건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
공사일정관리(공정관리)를 잘못하여 공기지연이 발생하면 건축주는 필요한 건축물을 적시에 확보하기 어렵게 된다.
공사일정관리의 목적은 마스터(Master) 공정표에서 준공일정에 영향을 주는 주(主)공정 작업의 계획 및 실적일정을 검토, 분석하여 공기지연 시 적절한 조치를 취하여 준공이 늦어지지 않도록 관리하는 것이다.
건축주는 시공사보다 전문지식이 부족하여 세부적인 관리가 힘든 것이 현실이기 때문에 공사일정관리는 보통 시공사에 일임하는 것이 일반적이다. 그러나 시공사에만 맡기다 보면 간혹 정해진 공기(工期) 내에 준공을 하지 못하여 건축주가 낭패를 볼 수 있다. 또한 시공사와 공사지연 손해금 및 지체상금 배상청구 등의 소송에 휘말리게 되면 건축주나 시공사 모두에게 손해가 발생할 수도 있다.
따라서 건축주는 공사 진행과정 중에 공사일정관리를 시공사에게만 맡기지 말고, 다음의 팁들을 충분히 습득한 후 실천하여 공기지연으로 인한 공사비 상승, 품질저하, 안전사고 발생, 소송분쟁, 미준공 등이 발생하지 않도록 하여야 한다.
TIP51. 공정표의 종류 및 개념을 이해하라
건축주는 공정표의 종류 및 개념을 알고 있어야 시공사가 보고하는 내용을 바르게 이해하여 현장진행상황을 정확히 파악할 수 있다. 건설현장에서 주로 많이 사용되는 공정표에는 마스터 공정표, 마일스톤(Milestone) 공정표, 월간 공정표, 주간 공정표 등이 있다.
이 중 제일 중심이 되는 공정표는 마스터공정표이며 전체공사에 대한 내용 및 일정이 모두 표기되어 있는 공정표이다. ‘마스터’의 사전적 의미가 ‘주인’이란 뜻으로, 마스터 공정표란 공정표 중에서 주인 역할을 하는 공정표란 뜻이다.
다음은 마스터 공정표와 기타 공정표에 대한 간략설명이다.
∙마스터 공정표(Master Schedule) : 건축공사의 전체적인 일정을 가장 광범위하고 포괄적으로 표현한 공정표
∙마일스톤 공정표(Milestone Schedule) : 마스터 공정표 중에서 주요 시점(예: 골조 완료일, 준공일 등)을 표기한 공정표
∙상세공정표(Detail Schedule) : 마스터 공정표 중에서 일부공사의 내용과 일정을 상세히 표기한 공정표(예: 골조공사 상세공정표, 수장공사 상세공정표 등)
∙월간공정표(Monthly Schedule) : 마스터 공정표 중에서 월간 단위 공사내용을 따로 표기한 공정표
∙주간공정표(Weekly Schedule) : 마스터 공정표 중에서 주간 단위 공사내용을 따로 표기한 공정표
TIP52. 주공정 작업을 중점 관리하라
현장에서 건축주는 시공사의 보고 시 ‘CP 작업‘ 또는 ’주공정 작업‘이라는 용어를 자주 듣게 된다. 이는 공사일정관리에 매우 중요한 용어이므로 건축주는 정확한 뜻을 이해할 필요가 있다. 주공정(主工程, Critical Path)이란 ’준공일정에 전혀 여유가 없는 작업을 이은 경로‘를 의미하며, 이 경로에 있는 작업을 ‘CP 작업 또는 주공정 작업’이라고 부르고 이 CP 작업이 늦으면 준공이 늦어지게 된다.
주공정 작업에 대한 이해를 위해 다음과 같은 공정표를 작성하였다. 이 공정표의 전체공기는 30일이고, 작업은 총 10개이다. 총 10개 작업 중 어떠한 작업이 준공일정에 전혀 여유가 없는 주공정 작업일까? 또한, 주공정 작업은 몇 개 일까?에 대해 설명을 읽기 전에 먼저 찾아보자.
