건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
설계관리는 건축주가 원하는 목적에 부합하는 설계와 시공이 완성될 수 있도록 설계의 품질과 진행사항을 조율하는 행위로서, 건축사업에서 매우 중요하고 필수적인 관리활동이다.
설계가 단계별로 발전하여 건축주의 의도에 부합되도록 일정, 진도, 원가, 품질, 협력사항을 체계적이고 종합적으로 의사결정이 될 수 있도록 관리하여 설계와 시공의 품질을 높이는데 필요한 관리행위가 설계관리인 것이다.
설계가 시작되면 건축주가 제공하는 정보를 검토하고 보완하여 목적에 부합되도록 개략적인 사항부터 세부적인 것들로 발전되어 설계도서들이 작성된다. 설계를 진행하는 동안 많은 의사결정사항이 발생하고 목표 시간 내에 완성해야 하며, 성공적인 건축물을 위해 설계의 내용이 자세하고 불분명한 사항이 최소화 되도록 관리해야 한다.
불분명한 사항은 공사비의 계산, 시공의 발주, 시공 등에 많은 검토사항이 되어 과정중에 문제가 된다. 그것은 일정의 연장, 추가비용의 발생, 예상 밖의 문제들로 건축주를 머리 아프게 만드는 요인이 된다.
분명한 것은 건축주가 미리 준비한 정도에 따라 과정 중에서 발생하는 문제들에 대하여 좀 더 합리적이고 단순하게 문제를 해결하게 되면 소요 비용도 최소화 될 수 있다. 건축주와 설계사가 함께 준비하고 말들어나가는 과정 속에 설계가 단계별로 진행될 것이고, 많은 관계자들과 함께 좋은 결과물을 이루어지는 과정을 경험할 것이다. 설계관리를 위해 건축주는 설계사와 함께 호흡과 발걸음을 맞추고 서로 소통에 힘써야 한다.
TIP20. 많은 정보를 수집하고 원하는 것을 정리하라
건축주의 요구사항은 신중하고 정확하게 전달되어야 설계사는 목적하는 내용을 설계에 반영할 수 있다. 건축주의 원하는 바를 설계사가 이해할 수 있도록 전달하기 위해서 건축주는 원하는 건축물에 대하여 유사한 사례 공간의 느낌, 경험을 되도록 풍부하게 가지고 있어야 한다.
아무것도 준비하지 못하거나 깊이 생각하지 않고 설계사와 이야기를 한다면 전달의 내용이 미약하고 포괄적이기 때문에 설계사의 제안 내용이 불확실하고, 그로 인해 설계의 발전적 진행이 늦어지며, 서로 소통이 되지 못하여 불편한 상황이 될 수 있다.
그래서 건축주도 스스로 원하는 바가 무엇인지, 세부적으로 어떤 것이 필요한지 계속적으로 파악하고 정보를 수집하여 제공 하여야 한다.
TIP21. 설계사와 열린 소통에 힘써라
설계사는 건축주와 충분히 소통을 할 때 설계 과정 속에 일어나는 모든 선택들이 최선이 되도록 하며 좋은 아이디어를 생산할 수 있다. 설계사는 건축주가 결정하지 못하는 것을 결정할 수 있도록 하고, 건축주의 머릿속에 떠도는 것들을 현실적으로 확인해주고 구체화 되도록 도와준다.
건축주가 원하는 것이 무엇인지 정확히 알 수 있다면, 설계사는 설계변경으로 귀찮은 일들이 일어나지 않도록 할 수 있다.
TIP22. 설계자에 대한 존중을 통해 최상의 설계를 가능하게 하라
건축주는 건축에 대해서 깊이 알지 못하는 것이 일반적이다. 건축 관련 전공자는 건축물을 이해할 수 있도록 전문교육을 받았고, 2차원 또는 3차원 디지털 이미지로 표현된 것들의 최종 상태를 경험하였기 때문에 실제적으로 결과물에 대하여 유사한 이미지와 어떻게 세부적인 형태로 완성될 것이지 알고 있다. 설계의 과정은 설계자가 건축주의 생각을 건축사업에 참여하는 다양한 주체와 소통하기 이해 현실에 구현할 수 있도록 구체적으로 표현하는 것이다.
설계도서는 시공 전에 미리 사전에 약속된 내용들을 표현하고, 시공에 참여하는 모든 관계인들의 소통 도구로서 존재한다.
도면이 없다면, 어떻게 시공이 가능할까?
