건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
시공단계에서 설계변경이란 계약시점을 기준으로 그 이후 설계 및 계약사항이 변경되어 공사비의 증감이 발생되는 경우 그 비용에 대하여 공사비 계약변경을 하는 것을 의미한다. 국내 거의 모든 건축공사는 단순공종이 아닌 복합공종으로 이루어져 있어, 단일 설계자가 아닌 여려 분야의 설계자들에 의해 작성된 설계를 여러 분야의 기술자들이 시공을 하여 하나의 건물로 완성되어진다. 따라서 설계변경이 발생되지 않고 설계에서 준공까지 이루어지는 건축물은 하나도 없다고 보아도 무방하다.
하나의 건축물을 완성함에 있어 많은 설계변경이 이루러지지만 공사비 증감의 원인이 되는 설계변경의 대표적인 유형으로는 건축주가 자의 또는 환경변화 등 타의에 이해 건축물의 규모, 사양 및 성능 등을 변경하거나, 예상치 못한 공사 여건의 변경, 설계도서의 부적정 등을 손꼽을 수 있다.
현실적으로 충분한 설계 및 검토기간을 주지 못하고, 사업의 수지 계산상 충분한 예산을 확보하지 못하였을 경우 설계변경이 발생할 수밖에 없다. 그로 인한 공사비 증가가 발생될 것을 예상하고는 있지만 건축주는 시공사가 설계변경을 요청 하지 않을 것이라는 생각을 하고, 시공사는 미리 공사비 증가를 논의하지 않고 설계변경 발생 이후에 그 비용에 대해 청구하여 건축주가 지불 할 것이라는 기대 하에 프로젝트가 설계변경이라는 큰 리스크를 안고 있음에도 그대로 진행 시키게 된다. 이로 인해 추후 상호간에 곤란을 겪는 경우가 다반사이며, 그러한 경험을 한 경험자들도 이를 계속 무시하고 똑같이 프로젝트를 수행하는 경우가 많다.
국내 실정 상 모든 프로젝트에서는 설계변경이 반드시 발생되고, 시공사들도 예전과 달리 을의 입장에서 갑에게 굴복하지 않고 필히 그 설계변경에 대하여 공사비를 요청할 것임을 인지하여 설계의 완성도가 높지 않으면 않을수록 설계변경이 많이 발생될 것이며, 그로 인해 설계변경 업무가 많아지고 복잡해지므로 어떻게 공정하고도 적정한 비용으로 설계변경을 하여야 할 것인지 반드시 공사계약 이전에 방안을 수립하여야 한다.
TIP38. 설계변경을 예상하고 선제적으로 관리하라
좋은 건축물은 싸고, 빨리, 잘 짓는다는 것은 매우 어려운 일이다. 아울러 설계변경이 없이 완성한다는 것은 거의 불가능한 일이며, 대부분의 설계변경은 비용 증감이 필수적으로 따른다. 따라서 우수한 건축물을 경제적이고, 최소한의 기간에 설계변경을 최소화하여 수행하려면 공사 착수 전 계획과정에서 철저한 검토가 필요하다.
그러한 검토 과정을 거쳤다 하더라도 건축공사를 수행함에 있어서는 설계변경이 발생되지 않을 수 없다. 공사 착수 후 대지 지반조건이 조사 결과와 상이하거나, 설계도서상 표시 되지 않은 지하매설물 등이 발견되어 계획 변경이 불가피 할 수도 있으며, 계획시점과 준공 시점 사이에 건축주의 요구조건이나 성향·취향이 변하고, 주변 환경이 변화하기 때문에 설계변경을 피할 수 없을 것이다.
또한, 설계도서와 실제와의 차이 및 오류는 물론이고 경제성 위주로 계약 후 불만족 사항 등이 발생되므로 그에 따른 설계변경이 발생되어 공사비 증가가 불가피하게 되므로 건축주는 설계변경에 대해 사전에 이해하고 그에 대하여 경제적으로 대비책을 마련해 두어야 한다.