총 10가지 작업 중 준공일정에 전혀 여유가 없는 주공정 작업은 6가지이고, 이 작업을 이은 주공정은 1변~6번까지 이은 경로이다. 이 경로에 있는 작업이 늦으면 준공이 늦어진다. 1번~6번까지의 작업공기를 더하면「2일+5일+11일+5일+4일+3일」이고 전체공기 30일이 된다. 즉, 각각의 작업에 전혀 여유가 없는 것이다. 이 작업들 중 하나라도 계획보다 지연 된다면 준공일에 영향을 미치므로 철저한 관리가 필요한 것이다. 그러나 화장실 기구 재설치 같은 작업은 계획공기 5일인데 실제 7일이 걸려 2일이 지연되었다고 하여도 전체공기 30일에는 영향을 주지 않는다. 따라서 공사일정관리의 핵심은 주공정을 이해하고 이를 집중적으로 관리하는데 있다.
TIP53. 변화하는 공사일정에 대응하라
착공 후 시공사에서 공사 초기에 마스터 공정표를 작성하여 현장 사무실 벽면에 붙여놓고, 공사 끝날 때까지 그대로 방치해 놓아서 마스터 공정표가 벽화처럼 ‘그림화’되어 가는 것을 흔히 볼 수 있다.
공사 초기에 시공사가 작성한 마스터 공정표는 실제 공사를 수행하는 전문건설사(예: 토공사 전문업체)가 작성한 상세공정표가 반영되지 않아 실제 공사 진행상황과 맞지 않는 그림 공정표가 되는 것이다. 시공사는 각각의 전문건설사가 선정될 때마다, 해당 전문건설사가 작성한 상세 공정표 내용을 마스터 공정표에 반영하고, 변경에 대한 차이점 분석 및 공기지연 대책을 마련하기 때문에 건축주도 이 업데이트된 내용을 보고 받을 필요가 있다.
예를 들어, 시공사가 작성한 최초 마스터 공정표는 토공사 기간을 3개월로 산정하였는데, 이후 토공사 전문업체가 작성한 상세공정표는 5개월로 산정하였다면, 2개월 차이에 대한 원인분석 및 만회대책을 수립하여 건축주에 보고하고, 만회대책 수립계획대로 철저히 공사를 수행하여 공기지연 위험요인을 최소화하여야 한다. 그렇지 않을 경우는 준공일정에 막대한 영향을 미칠 것이다.
건축주는 시공사가 마스터 공정표 변동에 따른 수정업무, 공기지연에 대한 만회대책 수립 및 시행 등 일정관리 업무수행이 미비할 경우 업무독촉 공문발송, 일정관리 담당자 교체요청, 기성보류 등 적극적 행동을 취해 공사일정관리를 하여야 한다.
TIP54. 공정률 착시현상에 주의하라
일반적으로 시공사가 건축주에게 공사의 진척사항을 보고할 때 공사비를 기준으로 한 공정률(%)로 보고하는 경향이 있다. 공사비를 기준으로 한 공정률은 정확한 일정진도상황을 반영한 것이 아니기 때문에 건축주 입장에서는 일종의 ‘착시현상’이 발생하게 된다.
위 공정표에서 B작업이 준공일정에 영향을 미치는 주공정 작업이다. 따라서 B작업이 지연되면 준공일정은 지연되게 된다. 이때 A작업과 C작업의 공사는 계획대로 진행되었는데 B작업이 전혀 진행되지 않았다고 한다면, A작업 및 C작업의 공사비는 투입되었으므로 일정 시점의 공정률은 올라가지만, 오히려 일정측면에서는 공기가 지연된 것이다.
건축주는 공정관리가 ‘비용관리와 일정관리로 나누어져 있음’을 바르게 이해하여 ‘공정률이 올라가면 잔여공기는 반드시 줄어든다’라는 공정률 착시현상에 빠지지 않아야 공사일정을 제대로 이해하고 관리할 수 있다.
현장의 공기지연 여부를 파악하기 위하여 건축주는 퍼센트(%)로만 표현되는 공정률뿐만 아니라 보다 정교한 내용의 일정보고를 시공사에게 요구해야 한다. 그렇다면 건축주 입장에서는 시공사에게 어떻게 보고를 받아야 정확한 공사일정을 파악할 수 있을까?