건축물은 전문적인 기능의 복합체로 이루어진 것들이 일반적인 상식이나 경험으로 진행이 불가능하다고 할 수 있다.
그러므로 건축주는 전문적 지식을 가진 설계자를 통하여, 자신의 생각, 느낌, 지식을 전달하여 원하는 것을 만들기 위해 설계관리라는 과정적 도구를 통해 설계를 단계적으로 완성시키고 이를 시공단계로 발전시킬 수 있는 것이다. 건축주가 설계를 한다면 본인의 만족이 있겠지만, 전문적 지식 부족으로 일어나는 일들에 대처하지 못하며, 시공과정에서 많은 손해를 볼 수도 있다.
설계자는 단순히 눈에 보이는 것만을 인식하는 것이 아니라 표현 되지 않는 것도 전문적인 지식으로 파악하기 때문이다. 일반인은 공간이라는 표현과 인지에 익숙하지 못한 경우가 많다. 그저 상황을 느낄 뿐이다. 그것은 도면 속의 공간을 인식하는 설계자의 몫이다. 공간에 대해 건축주는 설계자의 경험을 신뢰하여야 한다.
설계자가 건축주를 대신하여 공간을 이해하고 표현하고 설명해줄 것이다. 이러한 과정 속에서 건축주는 설계자 설명을 통해 설계자와 소통할 수 있는 능력을 가지게 된다. 설계에 참여하는 건축주가 원하는 공간을 만들어 나가는 바탕이 마련되는 것이다. 설계자보다 많은 것을 보고 경험하였다면 공감대를 형성하고 전달하여, 보다 좋은 결과물이 되도록 노력할 수 있을 것이다. 건축주의 고집과 마음가는대로 진행된 건축물들은 불균형할 수밖에 없으며, 사후관리에 문제가 생기는 경우가 대부분이다.
설계자의 의견을 존중하고 급하게 서두르지 않았다면 다른 대안을 선택하고 건축주가 원하는 상황으로 설계가 진행 되었을 것이다. 섣부른 판단은 손해로 돌아오는 것이다.
전문적인 지식과 경험을 지닌 설계사를 존중하고 그들의 의견에 귀를 기울이는 것은 그들로 하여금 최상의 설계를 할 수 있는 기회를 제공하는 것이며, 그 기회는 건축주가 제공하는 것이다. 물론 이는 그들이 능력 있고 신뢰할 수 있는 설계사임을 전제로 하는 것이며, 이 때문에 최저가에 현혹되지 말고 설계사를 신중하게 잘 선택하는 것이 더더욱 중요한 것이다.
TIP23. 설계의 협력과정을 이해하고 관리하라
공간을 도면으로 표현 하는 것은 설계사의 몫이다. 건축주는 자기의 생각을 표현하기 위해 여러 가지 사례와 자료를 통해 자기 자신의 생각을 전달하여야 한다. 그러한 정보를 통해 설계사는 적합한 사례와 정보로 걸러내어 건축주의 원하는 생각을 도면으로 표현할 수 있다.
따라서 설계사에게 얼마만큼 생각을 전달할 수 있는지가 중요하다. 도면을 이해 할 수 있도록 도면의 표현 방법 등에 익숙해져야한다. 필요하다면 설계사로부터 배우거나 기초적인 부분은 스스로 학습할 필요도 있다.
그럼에도 불구하고 건축주가 도면의 종류와 필요한 내용에 대하여 구체적으로 알기는 어렵다. 도면의 완성은 설계단계별로 이루어지며, 단계별로 좀 더 구체적인 내용을 가지고 발전해 나간다. 2차원적 도면의 내용과 계산서, 시방서 등의 문서적 내용을 토대로 건축물의 모든 내용을 건축주가 판단하기 어려운 경우가 많다. 이때는 설계사에게 요청하여 판단할 수 있는 정보와 결과물을 제공받아 이해도를 높이는 노력이 필요하다.
설계를 완성하는 과정을 건축주가 설계사와 함께 차근차근 미리 생각하고 받아들이며 진행한다면, 자신의 자산(건물)을 스스로 파악하고 설계와 이후 시공과정에 대한 예상과 완공의 모습을 확신할 수 있을 것이다. 설계관리의 과정은 설계사를 관리하는 측면과 함께 건축주 자신의 건물이 예상하는 기능과 형상, 수익을 창출할 수 있는지 바라보는 가늠자가 될 것이다.
