Ⅰ. 리모델링 사업 준비

1. 조합설립 추진위원회 구성 단계

1.1 조합설립 추진위원회

1) 리모델링 사업 개요

∘ 리모델링조합을 설립하여 사업을 시행하는 경우, 조합설립 전 단계의 소요 업무내용에 대한 견실한 이행이 사업 성공을 위한 필수 요소임. 여기서는 조합설립을 위하여 구성ㆍ운영하는 추진위원회의 역할과 주요 업무 등에 관한 업무내용

1.2 실무 현황

① 조합설립 전 단계 업무는 기본적으로, 조합설립을 준비하고 인가받기 위한 업무이며, 이는 창립총회 개최ㆍ리모델링 동의서와 조합설립 동의서 징구 및 조합규약 제정 등 다양한 업무로 구성

② 이에 실무적으로는 추진위원회(또는 준비위원회)라고하는 임의단체를 구성하여 이들의 주도로 업무를 진행

여기서, 임의단체라고 한 것은 ｢도시정비법｣에 의한 “재개발ㆍ재건축조합 설립 추진위원회”와 같이 법적 근거를 두고 설립되는 것이 아니기 때문

③ 임의단체는 법적인 성격이 민법률상 비법인 사단(대법원 2009. 5. 28 선고 2009 다 6523 판결)임. 따라서 추진위원회의 구성요건ㆍ임원선임ㆍ운영방안ㆍ업무범위ㆍ자금조달 및 회의 등에 관한 사항에 대하여 자율적으로 운영 가능

④ 통상 ‘입주자대표회의가 추진위원회의 구성을 제안하는 방식’으로 진행하며 추진위원회는 조합설립을 위한 단체이므로 해당 조합이 설립인가를 받으면 그 임무가 종료

1.3 주요 내용

1) 추진위원회 구성방법

⑴ 구분소유자가 직접 구성

① 이 경우 법적 제약이 없으므로 통상 “○○리모델링주택조합 설립 추진 위원회”라는 명칭을 사용하고, 규약은 국토교통부가 정비사업에 대하여 고시한 표준운영규정을 수정ㆍ보완하여 사용

② 추진위원회는 조합설립을 위하여 구성ㆍ운영하는 임의단체이므로 조직을 복잡하게 구성할 이유가 없음

⑵ 공공지원으로 설립

① 이 경우도 마찬가지로 복잡한 조직을 만들 필요 없이, 입주민의 의사를 제대로 수렴할 수 있는 조직이면 충분

② 통상적으로 20인 내외(동별 3∼5인)의 주민대표로 구성된 “공공지원○○리모델링주택조합 설립 추진위원회”를 발족

③ 이 경우 주민대표는 일정 수의 추천으로 선임하며 추진위원회는 위원장 및 부위원장, 간사를 두면 무방

2) 추진위원회가 해야 할 업무

⑴ 업무개요

① 관련법령의 내용을 종합하면 추진위원회의 업무는 기본적으로 조합창립 총회의 개최ㆍ조합규약 제정 등 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 조합설립인가를 신청할 때 필요한 아래의 서류를 준비하는 것임

② 이를 위해 실무에서는 사업관리자ㆍ설계자 등 관련 분야 전문가를 업무 대행자로 선정하여 업무를 진행

주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】 제1항 제1호 가목ㆍ나목

① 창립총회 회의록
② 조합장 선출동의서
③ 조합원 전원이 자필로 연명(連名)한 조합규약
④ 조합원 명부⑤ 사업계획서
⑥ 리모델링 결의서(리모델링 설계의 개요ㆍ공사비ㆍ조합원 비용분담명세 기재)
⑦ 건축법 제5조에 따라 건축기준의 완화 적용이 결정된 경우에는 그 증명서류
⑧ 해당 주택이 사용검사일로 부터 아래의 기간이 지났음을 증명하는 서류
ⓐ 대수선 리모델링 : 10년
ⓑ 증축인 리모델링 : 15년(15년 이상 20년 미만 중 시ㆍ도 조례로 정하는 연수)

⑵ 조합장 선출동의서 및 리모델링 결의서

① 실무에서는 조합장 선출동의서ㆍ리모델링 결의서를 ‘리모델링 동의서’에 통합 징구하여 제출하고 있음

② 이 경우 리모델링 동의서(同意書)에는 “⒜ 리모델링 설계의 개요, ⒝ 공사비, ⒞ 조합원의 비용분담명세” 등의 기재가 필요

③ 참고로, 도시정비법에 의한 정비사업의 경우 동의서(同意書) 양식이 법제화되어 있으나 리모델링 동의서는 법정양식이 별도로 없으므로 추진위원회에서 직접 만들어 사용할 수 있음

