건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
규모가 크고 난이도가 있는 건축사업을 시행하려는 건축주 혼자서 이를 직접 관리하기는 어렵지만 그렇다고 CM서비스를 활용할 생각은 없는 상황을 한번 간정해 보자. 이 경우, 특히 기업 건축주라면 신규 직원을 고용해서 건축주의 사업관리 조직과 역량을 강화하는 방안을 고려할 수도 있다. 원가관리, 공정관리, 품질관리 등의 업무를 수행할 수 있는 건축·토목 등 기술직 직원들을 뽑아서 상설 조직을 구축하고 건축사업을 관리하는 방안이다. 이 방안을 채택하면 CM서비스 비용은 들지 않겠지만 직원을 고용하고 보유하기 위한 비용이 발생할 것이다.
만일 해당 건축주가 연속적·반복적으로 다수의 건축사업을 시행하는 건축주라면 이렇게 상설 조직을 갖추는 것도 하나의 방안이 될 수 있다. 그러나 만일 평생에 한 번 또는 10년, 20년 만에 간간이 건물을 지을까 말까한 건축주라면 이런 상설 조직을 운영하기는 어려울 것이다. 건축사업 한 건 시행하자고 직원을 잔뜩 뽑기도 어려울뿐더러 건축사업이 종류되면 역할이 없어진 직원을 계속 고용하고 있는 것은 비용부담이며 경영부담이기 때문이다.
만일 건축주가 혼자서 건축사업을 직접 관리하는 경우가 아니라면 건축주 내부 비용이든 CM서비스 비용이든 추가 비용은 발생하게 되어 있다. 따라서 건축주 입장에서는 직원을 직접 고용·유지하는 비용과 CM서비스를 아웃소싱 하는 비용을 비교해 볼 필요가 있다. 다만, 자기 직원을 직접 고용할 경우, 특히 일시적인 계약직이라면, 충분한 경험과 역량을 갖춘 사람을 찾는 것도 쉽지 않을뿐더러 CM사의 경우와는 달리 본사 기술지원이 없기 때문에 개인의 경험과 역량만으로 건축사업을 효율적·효과적으로 관리하기에는 한계가 있다는 점을 염두에 두어야 한다.
Q12. CM서비스의 기대효과는 무엇인가?
CM서비스를 활용할 때 나타나는 기대효과는 다양하지만 가장 대표적인 기대효과는 세 가지이다.
첫째, 건축주의 부담 및 스트레스 감소이다. 복잡하고 신경 쓸 일이 많은 건축사업을 건축주가 직접 관리하는 것이 그리 쉬운 일이 아니다. 이 과정에서 건축주는 상당한 업무 부담과 스트레스를 받게 된다. 또한 대부분의 건축주들에게는 각자 하고 있는 고유의 일이나 비즈니스가 있다. 건축사업을 위한 신경을 쓰기 위해 고유의 일이나 비즈니스에 집중하지 못한다면 이에 따른 문제나 손실이 발생할 수 있다. 건축사업을 관리하는 역할을 CM사에게 위임하면 건축주는 부담과 스트레스를 피할 수 있고 본연의 일과 비즈니스에 집중할 수 있는 기대효과를 누릴 수 있다.
둘째, 전문가의 손길을 빌리기 때문에 나타나는 기대효과이다. 경험이나 역량이 부족한 건축주의 미숙한 건축사업관리를 통해 나타날 수 있는 비효율성, 낭비, 실패·매몰 비용 등을 줄이는 효과를 볼 수 있다. 동시에 전문적인 사업관리를 통해 공사비 준수·절감, 공기 준수·단축, 고품질 확보 등의 기대효과를 볼 수 있다. 결국 건축사업의 실패 가능성을 낮추고, 성공 가능성을 높이는 것이 CM서비스의 존재 이유이자 기대효과이다.
CM사의 전문적인 관리를 통해 불필요한 비용의 발생을 사전에 차단하고, 미숙한 관리나 불합리한 의사결정으로 인해 발생하는 비효율·낭비 비용을 억제할 수 있다. 또한 체계적인 공정관리를 통해 공기준수·단축을 가능하게 하며 설계 및 시공 단계 품질관리를 통해 건축주가 기대하는 품질이 구현되는 것도 중요한 기대효과이다.