건축물의 설계는 설계사(건축사사무소)뿐만 아니라 다양한 협력자들과의 협업을 통해 이루어진다. 분야별 전문가들이 각자의 내용을 검토하고 알맞은 내용으로 조율하여 하나의 유기체 같은 건축물을 생성 하는 것이다. 건축을 위해 건축 분야처럼 종합적으로 다른 전문분야를 담을 수 있는 공종도 있다.
더불어 건축을 바탕으로 그에 필요한 부지의 조성, 기반시설을 확보하는 토목분야, 기초의 크기 및 구조형식, 구조물의 안전을 위한 구조계산 등을 검토하는 구조분야가 있다. 그리고 다양한 설비와 장치, 시설물들을 계획하고 적정한 성능과 기능을 정리하여 반영하는 설비, 전기 등의 분야와 함께 디지털 장비, 보안을 위한 CCTV, 비디오, 오디오 장비들과 관계된 통신 분야까지 각 분야의 관계를 정리하고 협업하여야 한다.
건축물은 골조나 외장이 완성된다고 지어 지는 것이라 알고 있다면 앞서 말한 여러 분야에서 단열, 환기, 빗물처리, 냉난방, 전기, 소방, 통신 등에 대해서 협의가 필요하고 정리가 되어야 할 것이다. 이러한 공종의 관계를 정리하고 조정할 수 있도록 설계관리가 되어야 한다.
기본적으로 건축사사무소가 이러한 협의를 하고 정리를 하지만, 건축주 요구 사항, 변경 사항 등에 신속히 대처하기 위해 협력 체제를 만들고 그들이 무엇을 하고, 무엇을 할 수 있는지, 어떤 결과물들을 생성하는지 알아야 된다. 협력체제에 있는 모든 관계자들이 변경사항 등을 숙지하고 적시에 반영 할 수 있도록 해야 한다.
따라서 건축주는 이러한 협력 메커니즘을 이해하고 건축사사무소가 설계협력사들과 조화롭게 협업하며 설계성과물을 만들어 가고 있는지 예의주시하며 관리할 필요가 있다.
TIP24. 설계 진행단계별로 시의적절한 검토와 의사결정을 하라
설계는 단계별로 구분되어 진행 될 때 건축주가 원하는 것들이 체계적으로 반영되고 세부적으로 발전 되어 나갈 수 있다. 단계별로 기획설계, 계획설계, 기본설계(중간설계), 실시설계 순서로 진행되며, 순차적으로 좀 더 자세한 검토와 내용이 적용되어 건축물을 시공할 수 있는 도서로 충족되어져 나간다. 건축주와 설계자는 단계별로 설계를 진행하면서, 정보의 제공과 교류를 통하여 시공품질의 완성도를 높일 수 있는 설계도서를 만들어 나가는 것이다.
기획설계는 건축주가 가지고 있는 기본적인 정보를 바탕으로 시작된다. 준비된 기본적인 정보를 제공받은 설계사는 건축주가 원하는 것을 표현하고 그에 따라 기초적인 설계가 시작된다. 이 단계에서 설계사가 제공하는 정보는 사용자 정보에 따른 법규분석 내용, 규모검토 내용, 형태 검토를 위한 매스스터디(Mass Study)로 구성한 단순한 모형과 사용자의 요구에 따라 실별 배치 등이 대표적이다. 사업타당성과 분양을 목적으로 하는 경우 개략적인 사업비 분석을 진핼 할 수 있다.
계획설계는 기획설계에서 정한 설계목표에 따라 실현가능한 방법으로 디자인 개념의 설정과 토목, 구조, 기계, 전기, 통신, 소방, 조경, 친환경 등 관련분야의 기본시스템을 설계사로부터 제안 받고 기본적인 사항들을 결정하는 단계이다. 기획설계를 좀 더 구체화하고 관계 전문가의 협력으로 자세한 정보를 입수하는 과정이다.
건축주는 대안제시를 요청하고 설계요구조건에 최적화된 대안을 제시 받아서 결정한다. 그리고 종합적인 기본설계 설명서를 납품받아 의사결정을 위한 근거로 활용하게 된다. 의사결정을 위하여 건축주는 단계별로 진행하고 검토하여, 스스로 피드백의 기회를 가질 수 있다.