그렇지 않을 경우 예산부족 또는 시공사와의 갈등으로 공사의 진행에 지장을 주거나, 건축물의 수준 하락 및 법적인 절차를 밟게 될 수도 있을 것이다. 그러나 많은 건축주들은 이러한 설계변경이 발생되고 그 해결에 어려움이 따르는 것을 알고 있지만 예산의 부족 또는 추가예산 확보의 어려움 등을 사유로 묵인하고 계약 및 공사를 진행하여 시공사에게 부담을 전가하려 하여 공정하지 못한 일들이 발생하게 된다.
원하는 수준의 건축물을 목표하는 기간 내에 완공하기 위해서는 설계변경을 최소화하여야 하는 것은 당연 하지만 필요에 의하여 설계변경이 불가피 함을 인지하고 공사 착수 이전에 설계VE, 경쟁력있는 시공사 선정 등을 통하여 여유자금(예비비)을 확보하여 두어야 한다. 또한 그 여유자금이 헛되이 지출되지 않도록 설계변경의 계약조건을 부당하지 않으면서 시공사가 악용하지 않도록 잘 명기하여 두어야 하며, 또한 설계변경이 적절하게 시행 될 수 있도록 설계변경 관리절차를 수립해 두어야 한다.
TIP39. 계약에 따라 설계변경 가능 여부가 다르다는 것을 인지하라
공공공사와는 달리 민간공사의 경우 대체적으로 설계도서의 오류를 시공사가 견적시 사전 검토하여 그 오류 등에 대한 비용을 반영하여 입찰하게 하는 총액입찰방식을 유도하여 설계오류 등에 대한 리스크를 줄이는 방식을 채택하고 있다.
설계시공일괄방식(턴키방식)과 같이 시공사에게 설계에 대한 책임을 부여하는 경우, 발주자 요구사항의 변경이 없을 시 전반적으로 공사비 변경이 불가능 하다. 그러나 시공사에게 시공에 대한 책임만 있는 설계시공분리방식의 경우, 건축주의 요구사항 변경은 물론 설계서의 오류 등 시공사의 책임이 없는 모든 설계변경에 대하여 공사비 변경을 인정 하여야 한다.
그래서 설계오류의 종류에 따라 사전 검토 가능성의 여부에 대한 논쟁이 많지만 시공사의 사전검토 기술력에 따라 설계변경을 1건이라도 더 줄일 수 있도록 견적기간을 충분히 부여하여 계약 이전에 철저한 검토가 이루어지도록 하여야 한다.
민간공사에서는 사소한 계약변경의 절차를 없애기 위해 설계변경으로 인한 공사비 증감이 총공사비의 일정범위(±3~5%) 일 경우 공사비 증감은 없는 것으로 하는 계약조건을 제시하는 건축주들도 종종 있다. 이러한 경우 공사비가 감(-)의 경우보다 증(+)일 경우가 많기 때문에 계약 협상 시 시공사가 거불 할 수도 있다.
또한 계약 후 공사기간에 물가가 상승 또는 하락되었을 경우 그 증감비용을 계약변경 하는 것을 물가변동(Escalation)에 의한 공사비 설계변경이라 한다. 공공공사에서는 국가계약법에 의한 계약의 경우 90일 이상경과 후 3%이상 공사비 증감이 있을 시 그에 대한 물가상승비용의 설계변경을 인정되고, 원자재 가격의 급등으로 인한 단품의 인상률이 15%를 넘었을 경우 그 품목에 대하여 물가변동을 인정 하고 있다. 그러나 민간공사의 경우 거의 대부분 인정하고 있지 않지만, 일부 공정성을 중요시 하는 건축주의 경우 단품별 물가변동을 인정하여 시공사의 큰 피해를 보정하여 주는 경우도 있다.