⑶ 조합규약

① 주택법은 도시정비법과 다르게 조합규약에 대해 많은 조문을 두고 있지 않으므로 리모델링에서는 조합규약을 신중하게 작성해야 함

② 조합규약은 시행령 제20조 제2항에서 규정한 사항을 포함하여야하는데 이는 도시정비법의 조합규약 관련 조문에 비해 부족한 상황

③ 특히 대의원회에 관한 규정이 없으나 반드시 필요하므로 도시정비법의 조합규약 관련 조문(條文)을 참고하여 작성 필요

주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】 제2항

② 조합규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지
2. 조합원의 자격에 관한 사항
3. 주택건설대지의 위치 및 면적
4. 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항
5. 조합임원의 수, 업무범위, 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항
6. 조합원의 비용부담 시기ㆍ절차 및 조합의 회계
6의2. 조합원의 제명ㆍ탈퇴에 따른 환급금 산정방식, 지급시기, 절차에 관한 사항
7. 사업의 시행시기 및 시행방법
8. 총회의 소집절차, 소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항
9. 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차
10. 사업이 종결되었을 때의 청산절차, 청산금의 징수, 지급방법 및 지급절차
11. 조합비의 사용 명세와 총회 의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법
12. 조합규약의 변경 절차
13. 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항

⑷ 조합원 명부

① 조합원 명부도 특별한 양식이 제시되어 있지 않으므로 나름대로 양식(樣式)을 만들어 미리 인가관청과 협의 필요

② 다만, 주택법 시행규칙의 “주택조합 설립인가 신청서 (별지 제9호 서식)”의 2쪽에 의하면 다음과 같이 기재하도록 하고 있으므로, 이를 참고해 조합원 명부를 작성하면 무난할 것으로 예상

조합원 현황			*해산인가의 경우에는 적지 않습니다.
일련번호	성 명	생년월일	적격 여부	비 고
			[ ] 적격 ∙ [ ] 부적격
			[ ] 적격 ∙ [ ] 부적격
			[ ] 적격 ∙ [ ] 부적격

⑸ 사업계획서

∘ 리모델링 사업계획서에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 함

주택법 시행규칙 제7조【주택조합의 설립인가 등】 제2항

① 조합주택 건설예정 세대수② 조합주택 건설예정지의 지번ㆍ지목ㆍ등기명의자③ 국토계획법 제2조 제4호에 따른 도시ㆍ군관리계획상의 용도④ 대지 및 주변 현황

⑹ 창립총회 회의록 작성 시 유의사항

∘ 회의록에는 의장과 출석 이사의 기명날인이 필요함. 여기서 창립총회의 의장은 추진위원회 위원장임(임원선출 시는 선거관리위원장이 임시의장이나 회의록에는 추진위원회 위원장만 기명날인하면 충분)

3) 리모델링 시 징구하는 동의서ㆍ결의서 등

∘ 리모델링 시에는 사업의 진척도에 따라 구분소유자등을 대상으로 다양한 형태의 동의서 (또는 결의서)를 징구하는데 이를 정리하면 아래와 같음

청구자	구 분	세 부 내 용
추 진위원회	조합장선출 동의서리모델링 결의서	리모델링 동의서에 통합 징구 이 동의서에는 ⓐ~ⓒ기재 필요	ⓐ 리모델링 설계의 개요ⓑ 공사비ⓒ 조합원의 비용분담명세
	조합설립 동의서	▸ 가능하면 창립총회 전까지 법정 동의율 확보단지 전체 구분소유자 의결권의 각 3분의 2이상 동의와 각 동의 구분소유자 의결권의 각 과반수의 동의
	리모델링허가 동의서	▸ 사업계획승인 (또는 허가) 전까지 법정 동의율 확보단지 전체 구분소유자 의결권의 각 4분의 3이상 동의와 각 동의 구분소유자 의결권의 각 과반수이상의 동의

1.4 소요 기간

∘ 6 ~ 12개월 (예상)

1.5 관련주체별 활동 목록

1) 입주자대표회의

∘ 조합설립을 위한 추진위원회 구성 제안

2) 추진위원회

∘ 조합설립인가 신청에 필요한 업무 이행(⇢ 세부내용은 다음쪽 [표 1])

1.6 관련주체별 체크리스트

1) 추진위원회

① 입주자 대상 설문조사를 위한 사전 설명회 개최

② 설문조사 자료는 입주자ㆍ구분소유자 등의 의견수렴을 거쳐 작성ㆍ배포

③ 설문조사 기간은 가급적 4주 이내로 설정