기본설계는 계획설계의 대안을 결정하고 실시설계 단계에서 변경 가능성을 최소화하기 위해 다방면의 검토가 이루어지는 단계이다. 관계 협력분야의 시스템에 대한 확정이 필요하며, 관련 내용을 시공단계까지 검토하여 자재, 장비, 규모, 용량 등이 제시되고 검토되어진다. 설계사는 건축주의 의사결정을 돕기 위해 대안을 제시하고, 적정 검토가 될 수 있도록 지원하며, 기본설계 내용을 보완하고 수정하여, 실시설계 시 변경을 최소화 할 수 있도록 해야 한다. 대안들에 대하여 설계사는 건축주가 판단할 수 있는 자료와 설명으로 건축주의 의사결정을 도와야 하며, 건축주는 종합적인 의견을 수렴하여 최적의 판단을 하고 결정한다.
이와 같은 일련의 설계과정에서 건축주는 지속적으로 검토와 승인에 대한 요청을 받게 될 것이며 이에 대한 시의적절하고 명확한 의사결정은 원활한 설계진행을 위해 매우 중요하다. 물론 건축주 입장에서 모든 사항을 100% 확신하고 의사결정을 내리는 것은 현실적으로 매우 어렵다.
아직 마음의 결정을 내리지 못한 사항이 있을 수 있고, 추후 변경이 생길 사항을 염두에 두고 있는 경우도 있을 수 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고 주어진 조건과 환경에서 가능하면 명확한 의사결정을 시의적절하게 내리는 것이 성공적인 설계관리를 위한 필수조건임을 염두에 둘 필요는 있다. 건축주의 검토와 승인 없이 설계사가 일방적으로 진행한 ‘상상 속의 설계’는 반드시 추후에 불필요한 낭비를 유발시키기 때문이다.
TIP25. 설계변경의 최소화를 위해 실시설계도서의 완성도를 높여라
실시설계는 기본설계를 바탕으로 다음 과정에 있는 입찰, 계약 및 시공에 필요한 설계도서를 작성하는 단계로서, 공사의 범위, 규모, 품질, 규격, 위치, 재질, 색상을 구체적으로 결정하고 반영하여 건축주의 요구조건을 확인하고 최종적인 설계도서로서 완성이 이루어지는 단계이다.
설계도서는 시공을 위해 최적화 되어 있어야 한다. 시공을 위해서 전체적인 내용부터 상세한 부분까지 서로 일치하도록 표현 되어야 하고, 설계도면과 시방서, 계산서, 내역서까지 일치하여야 한다. 일치하지 않은 경우 시공단계에서 서로 다르게 해석하여, 적용 내용이 다르고, 공사기간이 연장되며, 공사비의 증가가 발생한다. 도면내의 오류는 의사결정을 방해하기 때문이다.
실시설계도서는 공사용 도면과 구조계산서, 지질조사서, 시방서, 설비계산서 등이 있다. 이것들을 기준으로 공사가 시행되므로 정확해야 한다. 대부분 기본설계단계에서 인허가가 이루어지고 설계도서가 제출되어지므로 허가받은 도서와 실시설계도서가 상이하여 인허가 조건의 반영 등이 이루어지지 못할 수도 있다. 공사 진행시 법규 위반에 따른 불이익의 발생을 방지하기 위해 인허가도서의 관리가 필요하고, 서로 다른 설계도서가 되지 않도록 하고 실시설계도서에 반영되는 것을 확인하여야 한다.
실시설계단계에서 시공사의 선정을 위해 제공되는 입찰 도서 중에서 내역서와 실시설계도서가 일치해야 한다. 도면, 시방서, 구조계산서 등 실시설계도서에서 누락되어 내역서에서 빠진 항목은 시공사의 도급내역에서 제외되어 향후 공사비의 산정 및 정산 시에 문제가 되며 설계변경이 발생한다.
설계관리의 과정에서 건축주의 의사결정은 중요한 모든 것들은 변화시킨다. 이것은 모두 리스크로 돌아올 수밖에 없어 매우 심각한 것이다. 그러므로 기본설계의 의사결정과 실시설계 시작할 때 의사결정의 확인이 필요하다. 실시설계 단계에서도 변경내용은 다양하게 발생한다. 구조물의 형식, 자재의 적용 공법에 따라 부분적인 것부터 다른 공종에 영향을 미치는 것들로 많은 협의와 결정이 이루어지는 것이다.
건축물이 복합된 기능을 가질수록 많은 검토내용에 따른 변경사항이 나타난다. 건축주는 이러한 많은 내용에 대하여 모두 알 수도 없으며, 조치할 수도 없다. 단지 전문가들의 검토사항을 믿고 진행할 수밖에 없다. 이것은 신뢰에 의한 계약관계이므로 건축주의 목적에 부합한다면, 확인 후 승인해야 한다. 그러나 결정은 신중하게 이루어져야 한다.