만약 상기와 같이 물가변동을 인정 할 경우 해당 비용은 예정공정표 기준으로 잔여공사에 대한 비용만 해당되므로 예정공정표 관리가 필요하며, 시공사의 사유로 인한 예정공정표 변경에 대해서는 당초 예정공정표 기준으로 한다. 물가변동을 인정할 경우 시공사는 물가상승의 리스크에 큰 문제가 없으나 그렇지 않은 경우 시공사는 물가상승의 리스크가 있으므로 입찰시 그에 대한 비용을 감안하므로 다소 입찰가가 높아질 수도 있다.
그러므로 발주시기에 공사기간동안 큰 물가변동이 예상되지 않는다면 물가변동을 인정해주는 계약을 하는 것도 나쁘지는 않겠지만, 물가변동 요건이 만족되었을 경우 그에 대한 비용은 물론 물가변동에 의한 설계변경에 대한 전문적인 검토가 필요하며 그로 인해 업무가 과중된다는 것을 감안하여야 한다.
TIP40. 설계변경 원인 제공자와 사유를 명확히 파악하라
설계변경 사유에 따른 공사비 변경은 그 변경 사유의 원인제공 주체에 따라 공사비 설계변경 가능 여부가 결정되며, 시공사의 사유에 의하지 않은 설계변경은 거의 대부분 건축주의 책임이 되므로 원인제공 주체를 명확히 하여야 한다.
설계에 대한 오류도 설계시공일괄입찰과 같이 시공사에게 그 책임이 있는 경우는 공사비 변경이 인정되지 않으나, 설계시공분리방식의 경우 그 설계에 대한 책임이 건축주에게 있으므로 공사비 변경이 인정되어야 한다. 단, 설계오류 사전검토의 의무가 시공사에 있고, 충분히 사전파악이 가능한 오류라면 설계변경으로 인한 공사비 변경이 인정될 수 없다.
한편, 설계도서는 여러 가지로 구성되어 있으며 그 도서들은 각각 작성자들이 다르고, 의도하는 바가 다를 수 있어 상호 불일치하는 경우가 많다. 그러므로 모든 설계도서를 사전 검토하여 계약이 이루어져야 하겠지만 일정상 충분한 검토가 이루어지지 않는 경우가 많다. 시공사들도 설계도면을 위주로 견적 및 공사를 진행하기 때문에 설계도서의 불일치로 인한 설계변경이 많이 발생되고 있다.
따라서 그 오류의 판단 우선순위를 정하여 두고 우선순위를 명시하여 오류발생시 판단기준을 확실히 하여 두어야 한다. 그렇지 않았을 경우 설계도서의 해석 우선순위는 공사시방서, 설계도면, 전문시방서, 표준시방서, 산출내역서, 승인된 상세시공도면, 관계법령의 유권해석, 감독자의 지시사항의 순서를 원칙으로 한다.
위 언급한 설계도서의 우선순위를 정하여 두었지만 공사시방서와 같이 우선순위의 설계도서가 오류가 있다면 설계변경 인정이 불가피하므로 그 작성이 매우 중요하다. 특히 중소규모의 설계사의 경우 시방서를 유사 프로젝트의 시방서를 복제하여 충분한 검토 없이 제출하는 경우가 많으므로 좀 더 주의를 기울여 검토가 필요하다. 또한 시공사에게도 충분한 검토기간을 주어 견적에 반영하게 하고 그 검토에 대한 책임을 부여하여야 할 것이다.
또한 건축공사에 있어서 공사비 변경의 사유가 되는 다음과 같은 주요 설계변경 사항을 인지할 필요가 있으며, 만일 물가변동을 인정할 경우에는 이 역시 설계변경 사항이 됨을 인식하고 물가의 상승여부를 감안하여 이를 관리할 필요가 있다.
