[CM이야기] 뉴코리아리포스트
박종순 [경원대학교 건축학과 겸임교수]
서울시내 재개발ㆍ재건축 현장에 건설사업관리(CM) 기법이 본격 도입된다. 서울시는 공공관리제도 적용을 받아 정비사업을 진행하는 시내 재개발ㆍ재건축 현장에 CM을 도입하기로 하고 행정절차를 진행 중이라고 밝힌 바 있으며, 필자도 정비사업에서 감리의 부족한 업무와 CM이 조합(원)을 보좌하고 지원해줄 수 있는 전문가그룹의 수행사례를 상세히 발췌하고 있다.
김승원 서울시 공공관리과장은 “공공관리제 적용을 받는 정비사업장에 CM을 도입하기 위해 업체 선정절차, 계약방식, 관리내역 등을 담은 CM 관련 기준을 올해 안에 확정ㆍ고시할 예정’이라고 말했다.
서울시 관계자는 “CM도입은 앞서 발표된 ‘공공관리 정비사업 공사표준계약서’ 제정과 관련해 나온 내용”이라며 “CM은 권고사항인 만큼 조합의 의지대로 할 수 있지만 만약 선정한다면 기준과 절차에 따라 추진돼야 한다”고 하였다.
서울시가 정비사업장에 CM을 도입하기로 한 것은 정비사업에 효율성을 더하기 위해서다. 이는 필자가 한국CM협회와 국회, 국토해양부를 통해 수년 전부터 주장 해왔던 사안으로, CM(Construction Management)은 건설공사에 관한 기획, 설계, 조달, 계약, 시공, 감리 등 전 과정을 관리ㆍ감독하는 제도를 말한다.
정비사업은 이해관계자가 다수이고, 사업진행 과정이 복잡하기 때문에 분쟁의 발생 가능성이 매우 높다. 이는 조합과 조합원, 조합(원)과 시공사, 조합(원)과 행정 관청 사이의 분쟁이 대표적인 유형이며, 이러한 분쟁 발생은 조합의 비전문성에서 비롯되는 경우가 대부분으로 장기간 계속될 경우 분쟁기간 동안에 사업 자체가 진행되지 못하기 때문에 사업비의 급증으로 인한 조합원들의 피해가 막심하다.
현재 정비용역업체와 감리업체 등이 재개발ㆍ재건축 사업을 돕고 있지만 CM이 도입되면 사업단계별로 조합과 주민, 시공사, 용역업체 등 사업주체별 갈등이 줄어들어 사업기간도 단축되고 투명성도 강화될 것으로 기대하고, 사업 전반에 걸쳐 전문적인 총괄 관리자가 필요하다는 것이 서울시의 판단이다.
CM이 재개발·재건축 공사 계약시 전문성이 부족한 조합을 보조하여 형평성에 어긋나지 않게 계약체결을 할 수 있을 것으로 보고 있다. 특히 조합이 공사비 산출명세서 등을 분석하는 데 어려움이 있을 수 있다는 이유에서다. 공사비의 산출, 입찰내역서 분석, 설계변경, 공사비 증액 등 전문 분야와 관련한 조합원 권익 보호에 크게 기여할 것으로 관측된다.
재건축사업에서 CM업무는 각 프로젝트 팀원들이 가지고 있는 특화기술을 적용해 정비사업에서 추구하는 기본적인 공기단축(Time), 공사비절감(Cost) 및 품질향상(Quality)을 추구하여 발주자인 조합(원)의 이익을 환원시키는데 목적을 두고 있다.
또한 시공단계에서 공사를 원활히 추진하기 위한 수많은 자재와 공법 선정을 위한 조합 집행부의 의사결정을 지원해주고, 시공사와 조합의 갈등관리와 설계변경에 대한 조합집행부를 보좌할 재건축 CM 전문가의 참여가 필수적이다.
특히 앞으로는 관리비가 적게 나오는 아파트의 프리미엄이 높아질 전망이다. 관리비는 직접비와 수선충당금으로 나뉘는데, 수선충당금의 적립은 아파트의 보수, 유지에 필요한 돈을 적립하는 것으로 노후화를 억제해 건축물의 수명과 재산적 가치를 높이는데 있으며, 건축물의 전생애비용(Life Cycle Cost)과 친환경 에너지를 설계에 얼마나 반영해 검토하고 건설했는가는 미래가치를 가늠하는 중요한 지표가 된다.
조합(원)은 CM 도입으로 인해 공사비에 CM용역비까지 추가된다고 생각을 하는데 사실 CM이 도입되면 조합(원)에게 더 많은 이익이 될 수 있으며, 앞으로 조합(원)의 분담금을 줄이기 위해서는 모든 사업장에 적용되어야 할 것으로, 앞으로 공공관리제에 CM이 도입되면 전문성이 부족한 정비사업조합(원)을 위해서는 매우 고무적인 현상이라고 할 수 있다.
