19. 리모델링 분담금 확정총회(권리변동계획 변경) 및 시공사 본계약(변경계약) 단계

19.1 리모델링 분담금 확정총회(권리변동계획 변경) 및 시공사 본계약(변경계약)

1) 개요

◦ 세대수 증가형 리모델링을 하는 조합은 사업계획을 인가받은 후(리모델링허가를 받은 후) 旣수립한 권리변동계획을 변경할 수 있고 이 경우 조합ㆍ시공자는 그 변경내용을 반영한 계약을 다시 체결해야 함(⇢ 변경계약)

2) 검토 업무

19.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제67조【권리변동계획의 수립】

◦ 세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용 분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하, 권리변동계획)을 수립 하여 사업계획승인 또는 리모델링허가를 받아야 한다.

2) 주택법 시행령 제77조【권리변동계획의 내용】제1항

① 법 제67조에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 리모델링 전ㆍ후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세 2. 조합원의 비용분담 3. 사업비 4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획 5. 그 밖에 리모델링과 관련된 권리 등에 대하여 해당 시ㆍ도 또는 시ㆍ군 조례로 정하는 사항

3) 주택법 제5조【공동사업주체】제2항ㆍ제4항

② 제11조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택 조합은 제외)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 공동사업주체 간의 구체적인 업무ㆍ비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정하는 범위에서 당사자 간의 협약에 따른다.

4) 리모델링 시공자 선정기준 (국토교통부고시 제2021-327호) 제14조【계약의 체결】

① 조합은 제13조에 따라 선정된 시공자와 그 업무범위 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 협의 후 계약을 체결하여야 한다.

② 조합은 제13조에 따라 선정된 시공자가 정당한 이유 없이 3월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 제13조에 따른 총회의 의결을 거쳐 해당 시공자 선정을 무효로 할 수 있다.

5) 주택법 제14조의4【주택조합사업의 시공보증】

① 주택조합이 공동사업주체인 시공자를 선정한 경우 그 시공자는 공사의 시공보증(시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우 보증기관에서 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50%이하에서 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것)을 위하여 국토 교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출하여야 한다.

② 제15조에 따른 사업계획승인권자는 제16조 제2항에 따른 착공신고를 받는 경우에는 제1항에 따른 시공보증서 제출 여부를 확인하여야 한다.

6) 주택법 시행령 제26조의2【시공보증】

◦ 법 제14조의4 제1항에서 “대통령령으로 정하는 비율 이상”이란 총 공사금액의 30%이상을 말한다.

7) 권리변동계획의 최초 수립과 이의 변경

① 세대수가 증가하는 리모델링을 하려는 조합은 사업계획승인(또는 리모델링 허가) 신청 시 첨부서류의 하나로 권리변동계획서를 제출하여야 함

② 따라서 조합은 이 시점에 맞추어 권리변동계획을 수립하는데 실무에서는 이를 ‘최초 권리변동계획’이라고 함

③ 나아가 사업계획을 승인받은 후(리모델링허가를 받은 후) 조합원 분담금을 재산정하고, 그 결과를 반영해 ‘최초 권리변동계획을 변경ㆍ수립’한 다음 총회의결을 거쳐 최종 확정하는 사례도 있음

* 실무적으로 이러한 사례가 많이 있으므로 조합규약에 미리 반영 필요

8) 권리변동계획의 수립과 변경은 총회 의결사항

① 권리변동계획에서 다루는 내용들은 총회 의결이 필요한 사항이므로 최초 수립 또는 이를 변경하는 경우는 반드시 총회의결을 거쳐야 함

② 이러한 경우, 총회에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 함

주택법 시행령 제20조 제3항ㆍ제4항

③ 시행령 제2항 제9호에도 불구하고, “국토교통부령으로 정하는 사항”은 반드시 총 회의 의결을 거쳐야 한다. ④ 총회의 의결을 하는 경우는 조합원의 100분의 10이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.

주택법 시행규칙 제7조 제5항

⑤ 시행령 제20조 제3항에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 조합규약의 변경 (시행령 제20조제2항 각 호의 사항만 해당) 2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법 3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 3의2. 법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결 4. 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약의 체결 5. 조합임원의 선임 및 해임 6. 사업비의 조합원별 분담명세 확정 (리모델링주택조합의 경우 법 제68조제4항에 따른 안전진단 (⇢ 2차 안전진단) 결과에 따라 구조설계의 변경이 필요한 경우 발생할 수 있는 추가 비용의 분담안을 포함) 및 변경 7. 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안 8. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고

9) 시공자의 시공보증

① 선정된 시공자는 조합과의 계약체결 시 해당 리모델링공사의 시공보증을 위하여 국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서를 제출하여야 함

주택법 시행규칙 제11조의3(시공보증)

법 제14조의4 제1항에서 “국토교통부령으로 정하는 기관의 시공보증서”란 조합원에게 공급되는 주택에 대한 다음 각 호의 어느 하나의 보증서를 말한다. 1. ｢건설산업기본법｣에 따른 공제조합이 발행한 보증서 2. ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시보증공사가 발행한 보증서 3. ｢은행법｣ 제2조 제1항 제2호에 따른 은행, ｢한국산업은행법｣에 따른 한국산업은행, ｢한국수출입은행법｣에 따른 한국수출입은행 또는 ｢중소기업은행법｣에 따른 중소기업은행이 발행한 지급보증서 4. ｢보험업법｣에 따른 보험회사가 발행한 보증보험증권

② 여기서, 시공보증이란 시공자가 공사계약상의 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 아니할 경우에 대비하여 보증기관이 시공자를 대신하여 계약이행의무를 부담하거나, 총 공사금액의 30%이상 ~ 50%이하의 범위 에서 주택조합이 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말함

19.3 소요기간

◦ 통상, 6개월 정도가 소요되지만 세대수 증가형 리모델링사업에서 분양신청ㆍ소요기간 감정평가 등의 절차가 포함되는 경우는 8개월 (예상)

19.4 관련주체별 활동 목록

1) 리모델링조합

① 최종공사비 검토, 시공보증서 확인, 본계약(변경계약) 체결

② 계약 체결 시 그 업무범위 및 관련 사업비의 부담 등 사업시행 전반에 대한 내용을 명확하게 협의

2) 시공자

① 공사계약(가계약) 후 변경이 필요한 공사비를 포함한 최종 공사비 산정

② 리모델링공사 시공보증서를 조합에 제출