15. 매도청구권 행사(리모델링허가 미동의 세대) 단계

15.1 매도청구권 행사(리모델링허가 미동의 세대)

1) 개요

∘ 조합은 리모델링허가(또는 사업계획승인) 신청에 미동의한 구분 소유자에 대해 매도청구권을 행사할 수 있는 바, 여기서는 매도청구권 발생 시기ㆍ행사할 수 있는 기간 및 행사시의 효과 등에 관한 업무내용

2) 검토 업무

⑴ 리모델링허가에 미동의한 구분소유자 검토

⑵ 매도청구 진행을 위한 제반 서류 검토

⑶ 리모델링허가에 미동자 매도청구 검토의견서 제출

15.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제22조【매도청구 등】제2항ㆍ제3항

② 제66조 제2항에 따른 리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합은 그 리모델링 결의에 찬성 하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다.

③ 제2항에 따른 매도청구에 관하여는 ｢집합건물법｣ 제48조를 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

2) 주택법 제23조【소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분】

① 사업계획승인을 받은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 확인하기가 현저히 곤란한 경우에는 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례 이상 공고하고, 공고한 날로부터 30일 이상이 지났을 때에는 제22조에 따른 매도청구 대상의 대지로 본다.

② 사업주체는 제1항에 따른 매도청구 대상 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁(供託)하고 주택건설사업을 시행할 수 있다.

③ 제2항에 따른 대지의 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 ｢감정 평가법｣에 따른 감정평가법인 등 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.

3) 주택법 제21조【대지의 소유권 확보 등】제2항

② 사업주체가 제16조 제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도 청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지 소유자가 매도에 대하여 합의(合意)를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 않은 판결을 포함)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.

15.3 주요 내용

1) 매도청구권 발생시기

① 법은 “리모델링의 허가를 신청하기 위한 동의율을 확보한 경우 리모델링 결의를 한 주택조합은 그 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택 및 토지에 대하여 매도청구를 할 수 있다”라고 규정(주택법 제22조 제2항)

② 따라서, 리모델링조합의 매도청구권은 ‘리모델링허가 동의요건 확보 후에 발생’하는 것으로 해석 가능

2) 매도청구에 관한 사항은 집합건물법 준용

⑴ 법은 매도청구에 관한 구체적 사항은 ｢집합건물법｣ 제48조를 준용하도록 규정하고 있고(주택법 제22조 제3항) 이를 요약ㆍ정리하면 아래와 같음

⒜ 조합은 리모델링 결의에 미찬성한 구분소유자에 대해 그 결의 내용에 따른 리모델링의 참가 여부를 회답할 것을 서면으로 최고(催告)

⒝ 이때, 최고를 받은 구분소유자는 최고의 수령일로부터 2개월 이내에 회답해야 하며 이 기간 내에 회답하지 않은 구분소유자는 리모델링에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 간주

⒞ 조합은 위 회답기간의 만료일부터 2개월 이내에 리모델링에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 구분소유자에 대해 구분소유권ㆍ대지사용권을 시가(市價)에 따라 매도청구 할 수 있음

집합건물법 제48조【구분소유권 등의 매도청구 등】

① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 (그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.
② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 한다.
③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.
④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.
⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물의 명도에 대해 적당한 기간을 허락할 수 있다.
⑥ 재건축의 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지 사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우는 그러 하지 아니하다.
⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날 부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항의 본문 중 “이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에”는 “건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날로부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지”로 본다.

