4. 리모델링조합 창립 총회 단계

4.1 리모델링조합 창립 총회

1) 개요

∘ 조합창립을 위한 총회의 개최시기, 방법 등을 포함하여 총회의 의결이 필요한 사항, 의결 시의 주의사항 및 전자총회의 개최방법 등에 관한 업무내용

2) 검토 업무

4.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제11조【주택조합의 설립 등】제1항ㆍ제7항

① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다. 인가를 받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

⑦ 제1항에 따라 인가를 받은 주택조합의 설립방법, 설립절차, 주택조합 구성원의 자격기준, 제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

2) 주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】제2항~제6항ㆍ제11항

② 제1항 제1호 가목 3)의 조합규약(⇢ 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지 2. 조합원의 자격에 관한 사항 3. 주택건설대지의 위치 및 면적 4. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항 5. 조합임원의 수, 업무범위(권리ㆍ의무를 포함), 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항 6. 조합원의 비용부담 시기ㆍ절차 및 조합의 회계 6의2. 조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항 7. 사업의 시행시기 및 시행방법 8. 총회의 소집절차ㆍ소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항 9. 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 10. 사업 종결 시의 청산절차, 청산금의 징수ㆍ지급방법 및 지급절차 11. 조합비 사용 명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법 12. 조합규약의 변경 절차 13. 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항

③ 제2항 제9호에도 불구하고 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다.

④ 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.

⑤ 제4항에도 불구하고 총회의 소집시기에 해당 주택건설대지가 위치한 시ㆍ군ㆍ구(자치구)에 ｢감염병의 예방 및 관리에 관한 법률｣ 제49조 제1항 제2호에 따라 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우에는 전자적 방법으로 총회를 개최해야 한다. 이 경우 조합원의 의결권 행사는 ｢전자서명법｣ 제2조 제2호 및 제6호의 전자서명 및 인증서(서명자의 실제 이름을 확인할 수 있는 것으로 한정)를 통해 본인 확인을 거쳐 전자적 방법으로 해야 한다.

⑥ 주택조합은 제5항에 따라 전자적 방법으로 총회를 개최하는 경우 다음 각 호의 사항을 조합원에게 사전에 통지해야 한다.

1. 총회의 의결사항 2. 전자투표를 하는 방법 3. 전자투표 기간 4. 그 밖에 전자투표 실시에 필요한 기술적인 사항

⑪ 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산 인가에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부령으로 정한다.

3) 주택법 시행규칙 제7조【주택조합의 설립인가신청 등】제5항

⑤ 시행령 제20조 제3항에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 조합규약의 변경(시행령 제20조 제2항 각 호의 사항만 해당) 2. 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환방법 3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 3의2. 법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결 4. 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약의 체결 5. 조합임원의 선임 및 해임 6. 사업비의 조합원별 분담명세 확정(리모델링조합의 경우). 법 제68조제4항에 따른 안전진단(즉, 2차 안전진단) 결과에 따라 구조설계의 변경이 필요한 경우 발생할 수 있는 추가 비용의 분담안을 포함) 및 변경 7. 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안 8. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고

4.3 주요 내용

1) 창립총회의 개최

⑴ 창립총회 개최시기

① 창립총회를 개최하기 전에 ‘조합설립에 필요한 동의율 수준의 동의서를 징구해야하는지‘가 문제가 되는데, 리모델링의 경우는 동의서를 요건에 맞게 모두 징구하지 않고도 창립총회를 개최할 수 있음

② 대법원 판결(대법원 2011.2.10 선고 20 두 20768, 20775 판결)에 의하면, 비록 동의율을 갖추지 못하였다 하더라도 창립총회의 개최는 가능

③ 실무적으로는 구분소유자 대부분의 동의서를 징구한 상태에서 일부가 부족해도 조합설립이 임박하였음을 알려 동의서를 제출하지 않은 구분 소유자의 동의를 이끌어 내기 위하여 창립총회를 개최하는 사례도 다수

⑵ 창립총회 의안상정 순서

∘ 창립총회에서는 임원을 선출하여야하는 바, 먼저 추진위원회의 업무를 정리한 후 조합규약안과 업무규정안 등을 상정ㆍ가결시키고 가결된 조합 규약과 업무규정을 근거로 임원ㆍ대의원을 선출하는 것이 바람직

통상적인 창립총회 안건 예

① 추진위원회 수행업무 보고 및 비용(일체) 추인의 건 ② 리모델링 결의의 건 ③ 조합규약 및 업무규정 확정의 건 ④ 임원 및 대의원 선출의 건 ⑤ 예산안 승인의 건 ⑥ 예산으로 정한 사항 외에 조합원에 부담이 되는 계약의 대의원회 위임의 건 ⑦ 총회 결의 사항 중 대의원회 위임의 건 ⑧ 자금의 차입과 그 방법, 이율 및 상환방법 결의의 건

⑶ 리모델링 창립총회 의결 시 주의사항

① 조합설립 미동의자가 창립총회에 출석할 수 있는지 여부 : 리모델링조합의 경우는 조합설립에 동의한 자만 조합원이 되므로, 조합 설립 미동의자는 원칙적으로 출석권 및 의결권이 없다고 봐야 함. 다만, 조합설립 동의를 이끌어 내기 위해 창립총회에 참석시키는 것은 의장의 재량이지만 어느 경우에도 의결권은 없는 것으로 봐야 함

