3. 조합설립 동의서 징구 단계

3.1 조합설립 동의서 징구

1) 개요

∘ 조합설립을 위해 추진위원회가 진행하는 동의서(同意書) 징구(徵求) 및 이와 관련한 동의율(同意率) 산정기준, 방법, 그리고 조합원의 자격 등에 관한 업무내용

2) 검토 업무

⑴ 리모델링 조합원 명부(자격 등) 검토

⑵ 리모델링조합의 정관 및 조합규약의 위법성 검토

⑶ 리모델링 설계개요, 총사업비 및 분담기준 등 검토

⑷ 리모델링 조합설립 동의서 내용 검토

⑸ 리모델링 조합설립 동의율 산정 및 관리

3.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제11조【주택조합의 설립 등】제3항ㆍ제7항~제9항

③ 주택을 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 구분소유자 (집합건물법 제2조 제2호에 따른 구분소유자)와 의결권 (집합건물법 제37조에 따른 의결권)의 결의를 증명하는 서류를 첨부 하여 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다.

1. 주택단지 전체를 리모델링하는 경우에는 주택단지 전체의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상의 결의 및 각 동의 구분소유자와 의결권의 각 과반수의 결의2. 동을 리모델링하고자하는 경우에는 그 동의 구분소유자와 의결권의 각 3분의 2이상의 결의

⑦ 제1항에 따라 인가를 받은 주택조합의 설립방법ㆍ설립절차와 주택조합 구성원의 자격기준ㆍ제명ㆍ탈퇴 및 주택조합의 운영ㆍ관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑧ 제7항에도 불구하고 조합원은 조합규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.

⑨ 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있다.

2) 주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】제8항

⑧ 리모델링주택조합 설립에 동의한 자로부터 건축물을 취득한 자는 리모델링주택조합 설립에 동의한 것으로 본다.

3) 주택법 시행령 제21조【조합원의 자격】제1항ㆍ제2항

① 법 제11조에 따른 주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 다음 각 호 의 구분에 따른 사람으로 한다. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 다음 각 호의 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있다.

3. 리모델링주택조합 조합원 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람. 이 경우 해당 공동주택, 복리시설 또는 다목에 따른 공동주택 외의 시설 의 소유권이 여러 명의 공유(共有)에 속할 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 가. 법 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자 나. 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자 다. ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자(해당 건축물에 공동주택 외의 시설이 있는 경우 에는 해당 시설의 소유자를 포함)

② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다.

3.3 주요 내용

1) 동의율 산정시기

① 동의율 산정시기에 대한 법 규정은 없으나, 정비사업에 있어서 대법원은 동의율의 충족 여부를 판단하는 기준일은 ‘조합설립 인가처분일’이 아닌 ‘조합설립 인가신청일’이라고 판시(대법원 2014. 4. 24 선고 2012두21437)

② 또한, 인가신청일 이후 인가처분일까지 사이에 토지등소유자의 소유관계 변동을 정족수 산정 시 반영하는 것은 아니라고 되어있는 바, 이 법리는 리모델링조합에도 그대로 적용 가능

2) 동의율 산정방법

∘ 조합설립을 위한 동의율은 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2이상이고 공동주택이나 복리시설의 소유권이 여러 명일 경우는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고 산정

① 2채 이상을 소유한 경우	구분소유권 숫자별로 각각의 의결권을 부여
② 전유부분에 저당권이 설정된 경우	저당권자 등의 동의를 받을 필요 없음
③ 공유에 있어 대표자 선정 동의서 없이 관계자1인 명의의 동의서가 제출된 경우	동의자로 인정해서는 아니되며, 공유 관계에 있을 경우에는 반드시 ‘대표자 선정 동의서’ 필요
④ 조합설립 동의한 자에게 건축물을 취득한 자	주택법 시행령 제20조 제8항에 따라 동의서를 별도로 다시 받을 필요는 없음
⑤ 교회 등 총유재산	정관 등 기타 규약에 의하되, 없는 경우에는 교인들 총회의 과반수 결의 필요
⑥ 오픈 상가의 경우	오픈 상가는 다수가 공유하는 것으로 보고 토지등 소유자 1인에 대하여 의결권을 부여
⑦ 신탁사에 신탁등기된 경우 동의권자	이 경우는 소유권이 수탁자에 이전되므로 수탁자에 대하여 의결권을 부여