3) 매도청구권 행사기간(매도청구 訴 제기기한)

∘ 매도청구권은 ‘최고의 수령일부터 2개월이 경과한 때부터 2개월 이내’에 행사해야 함. 이 기간 내에 매도청구권을 행사하지 아니하면 그 효력을 상실함(집합건물법 제48조 제2항~제4항)

대법원 2002. 9. 24 선고 2000 다 22812 판결
대법원 2006. 6. 27 선고 2000 다 11621 판결
서울고등법원 2008. 5. 15 선고 2007 나 48907 판결

4) 리모델링 참가 여부의 최고(催告)

⑴ 최고의 당사자

① 최고(催告)의 주체는 리모델링조합이고, 그 상대방은 리모델링의 결의에 찬성하지 않은 구분소유자로서 포괄승계인과 특정승계인을 포함함(다만 임차인이나 전세권자와 같은 설정적 승계인은 미포함)

② 공유자의 경우는 공유자 전원에 대해 최고하여야 하고, 탈퇴 또는 제명 조합원은 최고가 필요 없음

⑵ 최고의 시기

∘ 최고는 ‘리모델링허가 동의요건’을 확보한 후 지체없이 해야 함. 참고로

‘지체없이’에 대한 법원의 판결은 아래와 같음
‘지체없이’란 귀책사유 있는 지연이 없다는 것인데, 어느 정도 기간 내에 최고하는 것이 지체없이 한 것으로 볼 것인가에 대해서는 최고 상대방의 이익 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단해야 함(서울서부지방법원 2006. 12. 7 선고 2005 가합 8903 판결)

⑶ 적법한 최고 후 다시 최고만을 할 수 있는지 여부

∘ 최초의 최고가 적법하게 이루어지고 이를 기준으로 산정한 행사기간이 경과한 후 조합인가사항 변경 동의 없이 최고만을 다시하는 경우에는 매도청구권자의 매도청구권은 그 행사기간 내에 이를 행사하지 아니함으로써 그 효력을 상실하여 실효된 것이므로, 행사기간 경과 후 새로운 최고를 하더라도 매도청구권을 행사할 수는 없음(대법원 2000. 6. 27 선고 2000 다 11621 판결, 대법원 2002. 9. 24 선고 2000 다 22812 판결)

⑷ 최고의 방식

① 최고는 반드시 서면으로 하여야 함

② 실무적으로 최고는 ‘내용증명(배달증명) 우편’으로 하는데, 반송된 경우는 의사표시의 효력을 발생시킬 수가 없음. 이러한 경우에는 민법과 민사 소송법에 의한 ‘의사표시 공시송달 제도’를 이용할 수 있음

⑸ 최고에 대한 회답

① 최고를 받은 구분소유자는 최고의 수령일로부터 2월 이내에 회답하여야하는데, 여기서 리모델링에 참가한다는 취지의 회답은 반드시 서면으로 하여야하는 것은 아님

* 회답기간 = 최고수령일 + 2개월 이내, 회답기간의 단축은 불가능, 연장은 가능

② 위 기간 내에 회답하지 아니한 구분소유자는 리모델링에 참가하지 아니하는 뜻을 회답한 것으로 봄(집합건물법 제48조 제2항ㆍ제3항)

③ 최고가 수차례 있는 경우에는 최초 최고의 수령일부터 기산하고 최고에 대하여 일단 불참을 회답하였다가 이를 다시 철회할 수도 있음. 반면에 참가회답의 임의철회는 실무상 인정되지 않으므로 주의가 필요

⑹ 최고서의 내용

① 최고서에는 ‘리모델링 결의사항이 구체적으로 적시’되어 있어야 함

② 다만, 그러한 사항이 리모델링사업 과정에서 총회 결의나 리모델링에의 참여 권유 또는 종용 등을 통하여 최고의 대상자들에게 널리 알려지고 소송의 변론과정에서도 주장이나 입증 등을 통하여 그 내용이 알려짐에 따라 리모델링 참가의 기회가 충분히 부여되었다면 그 참가 최고는 적법 하다고 할 것임(대법원 2005. 6. 24 선고 2003 다55455 판결)

5) 매도청구의 효과

① 매도청구권은 형성권이므로 매도청구권을 행사할 경우 이를 행사한 자와 상대방인 리모델링 불참자 간에는, 불참자의 소유권에 대해 시가에 의한 매매계약이 성립된 것으로 의제됨

