7. 리모델링 시공자 선정 및 공사계약 단계

7.1 리모델링 시공자 선정 및 공사계약

1) 개요

◦ 세대수 증가형 리모델링에서 조합이 선정한 시공자는 단순한 수급인이 아니라 공동사업주체로서의 지위를 가지며, 이에 관한 업무내용

2) 검토 업무

⑴ 시공사 선정기준 및 입찰방식 자문

⑵ 입찰지침서 작성 및 검토의견서 제출

⑶ 입찰지침서 이사 대의원회의 상정(조합)

⑷ 입찰공고문 검토의견서 제출 및 입찰공고(조합)

⑸ 입찰서류 보관 및 입찰서류 개봉(조합)

⑹ 입찰제안서 비교표 작성 및 검토의견서 제출

⑺ 시공사 선정 총회 자료 작성 지원(시공사 선정)

⑻ 도급계약서(안) 검토의견서(내역서 포함) 제출

⑼ 업무범위(Work Scope) 내용 검토의견서 제출

7.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제5조【공동사업주체】제2항ㆍ제4항

② 제11조에 따라 설립된 주택조합(세대수를 증가하지 아니하는 리모델링주택조합은 제외)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록업자(지방자치단체ㆍ한국토지주택공사ㆍ지방공사를 포함)와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.

④ 제1항부터 제3항까지에 따른 공동사업주체 간의 구체적인 업무ㆍ비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정하는 범위에서 당사자 간의 협약에 따른다.

2) 주택법 시행령 제16조【공동사업주체의 사업시행】제1항ㆍ제2항

⑴ 법 제5조 제1항에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 토지소유자와 등록사업자는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.

1. 등록사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자일 것
가. 제17조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자
나. 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업(건축공사업 또는 토목건축공사업만 해당)의 등록을 한 자
2. 주택건설대지가 저당권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소할 것. 다만, 저당권 등의 권리자로부터 해당사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 한다.
3. 토지소유자와 등록업자 간에 다음 각 목의 사항에 대하여 법 및 이 영이 정하는 범위에서 협약이 체결되어 있을 것

⑵ 법 제5조 제2항에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 주택조합(세대수를 늘리지 아니하는 리모델링주택조합은 제외)과 등록사업자ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 또는 지방공사는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다.

1. 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 해당 등록업자가 제1항 제1호의 요건을 갖출 것
2. 주택조합이 주택건설대지의 소유권을 확보하고 있을 것. 다만, 지역주택조합 또는 직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우로서 법 제21조 제1항 제1호에 따라 「국토계획법」 제49조에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우에는 95%이상의 소유권을 확보하여야 한다.
3. 제1항 제2호 및 제3호의 요건을 갖출 것. 이 경우 제1항 제2호의 요건은 소유권을 확보한 대지에서만 적용한다.

3) 주택법 제11조【주택조합의 설립 등】제4항

④ 제5조 제2항에 따라 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 사업 추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있다.

4) 주택법 제66조【리모델링의 허가 등】제3항ㆍ제4항

③ 제2항에 따라 리모델링을 하는 경우 제11조 제1항에 따라 설립인가를 받은 리모델링주택조합의 총회 또는 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표회의에서 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설사업자 또는 제7조 제1항에 따라 건설사업자로 보는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다.

주택법 제7조【등록사업자의 시공】 제1항

① 등록사업자가 제15조에 따른 사업계획승인(건축법에 따른 공동주택건축허가를 포함)을 받아 분양 또는 임대를 목적으로 주택을 건설하는 경우로서 그 기술능력, 주택건설 실적 및 주택규모 등이 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우에는 그 등록사업자를 「건설산업기본법」 제9조에 따른 건설업자로 보며 주택건설공사를 시공할 수 있다.

건설산업기본법 제9조【건설업 등록 등】 제1항~제3항

① 건설업을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 업종별로 국토교통부장관에게 등록을 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 건설공사를 업으로 하려는 경우에는 등록을 하지 아니하고 건설업을 할 수 있다.
② 제1항에 따라 건설업의 등록을 하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 신청하여야 한다.
③ 국가나 지방자치단체가 자본금의 100분의 50이상을 출자한 법인이나 영리를 목적으로 하지 아니하는 법인은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 제1항에 따른 건설업 등록을 신청할 수 없다.