3) 동의서의 인감증명 첨부 여부

① 동의서에 인감증명을 첨부하여야 한다는 법 규정은 없으나, 인가관청이 동의 여부를 심사하기 위해 인감증명서를 요구할 수 있음

② 따라서 조합규약에 인감증명서 또는 최소한의 신분증 첨부 규정을 두고 인감증명서나 신분증을 첨부하는 것이 타당함(미리 인가관청과 조율, 시행하는 방안도 검토)

4) 조합설립 동의의 철회

① 법에는 ‘조합설립 동의철회’에 관한 구체적 규정이 없지만, “인가를 받은 리모델링조합이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 리모델링허가 신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있다”라고 규정

주택법 시행령 제75조【리모델링의 허가기준 등】 제2항ㆍ제3항

② 리모델링 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.③ 리모델링에 동의한 소유자는 리모델링주택조합 또는 입주자대표회의가 제2항에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가신청서를 제출하기 전까지 서면으로 동의를 철회할 수 있다.

② 한편, 리모델링 시 유효 결의의 여부에 관한 대법원 판례에 의하면, 동의 철회의 종기(終期)는 리모델링 결의의 정족수를 갖추기 전까지임(대법원 2011. 2. 10 선고 2012두20768, 20775)

5) 조합원의 구성

⑴ 조합원의 자격

① 조합원은 아래 요건에 해당하는 자로, 조합설립에 동의한 자만이 될 수 있음. 다만, 조합원의 사망으로 그 지위를 상속받는 자는 아래 요건에도 불구하고 조합원이 될 수 있음

주택법 시행령 제21조【조합원의 자격】 제1항 제3호

3. 리모델링주택조합 조합원 : 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람. 이 경우에 해당 공동주택, 복리시설 또는 공동주택 외의 시설의 소유권이 여러 명의 공유(共有)에 속할 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. ① 주택법 제15조에 따른 사업계획 승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자 ② 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 해당 복리시설의 소유자 ③ 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택의 소유자와 그 건축물 중 공동주택 외의 시설의 소유자

② 조합원이 부득이한 사유(근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼)로 세대주 자격을 일시 상실한 경우로 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우는 조합원으로 인정

⑵ 조합원의 수

∘ 리모델링조합은 조합원 수의 제한이 없음(지역주택조합의 경우 20명 이상)

⑶ 의결권의 수

① 1세대 또는 1인이 2개 이상의 주택 등을 소유하는 경우에는 그 주택 등의 수만큼 조합원으로 보고 의결권을 인정하는 것이 타당

② 리모델링은 재건축과 달리 조합원 주택에 대한 분양개념이 없고 자신의 주택을 자신의 비용으로 리모델링하는 것이고 현행법률상 이를 금지하는 규정이 없음. 따라서 1인이 2개 이상의 주택 등을 소유한 경우에 소유한 개수만큼의 의결권을 인정하는 것이 타당(⇢ 조합규약에 명시 필요)

⑷ 조합원의 권리와 의무

∘ 법은 리모델링 조합원의 권리와 의무에 대해 조합규약에 위임하고 있음

⑸ 조합원의 탈퇴 (주택법 제11조 제8항ㆍ제9항)

∘ 조합규약이 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴의사를 알려 탈퇴할 수 있고, 이때 탈퇴한 조합원(제명된 조합원을 포함)은 조합규약으로 정하는 바에 따라 부담한 비용의 환급을 청구할 수 있음

⑹ 조합원의 제명

① 조합원이 고의 또는 중대한 과실 및 의무 불이행 등으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우, 조합에서는 총회 의결을 거쳐 해당 조합원을 제명할 수 있음

② 이 경우 제명 전에 해당 조합원에 대하여 청문 등 소명기회를 부여해야 하며, 청문 등의 소명기회를 부여했음에도 이에 응하지 아니한 경우는 소명기회를 부여한 것으로 봄

③ 한편, 제명을 하면 즉시 매도청구를 할 수 있다고 본 판결이 있고, 이에 의하면 제명된 조합원ㆍ탈퇴 조합원에 대해서는 최고(催告)가 필요 없음(인천지방법원 2008. 1. 17, 선고 2007 가합 12056, 2007 가합12063)

3.4 소요 기간

∘ 6 ∼ 12개월 (예상)

3.5 관련주체별 활동 목록

1) 추진위원회