∙설계서의 내용이 불분명 하거나 누락, 오류 또는 상호 모순되는 점이 있을 경우
∙지질, 용수, 지장물(地障物) 등 공사현장의 상태가 설계서 및 사전조사 내용과 다를 경우
∙신기술, 신공법 사용으로 공사비의 절감 및 시공기간 단축 등의 효과가 현저할 경우
∙기타 건축주가 설계변경이 필요 하다고 인정 할 경우
TIP41. 설계변경 절차를 수립하고 운영하라
설계변경이 발생하고 그로 인해 공사비가 변경되었음에도 발생 건별로 아무런 행위를 하지 않고 해당 변경공사가 완료된 후에 그 비용에 대한 청구가 이루어질 경우 예산이 확보되지 않아 곤란을 겪는 경우가 비일비재하다. 원도급자인 시공사(종합건설사)가 그 해당 하도급업체인 전문건설사에게 그러한 비용을 청구 하지 않을 것이라는 막연히 기대로 설계변경을 진행하였지만 전문건설사에서 그 비용을 청구 한다면 시공사 또한 건축주에게 비용을 청구 할 수밖에 없다.
이때 건축주가 그 비용을 감당할 수 없다면 공사를 되돌릴 수 없는 상황에서 분쟁이 발생할 수밖에 없다. 따라서 사소한 설계변경이라도 설계변경에 대한 발생과 동시에 시공사와 사전 변경사항에 대하여 기술적, 개략적인 공사비 증감을 검토하고 설계변경을 확실히 결정 후 공사를 수행하여야 한다. 이를 단계별로 구분하면, 설계변경 발생→시공사 검토 및 설계변경 실정보고→건축주의 기술적·경제성 검토→설계변경 결정 및 지시→공사수행→시공사 계약 변경요청→검토 및 승인의 절차를 최대한 지켜서 시공사의 설계변경을 방지하여야 한다.
공사 수행 전에 상호 협의가 없이 시공사가 임의 시공하였을 경우 공사비 증가에 대하여 변경계약이 불가능함을 계약자에게 명기, 각인을 시켜 예산 초과 및 클레임을 방지하여야 한다. 또한 모든 설계변경사항은 반드시 공식적인 문서 행위를 한 후에 시공하는 것이 원칙이다.
설계변경 절차를 거친 주요 설계변경사항은 물론 현장에서 일어나는 모든 사소한 설계변경에 대하여도 비용 청구를 준비하고 있다는 것을 명심하고 설계변경 관리를 소홀히 하여서는 안 된다. 따라서 효율적인 설계변경관리를 위해서는 사전에 설계변경 절차를 수립하고 이에 준하여 설계변경을 관리하는 것이 중요하다.
TIP42. 설계변경의 단가 협의율을 미리 정해두자
상호 협의된 설계변경 사항에 대하여 공사비 산정 시 수량에 대한 부분은 실제 공사수량을 산출하여 검증하므로 상호 이견이 별로 없으나, 단가의 경우 상호간 이해관계로 인해 협의가 잘 이루어지지 않는 경우가 많다. 따라서 계약 시 설계변경 단가의 적용에 대하여 계약조건상 명기하여 설계변경이 순조롭게 이루어지도록 하여야 한다.
공공공사의 경우, 발주자의 사유에 의한 설계변경은 기계약단가나 신규단가에 낙찰률을 적용한 단가가 아닌 상호 협의단가를 적용하게 되어 있다. 그 협의단가를 결정하는 협의율에 대하여 건축주와 시공사간 협의가 잘 이루어지지 않고 있으며, 그 합의가 이루어지지 않을 경우 국가계약법에선 설계가의 100%와 낙찰률 사이의 중간 값으로 적용하게 하고 있으며 그에 따라 협의율을 결정하는 경우가 많다.
