정비사업과 추정분담금

<국토일보 CM 이야기 7>

박종순 [한국CM협회 본부장/경희대학교․가천대학교 건축학과 겸임교수]

‘도시 및 주거환경정비법’ 제16조제6항에 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 반드시 추정분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 제공해야 하며, 추정분담금과 산출근거를 제시하지 않고 조합설립 동의를 받은 경우에는 주민이 제출한 동의서의 효력이 없는 것으로 간주되므로 추진위는 각별히 주의해야 되고, 이를 누락하거나 고의로 회피한 경우에는 행정처분 등 사업 추진에 어려움을 겪게 된다.

사업의 성패를 좌우하는 추정분담금이 중요하지만 사업성분석 전문가들이 부족하다보니 사업 초기에 추진위원회는 주민들의 재개발·재건축 동의율을 높이기 위한 수단으로 사업성을 부풀려서 조합원들을 회유하는 경우가 대부분이고, 조합이 설립되고 사업이 구체적으로 진행되는 과정에서 문제가 불거지면 조합원간 갈등의 불씨를 제공하게 되어 용산참사와 같은 엄청난 사태를 유발하게 된다.

이에 따라 서울시는 주민갈등 해소를 위해 조합설립동의서를 받기 전에 추정분담금을 공개토록하고, 추진위원회나 조합이 개략사업비 및 추정분담금은 클린업시스템을 통한 공개를 모든 구역으로 확대했으며, 추정분담금에 대한 3단계 검증을 의무화(2013. 2. 2) 했다.

서울시의 검증 절차는 개발 추진 주체가 사업성을 부풀리기 위해 추정분담금을 의도적으로 낮추는 행위를 차단하기 위한 것으로 추정분담금 사전점검을 거치지 않거나 거부할 경우 다음 단계의 사업추진을 제한하여 사실상 사업진행을 할 수 없도록 한 것이다.

추정분담금 검증 3단계 절차를 살펴보면 조합설립동의서 징구 전에 공개하는 추정분담금의 검증과 2단계는 사업시행인가 총회 개최 전에 변경된 추정분담금 검증, 3단계는 분양신청 통지 공고시 변경된 추정분담금을 검증하는 방식으로 진행되며 검증을 거친 후에만 공개할 수 있다. 이렇게 검증을 거친 내용은 관리처분총회를 개최하기 전에 확정해 사업비와 분담금으로 분류하고 클린업 시스템을 통해 공개해야 한다.

서울시는 사업성분석 TF인력 100명을 활용해 검증위원회를 구성하게 되는데 감정평가사, 회계사, 세무사, 정비업체, 시공사 등에 소속된 전문가들이 포함된다. 단, 최초 추정분담금 공개 이후 사업내용에 변경이 없을 시에는 한번만 검증 과정을 거치면 되는데, 변경이 없을 경우라도 사업진행이 미흡해 주변 시세와 비교해 사업비 변경이 발생한다고 추정될 경우에는 재검증을 실시하도록 했다.

또 서울시의 3단계 검증 절차는 서울시내 25개 자치구와 정비사업 전문가 5~7명으로 구성되는 검증위원회가 맡게 되는데, 추진위원회나 조합이 제출한 추정분담금을 토대로 주변 시세를 반영하여 수입이나 지출 명세 그리고 산출 내역 등을 면밀하게 검토한다.

그러나 많은 조합들이 추정분담금 검증의 신뢰성에 대한 논란이 계속되고 있으며, 조합(원)들은 실태조사 시점에서 주민 분담금이 1억원이라고 했는데, 나중에 2억원으로 늘어나면 그 책임을 누가 지느냐는 것이다. 서울시는 자치구에서 용역을 발주해 추정분담금 검증 업무를 진행하기 때문에 정확성 문제는 자치구의 책임이라며 자신들은 책임이 없다고 주장한다.

정비사업을 추진하는 과정에서 중요한 의사결정에 필요한 변수를 전문성이 부족한 조합이 낙관적으로 판단해 정비사업계획서를 작성, 사업시행인가를 받고 관리처분계획시 추정분담금의 변경과 사업완료 후에 추가분담금의 차이가 많이 발생하면 결과적으로 조합(원)이 모든 책임을 떠안게 된다.

반대로 정비사업 추진 초기에 비관적으로 사업성을 보거나 너무 낮게 계상하면 조합설립 후 시공자 선정 시기에 참여 사업자를 찾을 수 없고, 조합원들도 설득하기 어렵게 될 것이며, 정비사업장의 특성상 단계별로 상승하는 부동산 가격도 상대적으로 낮게 형성돼 자산가치 평가시 조합원들의 불이익이 발생할 소지가 많다.

재개발·재건축 조합은 사업비를 절감하고 사업성을 높여서 명품 주택을 건립해 주거환경을 개선하고 정비사업을 성공적으로 완료해 입주시에 조합원들의 추가부담금을 최소화하는 것이 정비사업 조합(원)의 목표이다.

사업 목표를 성공적으로 달성하기 위해서는 재건축사업 경험이 많은 전문가의 효율적이고 체계적인 프로세스와 선진관리방식으로 사업성분석과 추정분담금의 산정, 기획.설계.시공.감리.유지보수 등의 업무를 철저히 통합 관리해 사업기간의 단축, 사업비 절감, 품질 향상 등의 성과를 이끌어내야 한다.

그리고 조합원들의 추가분담금을 최소화 할 수 있도록 사업초기부터 건설사업관리자(CM)를 선정, 정비사업 전문가그룹의 가이드와 컨설팅으로 사업성을 높이고 사업기간을 단축해 조합원의 부담완화와 원주민의 재정착률을 향상하는 정비사업의 성공모델을 구축하는 것이 정비사업조합의 역할이라고 할 수 있다.