② 서면결의서 제출자가 직접 출석할 경우 : 선거관리 규정의 직접 참석에 포함하되, 의결권은 주지 않고, 발언권만 주도록하는 것이 좋음

③ 의결 정족수 : 출석조합원은 결의 당시에 회의장에 남아 있는 사람만 해당함

④ 총회의 결의 방법 : 조합규약에서 따로 정하는 경우가 아니라면 거수ㆍ기립ㆍ투표 등 찬반의 의사를 확인할 수 있는 방법이면 족함

⑤ 찬성하는 조합원의 수를 구체적으로 집계하지 아니했다는 것만으로 그 결의가 무효라고 볼 수는 없으나, 실무적으로는 문제 소지가 많으므로 가급적 찬성과 반대의 숫자를 정확히 기재하는 것이 바람직

⑷ 리모델링 창립총회 회의록 작성 시 유의사항

∘ 작성한 회의록에는 의장 및 출석한 이사의 기명날인이 필요하며, 여기서 창립총회의 의장은 임의단체인 추진위원회의 위원장임(임원 선출 시에는 선거관리위원장이 임시의장이나, 회의록에는 추진위원장만 기명날인 하면 됨)

⑸ 창립총회 개최 관련 실무사례 요약

• 시 기 : 조합설립 동의요건 확보 후 개최 • 소 집 : 총회개최 14일전까지 회의목적 ㆍ안건ㆍ일시ㆍ장소ㆍ참석자격ㆍ구비사항 등을 인터넷에 공개 및 등기우편 발송ㆍ통지 • 내 용 : ① 조합정관의 확정 ② 조합 임원ㆍ대의원 선임 ③ 개략적인 사업계획(안) 의결 ④ 조합설립 동의(안) 의결 • 의사결정 : 토지 등 구분소유자의 과반수 출석(직접 출석 100분의 20이상)과 출석 조합원의 과반수 찬성

2) 리모델링 총회 의결이 필요한 사항

① 실무에서는 조합 창립총회 외에도 권리변동계획의 수립ㆍ변경(실무에서는 이를 “권리변동총회”라고 함), 조합원별 사업비 분담명세의 확정(실무에서는 이를 “분담금확정총회”라고 함) 등 사업 진척상황에 맞추어 다양한 형태의 총회 개최와 의결이 필요

② 아울러 조합규약의 변경, 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약 체결 등 중요 사항을 결정할 경우에도 총회의 의결을 거쳐야 함

③ 이러한 경우 조합원의 100분의 10이상이 직접 출석해야 하며, 특히 조합 창립총회 또는 국토교통부령(주택법 시행규칙 제7조제5항)으로 정하는 중요 사항을 의결하는 총회의 경우에는 반드시 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여 의결해야 함

주택법 시행령 제20조 제3항ㆍ제4항

③ 시행령 제2항 제9호에도 불구하고, “국토교통부령으로 정하는 사항”은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다. ④ 총회의 의결을 하는 경우는 조합원의 100분의 10이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.

주택법 시행규칙 제7조 제5항

⑤ 시행령 제20조 제3항에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 조합규약의 변경(시행령 제20조제2항 각 호의 사항만 해당) 2. 자금의 차입과 그 방법 ㆍ 이자율 및 상환방법 3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 3의2. 법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결 4. 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약의 체결 5. 조합임원의 선임 및 해임 6. 사업비의 조합원별 분담명세 확정(리모델링주택조합의 경우 법 제68조제4항에 따른 안전진단 (⇢ 2차 안전진단) 결과에 따라 구조설계의 변경이 필요한 경우 발생할 수 있는 추가 비용의 분담안을 포함) 및 변경 7. 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안 8. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고

3) 전자적 방법에 의한 총회 개최

① 총회 소집시기에 ｢감염병예방법｣에 따라 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 조치가 내려진 경우에는 전자적 방법으로 총회를 개최해야 함

② 이 경우 조합원의 의결권 행사는 ｢전자서명법｣의 전자서명 및 인증서를 통해 본인 확인을 거쳐 전자적 방법으로 해야 함

③ 전자적인 방법으로 총회를 개최하는 경우 주택조합에서는 다음의 사항을 조합원에게 사전 통지해야 함

주택법 시행령 제20조 제6항

⑥ 주택조합은 제5항에 따라 전자적 방법으로 총회를 개최하는 경우 다음 각 호의 사항을 조합원에게 사전에 통지해야 한다. 1. 총회의 의결사항 2. 전자투표를 하는 방법 3. 전자투표 기간 4. 그 밖에 전자투표 실시에 필요한 기술적인 사항

4.4 소요 기간

∘ 1 ∼ 2개월 (예상)

4.5 관련주체별 활동 목록

1) 추진위원회

∘ 조합창립 총회 개최를 위한 업무대행자 선정ㆍ계약

2) 업무대행자 (사업관리자)

∘ 조합창립 총회 개최 관련 제반 업무 총괄

4.6 관련주체별 체크리스트

1) 추진위원회

• 조합설립 동의율 충족 여부 확인(대법원 판결에 의하면 동의율 미충족의 경우도 창립총회 개최는 가능하나, 실무에서는 통상 법정 동의율 확보 후 창립총회를 개최)

2) 업무대행자 (사업관리자)

• 총회 14일전까지 회의목적ㆍ안건ㆍ일시ㆍ장소ㆍ참석자격ㆍ구비사항 등을 인터넷 공개 및 등기우편 발송ㆍ통지

• 조합원의 100분의 20이상 직접 출석 여부 확인

• 회의록에는 의장(추진위원장) 및 출석 이사의 기명날인 필요

• 안건별 의결 시 찬성과 반대의 숫자를 정확히 집계하여 기재

• 전자총회 시 조합원 사전 통지사항 확인(주택법 시행령 제20조 제6항)