 있지 않음. 따라서 조합원의 이주는 조합의 규약과 총회의결로 결정되는 바에 따라 진행하여야 함. 그리고 이주는 사업계획승인(또는 리모델링 허가) 후에 진행하는 것이 타당하며, 이에 관한 업무내용

2) 검토 업무

⑴ 이주계획서 검토의견서 제출

⑵ 이주완료세대 공가(빈집)관리자 입찰지침서 작성

⑶ 공가(빈집)관리자 입찰공고(안) 검토의견서 제출

⑷ 공가(빈집)관리자 업무범위(Scope) 검토

⑸ 공가(빈집)관리자 계약서(안) 검토의견서 제출

20.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제76조【공동주택 리모델링에 따른 특례】제4항

④ 임대차계약 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 그 사실을 임차인에게 고지한 경우로서 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링 허가를 받은 경우에는 해당 리모델링 건축물에 관한 임대차계약에 대하여 ｢주택임대차보호법｣ 제4조 제1항 및 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제9조 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 임대차계약 당시 해당 건축물의 소유자들(입주자대표회의 포함)이 제11조 제1항에 따른 리모델링주택조합 설립인가를 받은 경우
2. 임대차계약 당시 해당 건축물의 입주자대표회의가 직접 리모델링을 실시하기 위해 제68조 제1항에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청한 경우

20.3 주요 내용

1) 조합원의 이주

① 법은 조합원에 이주에 관한 규정을 두고 있지 않기 때문에, 이주대책은 조합규약과 총회 의결로 결정하여야 함

② 조합원은 조합이 요구하는 기간에 이주하지 못함으로써 조합에 손해를 끼친 경우는 손해배상 책임이 있으므로, 이주에 적극 협조하여야 함(⇢ 이러한 사항을 조합규약에 명기 필요)

③ 또한, 하급심 판결에 의하면 이주는 사업계획승인(또는 리모델링허가) 후에 진행하는 것이 타당

서울서부지방법원 2008. 9. 18. 선고 2007 나 7250 판결

• 일반적으로 리모델링이라 함은 주택법 제42조 제2항 및 제3항의 규정에 의하여 건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 대수선 또는 동법 시행령이 정하는 범위 내에서 증축을 하는 행위를 말하는바(주택법 제2조 제13호)
• 재건축처럼 구건물의 철거가 전제되어 언제나 리모델링 조합원의 이주가 필수 불가결한 것은 아니지만, 일반적인 리모델링의 사업추진 절차에 비추어 볼 때 주택법 제42조 제2항에 따른 소정의 리모델링허가 전에는 리모델링 공사에 착공할 수 없으므로, 조합원의 이주가 필요한 리모델링 사업의 경우 리모델링을 위한 조합원 이주는 당연히 위 규정에 의한 리모델링허가 요건이 충족되었음을 전제로 하여 이루어져야 한다고 판시. 또한 그 리모델링허가 전에 이주를 강요한 사안에 대하여 손해배상청구를 인정하고 있다.

2) 사업계획승인 신청 미동의자에 대한 조치

① 사업계획승인(또는 리모델링 허가) 신청에 미동의한 구분소유자에 대해서는 조합이 매도청구권을 행사하여 소유권을 신속히 확보하여야 함

② 매도청구 시 인도청구를 같이 하기 때문에, 최소 1심 승소판결은 받아야 인도청구를 할 수 있음

③ 물론, 조합설립인가를 받은 후에 동의한 조합원에 대해 미리 신탁등기를 받아 두었다면 조합은 소유권에 기하여 인도청구를 하면 됨

대법원 2013. 11. 28. 선고 2012 다 110477, 110484 판결

재건축조합의 조합원이 소유 토지 등에 관하여 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 후 조합원의 지위를 상실한 경우, 재건축조합이 위 토지등의 소유권을 취득하기 위하여 새로이 매도청구권을 행사하여야하는 것은 아니다.

3) 대항력 있는 세입자

⑴ 법은 대항력 있는 세입자(임차인) 의 이주문제를 법률상으로 해결하기 위해 특례조항을 두고 있고(주택법 제76조 제4항) 이를 정리하면 다음과 같음

⑵ 임대차계약 당시에 아래 ⒜와 ⒝를 충족한 상황에서 계약이 체결된 경우 그 계약은 ｢주택임대차보호법｣ 및 ｢상가건물임대차보호법｣의 임대차의무 기간을 적용받지 않음

⒜ 리모델링허가(또는 사업계획승인)를 받은 경우

⒝ 아래 표 각 호의 하나에 해당하여 그 사실을 임차인에게 고지한 경우

(⇢ 임차인이 리모델링의 추진 사실을 인지할 수 있는 상태)