중재위원회에서도 중간 값으로 중재하는 경우가 대부분이므로 민간공사에서도 그에 따라 가는 것이 적정하다. 그러나 일반적으로 건축주 사유에 의한 설계변경 시에도 신규단가를 기계약단가나 낙찰률을 적용하는 경우가 많아 시공사의 불만이 크며 그에 대한 보상으로 시공사는 신규단가 작성 시 각종 물가지등에 없는 품목은 견적서를 부풀려 단가를 높이려 하고 있으며, 전문건설사에서도 시공사가 요구하는 금액으로 견적서를 제출하고 있다.
따라서 전문건설사 또는 공급업체의 견적서는 반드시 여러 업체의 견적을 확보하여야 하고, 건축주 조력자들의 검증을 받아 적정하지 않은 비용 지출을 방지하여야 한다. 하지만 실질적으로 시공사가 설계변경으로 인해 큰 손실을 보는 품목에 대해서는 협의율을 적정하게 조정하여 설계변경이 원만히 이루어 질 수 있도록 하여야 한다.
또한 설계변경 공사비는 변경 품목의 단가에 따라 크게 차이가 날 수 있으므로 단가 결정이 중요하며, 그 중에 산정의 기준일이 불명확하여 단가 결정에 어려움을 겪는 경우가 종종 있으므로, 설계변경 지시를 명확히 명문화하여 두어야 한다. 그에 따라 단가 산정 또는 검토 시 기준일은 건축주가 설계변경을 지시한 때 또는 상호간에 합의가 이루어진 대를 기준하여야 한다. 따라서 설계변경을 지시 하거나, 설계변경을 요청받았을 경우, 구두가 아닌 공식적인 문서나 회의록 등으로 남겨두고 그 관리대장을 작성하여 관리하여야 한다.
이러한 설계변경 단가 산정 기준을 반드시 계약서상에 명기하여야 하며, 상호 적정한 단가가 적용되도록 협의율을 계약 시 합의해 두고, 특별한 경우 그 협의율을 재조정할 수 있도록 하여야 한다. 또한 모든 공사비 설계변경은 상호간에 신뢰를 바탕으로 투명한 설계변경이 이루어지도록 노력해야 한다.
TIP43. 시공사의 손실이 건축주의 손실로 전이 될 수 있음을 유의하라
설계변경에 대한 공사비 변경 사항은 상기와 같이 사전검토, 절차준수 및 금액결정 방법 등을 감안하여 적정한 비용으로 계약변경이 이루어지도록 하여야 한다. 그러나 변경사항에 대한 추적관리는 더욱 더 중요하며, 추적관리를 하지 못하여 설계변경이 무산 되거나, 재시공을 하여야 할 경우 그보다 더 안타까울 수는 없을 것이다.
시공사(종합건설사)에게 설계변경에 대한 통보나 합의가 이루어졌다 하여도 전문건설사에게 그 내용이 전달되지 않는다면 설계변경이 무산되거나 재시공을 하여야 하는 경우가 일어날 수밖에 없으며 이러한 일들은 현장에서 많이 발생되고 있다. 특히 구조적인 설계변경은 건축주나 시공사 모두 무시하고 넘어갈 수 없는 큰 문제로 남을 수밖에 없다.
그러한 사태가 발생되면 그 책임이 일차적으로 시공사에게 있으므로 시공사는 재시공 비용이 부담되어 몰래 감추거나 무리한 시공으로 품질 저하 및 당초 취지와는 다른 설계변경이 발생될 가능성이 켜져 건축주에게도 보이지 않는 손실이 발생될 수 있다. 따라서 설계변경 사항에 대해서는 철저한 설계변경 리스트 추적관리 절차를 수립하여 그 결과를 반드시 누군가는 확인하여야 하며, 그 결과가 최종 준공도서에 반영되어 사후관리에 지장이 없어야 한다.
건축주는 프로젝트에 참여하는 모든 기술자들이 설계변경에 대하여 인지하고, 관리할 수 있도록 절차를 수립하고, 수행하도록 관리하여 좋은 건축물을 얻을 수 있도록 계약자 상호간에 노력하여야 한다.