위 공정표를 기준으로 한 정확한 일정보고는 현재 주공정 작업은 B작업인데 작업이 진행되지 않아 계획완료일 대비 5일 지연되었으므로 공기지연 만회대책을 수립 및 실행하여 차주에는 계획완료 목표일을 준수하도록 하겠음‘이라는 식으로 보고되어야 건축주는 바르게 이해할 수 있다.
TIP55. 건축주 관리용 공정표를 작성하라
건물을 지을 때 현장울타리를 설치하는 가설공사를 시작으로 토목공사, 건축공사, 기계공사, 전기공사, 통신공사, 조경공사 등의 공사가 진행된다. 이 중 토목공사는 세부적으로 흙막이벽체공사, 파일공사, 굴착공사 등이 있고, 건축공사는 골조공사, 외벽마감공사, 내부마감공사, 금속공사, 창호공사 등이 있다. 또한 기계 및 전기공사도 많은 세부공사에 대한 내용이 마스터 공정표에 포함되어 있다.
이러한 많은 공사가 포함된 마스터 공정표를 건축주가 이해하기는 어렵다. 건축주가 이해를 하지 못하면 일정관리를 하기 힘들게 된다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 많은 공사 중에서 전체공기에 영향을 주는 주요공사를 선별하여 건축주가 이해하기 쉽게 건축주관리용 공정표를 별도로 작성하여야 한다.
건물 신축 시 땅에 흙파기(굴착공사)를 한 후 건물의 뼈대(골조)를 만드는 두 가지 공사가 전체공기에 가장 큰 영향을 주는 주요공사이다. 그 외에도 외장마감공사, 내부벽체 및 천정공사 등 공사가 많은데 이 많은 세부공사에 건축주 관리용 공정표를 작성 및 관리하면 좋겠지만, 최소한 “굴착(掘鑿)공사와 골조(骨組)공사” 두 가지 공사는 반드시 건축주로써 세부적인 일정관리를 하여야 하므로, 건축주가 이해할 수 있는 관리용 공정표를 작성하여야 한다.
TIP56. 굴착(흙파기) 공사는 주단위 물량 중심으로 작성 및 관리하라
굴착공사에 대한 일정진도 관리는 주(週) 단위로 물량 중심 관리 계획 공정표를 작성하고 실적물량을 관리하여야 한다. 실제 현장사례 계획 공정표의 예시는 아래와 같으며 실제로 이를 건축주가 직접 작성하고 관리하기는 어려울 것이다. 그럼에도 불구하고 주 단위 물량으로 관리한다는 것이 어떤 의미인지 감을 잡는 의미에서 한번 살펴보자.
작성 주요 순서는
1) 토사, 풍화암, 연암, 경암 등 각각의 물량을 파악한다.
2) 시공사의 장비 및 인력투입 계획을 파악한다.
3) 굴착공사 구역을 몇 구역으로 나뉘었는지 파악한다.
4) 굴착공법에 따른 주단위로 공사물량 적정성에 대한 시공사 자료를 파악한다.
5) 공사물량 파악 시 기상악화, 민원 등 공사지연 위험요소 반영여부를 파악한다.
6) 물량 및 일정이 모두 표현되도록 컴퓨터 프로그램(엑셀 등)으로 작성한다.
작성 시 물량관련 세부자료는 시공사에게 요청하고, 일정계획은 마스터 공정표의 굴착공사 일정을 기준으로 작성한다. 작성된 관리용 계획공정표를 바탕으로 매 주 마다 건축주는 일정관리를 해야 한다. 위의 현장사례 계획공정표를 기준으로 시공사가 일정보고를 한다고 가정한다면 시공사에게 아래와 같이 계획에 대한 실적물량자료를 추가하여 작성하도록 한 후, 주간공정회의 시 아래 “보고 예”와 같은 식으로 보고 되도록 시공사에게 요청하여야 한다.
즉, 토공사의 굴착공사에 대한 시공사 보고 내용에는 계획 대비 실적물량 비교 분석, 만회대책 수립, 최종완료일 준수여부 등에 대한 내용이 반드시 포함되어야 한다.
