1.1 법률상 리모델링 정의
⑴ 현행법률상 리모델링은 아래와 같이 정의되며, 이에 의하면 리모델링은 ‘대수선에 그치는 것’과 ‘증축이나 세대수 증가를 포함하는 것’으로 분류 가능
| 구 분 | 리모델링의 법적 정의 |
| 건 축 법제2조 제1항 | 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위해 대수선하거나 일부를 증축 또는 개축하는 행위 |
| 주 택 법제2조 제25호 | 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상을 위한 ①∼③ 중 하나에 해당하는 행위① 대수선하는 행위 ② 증축하는 행위 ③ 세대수를 증가하는 증축행위 |
| 건 축 법제2조 제1항 제8호 제9호 | 대수선건축물의 주요구조【기둥ㆍ보ㆍ내력벽ㆍ주계단 등)나 외부형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 행위로서 대수선의 범위도 특정(⇢ 건축법 시행령 제3조의2)다만, 내력벽 철거로 세대를 합치는 행위가 아니어야 함(주택법 시행령 별표4)증 축기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적ㆍ연면적ㆍ층수 또는 높이를 늘리는 것 |
[주] ｢건축법｣은 비주거용 건축물 리모델링을 주로 다루고, 공동주택 아파트단지의 리모델링에 관한 사항은 ｢주택법｣에서 구체적으로 규정
⑵ 리모델링에서 증축은 각 세대 주거전용면적의 40% 이내에서 가능(⇢ 각 세대의 주거전용면적이 85㎡ 이상인 경우에는 30% 이내에서 가능)
* ｢건축법｣에 따른 건축물대장 중 집합건축물대장의 전유부분의 면적을 말함
⑶ 그리고 세대수 증가는 각 세대의 증축 가능한 면적을 합산한 면적의 범위 내에서 기존 세대수의 15%까지 가능
⑷ 증축은 리모델링 대상 건축물에 대한 수직증축 또는 수평증축, 그리고 별동 증축(기존 단지 내 여유부지에 별동 신축) 등 3가지 방식으로 진행 가능
⑸ 수직증축은 건축당시 구조도면이 있고 안전진단 결과가 A 또는 B등급인 경우에 한하여 3개층 이내에서 가능(대상 건축물이 14층 이하인 경우 2개층)하며, 안전진단 결과가 C등급일 때는 수평증축만 가능
1.2 전용면적 증가분의 활용개념
⑴ 「주택법」은 각 세대의 주거전용면적을 기준으로 증축 가능한 비율을 정하고 있고 각 세대의 증축 가능면적을 합산한 면적의 범위 내에서 리모델링하도록 규정
⑵ 따라서 공동주택 리모델링에서는 ‘각 세대 전용면적 증가분의 합’을 단지 여건을 고려하여 최적 활용하는 것이 중요
– 예를 들어, 85㎡ 이하 평면으로만 구성된 아파트는 세대 전용면적의 확장이 40%까지 가능하므로, 각 세대 전용면적 증가분의 합은 최대 40%
– 사업주체는 이 증가분을 활용하여 주동부 수직증축ㆍ주동부 측면의 수평증축 그리고 단지 내 별동증축 등을 통해, 단지 여건에 맞는 공간 확보 및 세대수 증가 등을 진행
1.3 공동주택 리모델링 허용년한
◦ 현행법률상 리모델링은 「주택법」에 따른 사용검사일(또는 건축법에 따른 사용승인일) 이후 15년이 경과한 공동주택에 대하여 실시 가능
* 15년 이상~20년 미만의 연수 중 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하는 경우에는 그 연수
1.4 리모델링사업의 주요 절차
1.5 리모델링사업의 안전진단ㆍ안전성검토 절차
⑴ 2013년 공동주택 아파트 수직증축 허용으로 안전문제가 중요 이슈로 부각하면서 국토교통부는 리모델링의 안전성 확보를 위한 검토절차를 강화
⑵ 리모델링 대산 건축물의 안전진단 및 안전성검토는 기본적으로, 인ㆍ허가권자가 사업추진 단계별로 확인해야 할 사항을 법에서 정하는 기관을 선정하여 검토를 의뢰하고 그 결과를 보고받는 방식으로 진행