② 리모델링 참가 여부에 대하여 최고한 후 소(訴) 제기로 매도청구를 하는 경우에, 매매계약의 성립시점은 ‘매도청구의 의사표시가 담긴 소장(訴狀)’ 또는 ‘준비서면이 상대방에게 송달된 날’임

③ 최고와 동시에 매도청구를 하는 경우는 최고서의 송달일로부터 2개월을 경과한 다음 날 매매계약의 체결이 의제됨

6) 시가(市價)의 산정

① 매도청구를 위해서는 시가를 지급하여야 함. 매도청구 시 시가는 구체적으로 표시할 필요는 없고 적정한 시가에 따라 매도하라는 취지의 통지를 하면 되며, 그 시가는 종국적으로 법원에서 결정됨

② 시가란 매도청구권이 행사된 당시 리모델링으로 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말함

③ 시가로서의 합의(통상은 현재 거래가에 이사비를 포함한 가격)가 이루어지지 않을 경우, 매도청구권 행사의 의사표시가 도달된 날을 기준으로 법원의 시가감정절차에 따라 결정됨

④ 법원에서는 감정평가사를 선임하여 시가를 결정함. 통상 원고측이 감정 평가를 신청하고 있으나 피고도 공동 감정신청을 고려하여야 하고 이때 감정인의 선정, 시가에 대한 의견을 철저히 개진하여야 함

7) 매도청구권의 보전을 위한 처분

∘ 매도청구권을 행사하는 도중에 소유권 이전등기가 완료됨에 따라 소유자ㆍ점유자가 변경된 경우 또는 가등기권 설정 등의 경우에는 집행 곤란의 우려가 있기 때문에 반드시 부동산처분금지 가처분 또는 점유이전금지 가처분을 해두는 것이 타당

8) 명도기간의 허여(許與)

∘ 리모델링조합의 최고에 대하여 리모델링에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)할 경우, 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 리모델링의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금의 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과 하지 아니하는 범위에서 건물의 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있음(집합건물법 제48조 제5항)

9) 리모델링사업 지연 시 환매청구

∘ 리모델링 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 않은 경우에 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간의 만료일부터 6개월 내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지 사용권을 가지고 있는 자에 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있음(집합건물법 제48조 제6항)

10) 착공 및 입주자 모집 여부

⑴ 착공 여부

∘ 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 않은 판결을 포함)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있음(주택법 제21조 제2항)

⑵ 입주자 모집

① 주택법 제22조 및 제23조에 따른 매도청구소송(이하, 매도청구소송) 대상 대지로서 아래 표의 어느 하나에 해당하는 경우는 대지의 소유권을 확보 하지 못하였어도 착공과 동시에 입주자 모집이 가능

② 이 경우에 사업시행자는 주택법 제49조에 따른 사용검사 이전까지 해당 대지에 대한 소유권 확보 필요(주택공급에 관한 규칙 제15조 제1항 제1호)

주택공급에 관한 규칙 제15조 제1항 제1호

가. 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소판결(판결이 확정될 것을 요구하지 아니함)을 받은 경우나. 소유자 확인이 곤란한 대지에 대하여 매도청구소송을 제기하고, 주택법 제23조 제2항 ㆍ 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우
다. 사업주체가 소유권을 확보하지 못한 대지로 주택법 제15조에 따라 최초로 사업 계획승인을 받은 날 이후 소유권이 제3자에게 이전된 대지에 대하여 매도청구 소송을 제기하고 주택법 제23조제2항 ㆍ 제3항에 따른 감정평가액을 공탁한 경우

15.4 소요 기간

∘ 12개월(지방법원 1심 기준) ∼ 24개월(고등법원 2심까지 진행될 경우)

15.5 관련주체별 활동 목록

1) 리모델링조합

∘ 리모델링허가 신청 미동의자에 대한 목록 작성과 매도청구 진행

2) 업무대행자 (사업관리자)

∘ 매도청구 진행을 위한 법적ㆍ실무적 요구사항 및 제반 서류 준비

15.6 관련주체별 체크리스트

1) 업무대행자 (사업관리자)