2.1 리모델링 업무매뉴얼의 필요성과 개관
⑴ 최근 아파트 재정비시장에서는 재건축 대비 현실적인 대안으로 리모델링을 선택ㆍ추진하는 단지가 급증(2022. 12기준 136개 단지, 한국리모델링협회)
⑵ 반면 사업추진주체가 기획단계에서 단지 여건에 맞는 리모델링 방향을 설정하고 사업 전반의 법ㆍ제도적 요구사항을 미리 파악할 수 있는 도구는 부재
⑶ 본 매뉴얼에서는 현행 제도 하에서 현실적으로 적용할 수 있는 표준 사업모델과 각 사업모델에 맞는 추진 프로세스를 상세하게 정리
⑷ 아울러 각 세부 프로세스에 대해 법ㆍ제도에 기반한 소요 업무내용, 관련주체별 역할 등을 구분하여 수록함으로써 비전문가도 쉽게 이해할 수 있도록 제시
2.2 리모델링 적용 사업모델
◦ 본 매뉴얼은 수직증축과 세대수 증가를 병행하는 모델(Model 3&5)을 포함하여 총 5개 사업모델에 적용 가능
– 사업유형은 세대수 유지형과 세대수 증가형으로 구분
2.3 사업 프로세스
- 리모델링 사업 개요
⑴ 5개 사업모델 중 거쳐야 할 프로세스가 가장 많은 Model 3&5의 전(全) 사업절차를 30개로 세분하고, 이를 기준으로 사업모델에 따라 미적용(未適用)되는 절차를 제외하는 방법으로 Model 1ㆍ2ㆍ4의 프로세스 제시
⑵ 재건축과는 다르게 리모델링에서는 사업모델에 따라 추진프로세스가 변화하는데 이는 수직증축 수반 여부 및 세대수 증가규모에 따라 적용되는 세부 프로세스가 달라지는데 기인
2) 프로세스 변화 요인⑴ ⇢ 수직증축 유(有)ㆍ무(無)
⑴ 수평증축만을 포함한 리모델링의 경우에는 대산 건축물의 증축(增築)가능 여부 확인을 위한 ‘1차 안전진단’을 통과하면 이후의 프로세스 진행이 가능
⑵ 반면, 수직증축을 수반하는 경우에는 ‘1ㆍ2차 안전성 검토+2차 안전진단’ 등 3개 프로세스를 추가적으로 거처야 함
3) 프로세스 변화 요인⑵ ⇢ 세대수 증가규모
⑴ 주택법은 공동주택사업의 사업계획을 인가할 때 30세대를 기준으로 그 미만이면 허가 대상, 그 이상이면 승인 대상으로 구분
⑵ 같은 맥락에서 리모델링의 경우도 세대수 증가규모가 30세대 미만이면 리모델링 허가 대상(법 제66조 제1항), 30세대 이상이면 사업계획승인 대상(법 제15조 제1항)으로 구분되며, 이는 이후 프로세스의 변화로 이어짐
⑶ 30세대 미만 증가의 경우에는 ‘리모델링+건축위원회 심의’를 거치면 다음 프로세스 진행이 가능하지만, 30세대 이상이 증가하는 경우에는 ‘리모델링허가 + 사업계획승인 + 건축위원회 심의’를 거쳐야 함
– 실무에서는 사업계획승인 신청 시에 리모델링허가에 필요한 서류를 함께 제출하도록 함으로써 해당 절차를 간소화하고 있음
⑷ 나아가, 세대수가 50세대 이상 증가하는 사업의 경우에는 ‘도시계획위원회 심의’ 절차도 거쳐야 하며, 100세대 이상 증가하는 사업에서는 리모델링공사 과정에서 단지 내 간선시설도 의무적으로 정비해야 함