TIP57. 골조(뼈대) 공사는 주단위 물량 중심으로 작성 및 관리하라
일반적으로 골조공사는 먹매김→벽 철근배근→벽체 형틀작업→벽체 콘크리트 타설→바닥 형틀작업→바닥 철근배근→바닥 콘크리트 타설→양생 등 많은 작업을 하는데, 건축주는 용어부터 생소하여 이러한 많은 작업을 모두 알기는 힘들다.
이 중에서 가장 중요한 작업이 콘크리트 타설 작업이므로 건축주 입장에서는 계획 일에 레미콘 타설 작업을 하였는지 안하였는지에 대한 관리를 중점으로 하면 된다. 그래서 골조공사에 대한 일정진도관리는 콘크리트 타설 날짜 중심으로 작성하고 완료날짜로 관리하여야 한다. 실제 현장사례 골조공사 계획공정표의 예시는 다음과 같다.
작성 주요 순서는,
1) 층별로 몇 구역으로 나뉘었는지 파악한다 : 상기 예는 층당 동일하게 2개 구역임.
2) 작업명치에 대한 기준을 정한다.(예: 00동-2F-A 는 00동 지상2층 A구역 골조공사를 의미하는 것)
3) 시공사 마스터 공정표에서 층별, 구역별 콘크리트 타설날짜를 파악한다.
4) 층별 공사기간 적정성에 대한 시공사 자료를 파악한다.
5) 공사기간 파악 시 기상악화, 민원 등 공사지연 위험요소 반영여부를 파악한다.
6) 가급적 수정작업이 쉬운 공정관리전문 컴퓨터프로그램으로 작성한다.
작성된 관리용 계획공정표를 바탕으로 매 주 마다 건축주는 일전관리를 해야 하는데, 위의 현장사례 계획공정표를 기준으로 시공사가 일정보고를 한다고 가정하면, 시공사에게 아래와 같이 골조공사 F.D.M 보고자료를 작성하도록 한 후 주간공정회의시 ‘아래 보고 예’와 같은 식으로 보고 되도록 시공사에게 요청해야 한다. 특히, 골조공사에 대한 시공사 보고 내용에는 계획완료일과 실제완료일 비교 분석, 만회대책수립, 지연일 만회 예상일에 대한 내용이 반드시 포함되어야 한다.
TIP58. 컴퓨터는 도구일 뿐, 공정관리 전문가를 활용하라
“컴퓨터는 공정관리 프로그램(예: 프리마벨라)을 잘 활용한다면 체계적인 일정관리를 잘 할 수 있겠지”라고 생각하는 건축주가 간혹 있다. 이것은 “컴퓨터 문서작성 프로그램(예: 아래아한글)을 잘 사용한다면 훌륭한 소설을 쓸 수 있겠지”라고 생각하는 것과 같다. 컴퓨터 공정관리 프로그램은 일정관리를 하기 위한 계산기일 뿐이다.
현장에서 시공사가 컴퓨터 공정관리 프로그램을 사용한다고 체계적인 일정관리가 되고 있다는 착각에 건축주는 빠지지 말아야 한다. 따라서 건축주 입장에서는 단순히 공정관리 프로그램이나 시공사 보고에 의존하지 말고 공정관리 전문가를 투입하여 공정관리를 주도하는 것도 고려할 필요가 있다.
위에 제시된 내용들을 통해 파악할 수 있듯이 공정관리는 상당한 전문기술이 요구되는 분야이기 때문에 대부분의 건축주는 이를 직접 담당하기가 쉽지 않다. 이러한 이유 때문에 공정보고와 공정관리를 시공사에게만 일임하게 되고 그 결과로 건축주는 정확한 일정진도 상황이나 지연 등을 파악하지 못하게 된다.
공정관리 전문가는 건설현장 실무경험을 바탕으로 주(主)공정 작업 선별 및 공기산정과 합리적 선·후행 연관관계 설정 등 실제 현장의 공사진행과 맞도록 계획하고 일정관리를 담당하는 역할을 담당하게 된다. 그러므로 건축주는 시공사의 공정관리 능력부족 시 생길 수 있는 위험요소를 정확하게 이해하고, 공정관리 전문가를 통해 이에 대한 대책을 사전에 마련하고 있어야 실제 공사 진행시 발생하는 공기지연 리스크를 최소화 시킬 수 있다.