세 번째로 중요한 기대효과는 패스트트랙(Fast Track)을 통한 공기단축의 기회이다. 설계와 시공을 병행해서 진행할 수 있기 때문에 설계 후(後) 시공이라는 전통적인 방식보다 공기단축이 가능해진다. 실제로 건축주들이 CM서비스를 활용하는 이유 중 하나가 부족한 공기를 단축하거나 조기 완공을 필요로 하는 경우가 많은 것으로 관찰되고 있다.
참고로 공공 건설사업에서 CM서비스를 활용할 수 있는 틀을 만든 CM제도가 시행된 시기는 1997년이다. 이때 CM제도를 도입한 배경을 “품질제고, 비용절감, 공기단축 등의 목표를 달성하기 위해 건설사업 전(全) 단계에 걸쳐 효율적이고 전문적인 관리활동 필요”라고 정부(국토교통부)는 제시하고 있으며 이는 CM서비스의 기대효과를 가장 압축적으로 설명하고 있는 것이다.
Q13. CM성과에는 어떤 것들이 있는가?
Q12에서는 총론적인 관점에서 CM서비스의 기대효과를 살펴보았으나 수행한 몇 가지 사례를 중심으로 CM성과를 한번 살펴보자. 다음에 제시된 내용 중 기술적인 사항을 이해하기 어렵다면 CM성과를 중심으로 살펴보면 충분할 듯하다.
의료시설(병원) 사례: 굴착공사 공기단축 및 원가절감
목적: 기존 TOP-DOWN 및 STRUT 흙막이공법을 병행 적용해 공사기간을 단축하고 원가절감을 목적으로 설계변경 추진
주요 내용 및 성과: 전체면적을 TOP-DOWN 공법으로 적용한 부분을 지상층 고층부에 있는 부분만 TOP-DOWN(UP-UP공법)을 적용하고, 저층부 및 지하 주차장부위는 STRUT흙막이 공법으로 병행 적용하여 원가절감 및 공기단축을 유도함, 굴착공사비 70억원 → 65억원, 5억원 절감, 굴착공사기간 약 7개월 → 약 5개월, 약 2개월 단축
숙박시설(호텔) 사례: 화장실 공사 공기단축 및 품질향상
목적: 객실마다 있는 화장실 공사의 공사기간을 줄이고 품질향상을 위해 동일 공사비용으로 건실시스템으로 설계변경 추진
주요 내용 및 성과: 기존 습식공법 화장실을 DBR System공법으로 건식화 시켜 현장에 시공하여 공기를 단축하고 타일의 공장제작을 통해 타일 시공품질 향상, 화장실(250객실) 공사기간 약 5개월 → 약 2개월, 약 3개월 단축, 건식공법 채택에 따른 품질 균일화 및 향상
교육연구시설 사례: 골조공사 공기단축 및 원가절감
목적: 골조공사 소음으로 인한 주면 민원을 줄이고 공사기간과 공사비를 최소화 할 수 있는 최적의 건축구조시스템으로 설계변경 추진
주요 내용 및 성과: 지하층은 GB SLAB(중공슬래브)+PSRG기둥으로 선정함으로서 층고 절감이 가능하여 암 파쇄량이 감소되었으며 공사소음으로 인한 민원 감소, 지상층은 당초 철골보+SRC기둥에서 TSC보+PSRC기둥 공법으로 변경하여 기둥과 보설치 공정에서 비계, 철근, 거푸집 작업이 생략되므로 공사 thdmamd로 인한 민원 및 공사기간이 단축되고 건물 사용 중 진동이 줄어듬, 골조 공사비 125.16억원 → 118.42억원, 6.74억원 절감, 골조 공사기간 14.5개월 → 13개월, 약 1.5개월 단축, 공법 변경에 따른 소음 민원 방지
Value Engineering(VE) 사례: 원가절감
가치공학이라고 불리는 VE는 품질·기능은 유지하면서 공사비를 절감하기 위한 대안을 찾는 기법이다. 이 기법은 공사비 절감을 위해 가장 보편적으로 활용되고 있는 기법으로 설계(단계)VE와 시공(단계)VE로 구분이 되지만, 공사비 절감효과는 설계(단계)VE가 더 높다. 그 주된 이유는 제2장에서 논의한 비용 파레토 법칙 때문이다.
VE성과는 정량적으로 표현하기 어려운 CM성과도 있다. 선제적인 리스크 관리를 통해 달성되는 원가절감, 공기단축, 품질향상 등도 매우 중요한 성과이지만 이를 계량화하여 정량적으로 표현하기에는 한계가 있다.