⑷ 제3항에 따른 시공자를 선정하는 경우에는 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 하여야 한다. 다만, 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정하는 것이 곤란하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

5) 주택법 시행령 제76조【리모델링의 시공자 선정 등】제1항

◦ 법 제66조 제4항 단서에서 “경쟁입찰이 방법으로 시공자를 선정하는 것이 곤란하다고 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 시공자 선정을 위하여 같은 항 본문에 따라 국토교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 2회 이상 경쟁입찰을 하였으나 입찰자의 수가 해당 경쟁입찰의 방법에서 정하는 최저 입찰자 수에 미달하여 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정할 수 없게 된 경우를 말한다.

6) 주택법 제101조【벌칙】제1호ㆍ제4호ㆍ제5호

◦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 다만, 제2호 및 제3호에 해당하는 자로서 그 위반행위로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3천만원을 초과하는 자는 3년 이하의 징역 또는 그 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금에 처한다.

1. 제11조의2 제1항을 위반하여 조합업무를 대행하게 한 주택조합, 주택조합의 발기인 및 조합업무를 대행한 자
1의2. 생략
2. 생략
3. 생략
4. 제66조 제3항을 위반하여 리모델링주택조합이 설립인가를 받기 전에 또는 입주자대표회의가 소유자 전원의 동의를 받기 전에 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자
5. 제66조 제4항을 위반하여 경쟁입찰의 방법에 의하지 아니하고 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자

7.3 시공자선정 주요 내용

1) 시공자의 지위와 책임

⑴ 세대수가 증가하는 리모델링사업을 주택조합과 등록사업자(즉, 시공자)가 공동으로 시행하는 경우에 시공자는 단순한 수급인이 아니라 주택조합과 공동사업주체로서 지위를 가짐

⑵ 따라서 시공자는 공동사업주체로서 시공자로서의 책임뿐 아니라 자신의 귀책사유로 인해 사업추진이 불가능해지거나 지연됨으로써 주택조합이나 조합원에게 손해가 발생할 경우는 그 손해를 배상할 책임이 있음

2) 공동사업주체의 사업계획승인 신청 요건

◦ 공동사업주체(주택조합 및 시공자)는 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 사업계획승인(또는 리모델링허가) 신청이 가능

주택법 시행령 제16조【공동사업주체의 사업시행】 제1항ㆍ제2항 병합 정리

가. 주택법 시행령 제17조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자
나. 건설산업기본법 제9조에 따른 건축공사업 또는 토목건축공사업 등록자ㆍ가등기담보권ㆍ가압류ㆍ전세권ㆍ지상권 등(이하 “저당권”)의 목적으로 되어 있는 경우에는 그 저당권 등을 말소할 것. 다만, 저당권 등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를 받은 경우는 예외로 한다.
⇒ 소유권을 확보한 대지에 대해서만 적용한다.가. 대지 및 주택(부대시설 및 복리시설을 포함)의 사용ㆍ처분나. 사업비의 부담다. 공사기간라. 그 밖에 사업 추진에 따르는 각종 책임 등 사업 추진에 필요한 사항

7.4 리모델링 시공자 선정방법

1) 설립인가를 받은 조합에서 선정

⑴ 시공자는 ‘설립인가를 받은 리모델링조합’이 아래 경쟁입찰 방법 중 어느 하나의 방법으로 총회의결을 거쳐 선정하여야 함(주택법 제66조 제3항)
* 추진위원회가 주관ㆍ개최하는 ‘조합창립 총회’에서는 시공자 선정이 불가

구 분	입찰 성립요건
일반경쟁	• 입찰참가 신청이 2인 이상 있어야 함
제한경쟁	• 자격제한은 시공능력평가액ㆍ신용평가등급ㆍ해당공사와 같은 공사실적 및 조합의 신청으로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 따로 인정한 것만 가능• 입찰참가 신청이 3인 이상 있어야 함(공동참여의 경우 1인으로 봄)• 총회의 의결을 거쳐야 함
지명경쟁	• 입찰대상자를 3인 이상 지명해야 하며, 이 중 2인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 함• 총회의 의결을 거쳐야 함

