14. 리모델링허가 동의서 징구 단계

14.1 리모델링허가 동의서 징구

1) 개요

∘ 리모델링조합이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 리모델링허가 또는 사업 계획승인을 신청하려면 구분소유자ㆍ의결권자의 동의서를 첨부하여야 함

2) 검토 업무

14.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 시행령 제75조【리모델링의 허가기준 등】제1항ㆍ제3항

① 법 제66조 제1항 및 제2항에 따른 리모델링 허가기준은 별표 4와 같다.

주택법 시행령 별표 4 (공동주택 리모델링의 허가기준)
	세 부 기 준
동의비율	가. 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체의 경우 공사기간ㆍ공사방법 등이 적혀 있는 동의서에 입주자 전체의 동의를 받아 야 함 나. 리모델링주택조합의 경우 ① 리모델링 설계 개요, ② 공사비, ③ 조합원의 비용분담 명세 등이 적혀 있는 결의서에 다음의 동의를 받아야 함• 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체 구분소유자ㆍ의결권의 각 75%이상 동의와 각 동별 구분소유자ㆍ의결권의 각 50%이상 동의• 동별 리모델링의 경우 그 동의 구분소유자ㆍ의결권의 각 75%이상 동의 다. 입주자대표회의 경우 ① 리모델링 설계의 개요, ② 공사비, ③ 조합원의 비용분담 명세 등이 적혀 있는 결의서에 주택단지 소유자 전원의 동의를 받아야 함

③ 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있다.

14.3 주요 내용

1) 리모델링 진행단계별 구분소유자등의 동의요건 변화

⑴ 법률상 주택단지의 구분소유자들이 리모델링조합을 설립하여 리모델링을 하기 위해서는 아래의 단계를 거쳐야 함

‘① 리모델링 설계개요, ② 공사비, ③ 조합원의 비용분담 명세’가 기재된 리모델링 결의서에 구분소유자ㆍ의결권의 각 3분의 2이상의 조합설립에 관한 동의(즉, 조합설립 동의요건)를 얻어 주택조합을 설립한 후

설립된 조합이 위 ① ~ ③이 기재된 결의서에 구분소유자ㆍ의결권의 각 75%이상의 리모델링허가에 관한 동의(즉, 리모델링허가 동의요건)를 얻은 후, 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 리모델링허가(30세대 이상인 경우 사업계획승인)을 받아야 리모델링공사를 착공할 수 있음

조합설립 동의요건(법 제11조)	• 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의• 동을 리모델링하는 경우 그 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상의 결의
리모델링 허가 동의요건 (영 제75조)	• 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체 구분소유자와 의결권의 각 75%이상 동의 및 각 동별 구분소유자와 의결권의 각 50%이상 동의• 동을 리모델링하는 경우 그 동의 구분소유자와 의결권의 각 75%이상 동의

⑵ 이렇게 조합설립인가 및 리모델링허가 각 단계마다 각 사건 결의사항이 기재된 결의서를 바탕으로 일정한 동의요건을 요구하는 이유는 리모델링사업은 해당 아파트의 구분소유자들이 주거환경의 개선을 위해 오로지 스스로의 부담으로 대수선이나 증축을 하는 것이어서 소유자들의 진정한 의사에 따라 진행해야 할 필요성이 큰 반면에 조합설립 인가 후 리모델링허가를 받기까지는 상당한 기간이 소요되어 총공사비ㆍ조합원 비용분담 명세 등 사업시행내용이 변경될 수 있음을 고려한 것임

⑶ 이에 조합설립인가 신청 뿐 아니라 리모델링허가를 신청할 때에도 구분 소유자에게 상당한 비용을 부담하면서 사업에 참가할 것인지, 아니면 구분소유권을 시가로 매도하고(주택법 제22조 제2항) 리모델링에 참가하지 않을 것인지를 결의서에 나타난 정보를 바탕으로 선택하도록 함으로써 구분소유자들의 의사를 바탕으로 해당 사업을 진행함은 물론, 이로 인한 주민간 분쟁을 최소화하고, 원활하고 적정한 리모델링사업 수행을 도모 하고자 함에 있음

⑷ 결론적으로, 조합설립 동의요건에 규정된 구분소유자의 결의와 리모델링 허가 동의요건에 규정된 구분소유자의 동의는 리모델링사업 진행단계에 따라 구분소유자의 의사를 확인하기 위한 절차적 보호장치로서 주택단지 구분소유자들이 리모델링조합을 설립해 리모델링허가를 받기 위해서는 각 단계마다 각각의 요건에 맞는 결의가 필요하고, 조합설립 동의요건에 규정된 결의로서 리모델링허가 동의요건에 규정된 결의를 갈음할 수 없음(서울행정법원 2008.7.25. 선고 2007구합47626 판결)

2) 구분소유자의 동의철회

① 리모델링조합이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 리모델링허가 신청서를 제출하기 전까지는 서면으로 동의의 철회가 가능함

② 여기서 서면으로 철회하면 된다고만 규정하고 있어 별도로 인감증명서를 첨부할 필요는 없을 것으로 보임

③ 다만 조합에서 ‘리모델링허가 신청서’를 제출하면 그 후로는 허가동의에 대하여 철회가 불가함. 반면에 조합이 리모델링 허가신청서를 제출하기 전까지는 허가동의에 대한 재철회도 가능한데 서면으로 하여야 함

3) 조합설립 동의서와 리모델링허가 동의서를 함께 받은 경우

① 과거에 ‘조합설립 동의서’와 ‘리모델링허가 동의서’를 함께 징구하여 인정받은 사례도 있음. 하지만, 아래 판례를 볼 때 이는 법적 논란을 야기할 수 있으므로 2개 동의서를 함께 징구하는 것은 지양 필요

② 리모델링조합이 설립인가 후 리모델링허가를 받기까지는 상당한 기간이 소요되어 공사비ㆍ조합원의 비용분담내역 등 사업시행 내용이 변경될 수 있음을 고려하면 조합설립 후 리모델링허가 동의서를 별도로 받아야 함(서울행정법원 2011. 7. 22. 선고 2011구합6523 판결)

14.4 소요 기간

∘ 3 ∼ 6개월 (예상)

14.5 관련주체별 활동 목록

1) 리모델링조합 (업무대행자)

∘ 리모델링허가 동의요건(주택법 시행령 별표 4) 확보를 위한 동의서 징구

2) 조합원 (구분소유자 및 의결권자)

∘ 결의서의 내용(리모델링 설계의 개요ㆍ공사비ㆍ조합원의 비용분담명세 등)과 권리변동계획 등을 충분히 확인 후 동의여부 결정

14.6 관련주체별 체크리스트

1) 리모델링조합 (업무대행자)

• 리모델링 기본설계 업데이트(⇢ 설계자)
• 리모델링 공사비 및 조합원 분담금 산정(⇢ 시공자)
• 리모델링 사업계획서(안) 및 설명회 준비(⇢ 사업관리자)