⑸ 한편, 2021년 1월 이후 도입된 ‘입주예정자 사전방문 제도’는 사업계획승인 대상 공동주택 사업(30세대 이상 증가하는 리모델링)에 대하여 의무 적용되는 제도임
4) 공통프로세스ㆍ특별프로세스
⑴ 본 매뉴얼은 총 30개 프로세스를 공통프로세스와 특별프로세스로 구분
⑵ 공통프로세스는 주로 세대수 증가형 사업모델(Model 3~5)에서 적용을 검토해야하는 24개 절차이며, 특별프로세스는 ‘수직증축을 수반하거나 증가하는 세대수가 50세대 이상인 사업’을 하는 경우에 추가 적용되는 6개 절차로 정의
2.4 프로세스별 세부내용 구성
◦ 본 매뉴얼은 30개의 각 프로세스에 대해 7개 항목으로 구성된 세부내용을 수록
2.5 주요 활용대상
1) 리모델링조합
⑴ 현행법률상 공동주택 아파트의 리모델링사업은 ① 입주자ㆍ사용자 또는 관리주체, ② 입주자대표회의, ③ 리모델링주택조합 등이 시행할 수 있음
⑵ 하지만, 실무에서는 입주자(소유자) 전원의 동의가 아닌 법률상(法律上) 동의율(同意率)을 확보하여 사업을 진행할 수 있는 ‘③ 리모델링주택조합’이 시행자로 나서는 경우가 대부분
– ① 또는 ②가 시행자인 경우 입주자(소유자) 전원의 동의를 받아야 리모델링을 할 수 있는데(주택법 시행령 별표4), 이는 현실적으로 많은 어려움이 있다고 볼 수 있음
⑶ 이에 본 매뉴얼은 리모델링주택조합을 설립하여 시행하는 사업을 대상으로 하여 각 사업모델의 사업추진 프로세스 등 세부내용을 기술
2) 매뉴얼의 활용성
⑴ 본 매뉴얼은 리모델링사업의 준비ㆍ기획단계에서 사업관리자가 CM업무를 추진하면서 리모델링사업 진행 방향을 설정하는 기본 도구로 활용될 것
⑵ 또한 리모델링사업의 세부 프로세스는 물론 프로세스별 업무내용ㆍ관련주체별 역할(役割) 등을 망라하고 있어 사업추진 전(全) 과정에 걸쳐 가이드북으로서 활용 가능
⑶ 주요 활용주체는 리모델링사업에 관한 지식이나 경험이 상대적으로 부족한 비전문가 그룹일 것으로 예상되고, CMㆍ건설사ㆍ정비회사 등 전문가 그룹을 포함하여 리모델링조합 및 관계자들이 리모델링사업을 폭 넓게 이해하는데 활용 가능
2.6 매뉴얼 작성방법
1) 작성근거와 참고문헌
◦ 본 매뉴얼은 리모델링사업 추진과 관련한 다음 21개 법령을 근거로 작성하였고 법령 간의 연계ㆍ주요 법조문의 해석ㆍ실무현황 등에 관해서는 다음 2개의 문헌을 참고 또는 인용
2) 실무적합도 제고
◦ 매뉴얼 작성 과정에서 관련협회ㆍ시공사ㆍ컨설팅사 등의 전문가(專門家) 의견(意見)을 반영(反映)하고 수록한 내용과 실제 리모델링사업 추진 사례(이촌현대ㆍ등촌부영ㆍ산전현대)와의 시뮬레이션 검토를 통해 매뉴얼의 실무적합도를 높이기 위해 노력
2.7 매뉴얼 수정ㆍ보완 필요성
⑴ 최근 국회에서는 여러 법령에 산재한 리모델링 규정을 한데 모으고 사업절차를 간소화하기 위한 특별법 제정을 검토 중
⑵ 앞으로, 이 특별법이 제정 공포되면 본 매뉴얼의 각 내용도 특별법의 제 규정에 맞추어 수정ㆍ보완할 필요가 있음