⑵ 다만, 2회 이상의 경쟁입찰을 하였으나 입찰자의 수가 해당 입찰방법에서 정하는 최저 입찰자의 수에 미달하여 유찰된 경우에는 수의계약이 가능

2) 시공자 선정절차

◦ 국토교통부 “리모델링 시공자 선정기준(국토교통부 고시 제2021-327호)”에서 제시한 시공자 선정절차를 정리하면 다음과 같음

3) 입찰지침서의 내용과 작성방법

① 입찰지침서는 계약의 일부를 이루는 중요한 문서이므로, 이것을 제대로 작성하는 것이 조합에게는 가장 중요

② 입찰제안서에 조합운영비 대여금을 필히 제안토록 하고, 시공자로 선정되면 계약체결 전이라도 즉시 조합운영비를 대여하여야 함. 이를 어길 경우는 선정을 무효로 하는 조건 및 총회 개최일자 등에 변경의 여지가 있음을 명확히 고지하고, 이에 대해 일체의 이의를 제기하지 않을 것을 조건으로 부과하는 것이 유리

③ 철거공사도 공사범위에 포함하여 두는 것이 좋은데 리모델링공사에서는 부분철거를 하므로 시공자가 직접 철거하는 것이 타당

④ 특별한 사유 없이 계약체결기간을 지키지 아니하는 경우 낙찰을 무효로 하고 차순위 낙찰자와 계약을 체결하거나 시공자를 재선정할 수 있다는 조항도 추가 필요

⑤ 입찰보증금 몰수규정, 입찰 재공고 시 입찰조건이 변경될 수 있다는 점, 향응이나 금전 제공사실 적발 시에 시공자 선정전이면 경쟁입찰자격을 박탈하고, 선정 후면 선정취소 사유, 계약 후에는 계약해제 사유로 삼는다는 점을 명확히 기재해야 함. 이 외에도 시공자의 계약서안, 대여금에 대한 금전소비대체계약서도 미리 제시받는 규정도 포함 필요

⑥ 입찰자격 요건의 구비일, 입찰무효 사유를 명확하게 기재하고 시공자가 스스로 선정지위나 계약자격을 포기할 경우에 기존 대여금의 처리방법, 임원 연대보증 여부 및 계약해제 요건 등을 심사숙고하여 입찰지침서를 작성하고 이를 시공자에게 제시

⑦ 입찰지침서의 내용변경 권한은 총회 또는 대의원회의 지, 이사회가 아님(서울동부지방법원 2010. 7. 2. 자 2010카합1471 결정)

4) 공사계약 시 주의사항

① 리모델링은 공사계약이 전부라 해도 과언이 아닐 정도로 주택조합이나 조합원들이 가장 주의해야 할 부분이 공사계약 부분임

② 리모델링시 공사계약은 신축공사의 그것과 다른 측면이 많으므로 ㎡당 단가로 단순하게 계약하는 것은 바람직하지 못함

③ 리모델링 공사계약 시에는 공사가 이루어지지 않는 부분과 보수ㆍ보강이 진행되는 부분(즉, 증축되는 부분) 등이 명확히 구분되어야 하며, 공사비 산정의 기초가 되는 전제조건 및 공법 등도 제시될 필요가 있음

④ 특히, 부분철거공사가 난해하므로 적용되는 부분철거 공법과 기간 등에 관한 세부적인 명시가 필요함. 이 과정에서 전문가의 도움을 받아 공사계약서를 작성하는 방안도 추구하고, 조합원 부담을 최소화하기 위해 검토 필요

⑤ 또한 리모델링은 신축보다 설계변경이 빈번하므로 조합에서는 턴키방식(설계ㆍ시공 일괄입찰방식) 계약도 검토할 필요가 있음. 정비사업과 다르게 설계자 선정에 대한 제한이 없어 턴키방식의 발주도 가능하기 때문

7.5 소요기간

◦ 9개월 (예상 : 시공자 선정 6개월 + 계약 3개월)

7.6 관련주체별 활동 목록

1) 리모델링조합