예를 들어, 설계가 마무리되는 시점에서 골조, 마감, 설비 등의 도면을 상호 크로스 체크하여 도면간의 정합성을 향상시키는 것은 원가절감, 공기단축, 품질향상 측면에서 매우 중요한 업무이다. 만일 도면간의 정합성에 문제가 있을 경우 추후 시공단계에서 원가상승, 공기연장, 품질부실 등의 문제로 귀결되기 때문이다. 그러나 이러한 선제적 대응의 효과를 정량적인 성과로 표현하기에는 어려움이 있다. 추후 발생할 수 있는 리스크를 선제적으로 대응한다는 특성을 지니고 있기 때문이다.
따라서 CM성과를 이해하는 과정에서 정량적인 성과에 대한 것도 관심을 가지고 점검해야 하지만 계량화시키기 어려운 정성적인 성과도 CM서비스가 제공할 수 있는 매우 중요한 성과라는 것을 건축주는 인지할 필요가 있다.
Q14. CM 실패사례의 공통점은 무엇인가?
만일 누군가가 “CM서비스를 활용하기만 하면 건축사업이 반드시 성공합니다.”라고 얘기한다면 그 사람을 사기꾼이라고 부르는데 주저하지 않는다. 이런 거친 표현도 마다하지 않는 이유는 건축사업에는 수많은 리스크 요인들이 존재하기 때문이다. 따라서 CM사를 활용하였다는 이유만으로 이런 리스크 요인들이 다 사라지지는 않으며 CM사의 관리·통제 범위를 벗어나는 문제들도 얼마든지 존재한다. 따라서 건축사업에서 “반드시” 성공이라는 보장은 그 누구도 할 수 없다.
그러나 만일 누군가가 “CM서비스를 활용하면 건축사업의 성공가능성을 높이고, 실패 가능성을 줄일 수 있습니다”라고 말한다면 그 말에는 동감할 수 있다. 이것이 바로 CM서비스의 목표이자 존재목적이기 때문이다.
이런 서론을 꺼낸 이유는 CM서비스를 활용함으로서 성공한 사례들도 많지만 실패한 사례들도 존재하기 때문이다. 즉, CM서비스를 활용하였음에도 불구하고 성과가 좋아지지 않은 CM 실패사례들도 있다. 그 이유가 궁금해서 조사를 해보았고 실패한 CM사례에는 세 가지 특징이 있다는 것을 발견하게 되었다. 반면교사(反面敎師)라는 측면에서 그 이유를 한번 살펴보자.
앞에서 CM서비스를 학원 과외에 비유하면서 CM사를 과외 선생님으로 비유한 적이 있다. 같은 맥락에서 CM사를 활용하였음에도 불구하고 건축사업의 성과가 좋아지지 않은 이유가 과외 선생님을 활용했음에도 불구하고 성적이 좋아지지 않은 이유와 유사하다.
자녀를 키우면서 학원 과외를 받게 한 경험이 있을 것이다. 자녀를 학원에 보냈다고 반드시 성적이 오르지 않는다. 그 이유가 CM사를 활용했음에도 건축사업의 성과가 좋아지지 않은 이유와 세 가지 측면에서 닮았다.
첫째, CM사 실력이 좋지 않으면 CM서비스를 받았다는 이유만으로 사업의 성과가 좋아지기 어려움, 옥석을 가려 실력있는 CM사를 잘 선정한다.
둘째, 지불되는 대가는 투입되는 인력의 수준 및 양과 직결, CM사가 아무리 유능한 기술자를 보유하고 있어도 충분한 대가가 지불되지 않으면 유능한 기술자를 충분하게 투입하는데 한계
셋째, CM사가 사업의 성공을 위해 제공한 전문적이고 유익한 조언을 조합에서 거부하고 존중하지 않는다면 CM사 입장에서는 건축사업의 성과를 향상 시키게 도울 방법이 없음, CM사를 신뢰하고 충분히 소통하는 것이 건축사업의 성과 향상을 위해 필수적이라는 교훈이다.
위 세 가지 이유들은 CM서비스를 활용했음에도 불구하고 성과가 좋아지지 않았던 실패사례들에서 나타났던 공통점들이다. CM사를 잘못 선정했거나, CM사에게 적정한 대가가 지불되지 않았거나, CM사의 조언과 도움을 건축주가 거부한 경우로 요약된다. CM서비스를 활용하였다는 이유만으로 건축사업이 자동적으로 성공하지 않으며, CM서비스를 제대로 활용하는 것이 CM서비스 효과를 극대화하기 위한 조건이라는 것을 실패사례들은 시사하고 있다.