실시설계도서 중에는 공사시방서가 있다. 공사시방서는 실시설계도면에서 표현하지 못하는 내용과 공사에서 필요한 공사 및 자재에 대하여 시공 방법, 자재의 성능과 규격 및 공법, 품질시험 및 검사 등 품질관리, 안전관리, 환경관리 등에 공사에 필요한 모든 내용을 기술한 것이다.
공사를 준비하고 수행하기 위한 도면이 불분명할 때, 시방서는 그 기준이 된다. 시방서에는 사용되는 자재의 일반사항, 성능, 규격, 시험 및 검증과 시공방법에 대하여 구체적으로 기술되어 있다. 전문가의 도움을 받아 확인할 필요가 있다.
완성도 높은 실시설계는 이후 시공단계에서 불필요한 설계변경과 이에 따른 갈등을 최소화하기 위한 전제조건임을 건축주는 명심할 필요가 있다.
TIP26. 설계를 검토하고 추적관리하라
건축주는 설계사가 진행하는 설계에 대하여 단계별로 확인하여 오류사항 등을 자체적으로 보완하고 있는지 살펴보고 추적관리를 해야 한다. 설계내용의 진행 정도, 관계된 사항의 적합성 등 설계내용의 진행되는 것들에 대하여 건축주의 요구조건들과 그것들을 알맞게 구성하도록 설계도서들이 작성되고 있는지 확인하기 위하여 설계단계별로 검토목록을 만들어야 한다. 검토 이력은 기획설계, 계획설계, 기본설계, 실시설계 단계별로 검토 목록을 만들어 항목별로 꼬리표(Index)를 붙여 진행해야 한다.
건축주의 요구조건에 대한 항목, 그것들을 이루기 위한 지원 항목, 개별로 관계된 협력업체들과 관계된 항목 등 검토항목의 목록을 만들 수 있다. 건축주와 설계사 등은 설계단계별로 설계검토를 하여 불합리한 사항, 오류사항, 불분명한 사항, 추가 제안사항 등을 체크하여 다음 단계에 반영하고 피드백 되도록 해야 한다.
관리의 편의성을 위해 반영, 미반영, 재검토 등으로 각 사항들에 대하여 꼬리표를 만들고 관리할 필요가 있다. 설계자(관계 전문기술자 포함)는 성과물로 제출되는 모든 곳에 설계의 검토 및 승인에 대한 서명이나 날인을 해야 하며, 건축주는 이를 확인하여야 한다. 설계의 불분명이나 오류로 인하여 발생한 문제에 대하여 책임 한계를 정할 수 있도록 대비하는 것이다.
설계관리의 중요한 과정에는 설계도서의 변경사항과 결정내용에 대한 사유에 대한 기록 관리가 있으며, 설계도서에 개별적으로 표시된 설계도면 번호, 시방서 항목 번호, 계산서의 기중 등이 꼬리표가 되어 변경에 대한 근거 목록으로 구성된다. 근거에 대한 확보는 향후 변경사항에 대한 추적이 필요할 경우 유용하며 설계관리를 위한 중요한 포인트다. 문제발생시 해석의 우선순위에 따라 판단한다. 「건축물의 설계도서 작성기준」에 따르면 공사시방서, 설계도면, 전문시방서, 표준시방서, 산출내역서, 승인된 상세시공도면, 관계법령의 유권해석, 감리자의 지시사항의 순서로 우선순위를 정하였다.
공사시방서가 최우선적으로 적용되어 판단되어 지는 것이며, 상이한 경우 설계도면, 산출내역서순으로 확인 할 수 있다. 설계도서의 작성을 위해 검토되어지는 사항도 표준시방서, 전문시방서를 같이 검토할 수 있다. 시공단계에서 불합리한 부분이 되어 시공사의 공사비 증액 요청에 따른 분쟁 요인이 발생하는 것도 설계도서의 불명확한 것이 요인이 되는 것이다. 설계도서의 검토에 따라 조정되어 반영되는 것들은 시공품질과 시공편의성을 확보하여 시공비용의 절감과 공기단축 등의 효과로 이어진다.
따라서 건축주 입장에서는 설계가 진행되는 단계별로 각종 오류, 누락, 변경 사항 등을 꼼꼼하게 점검하고 후속 설계단계에서 이들이 제대로 반영되어 있는지 추적관리를 지속적으로 시행할 필요가 있다. 이는 설계의 완성도를 높이는 과정이자 동시에 이후 시공단계에서 나타날 수 있는 설계변경을 최소화 할 수 있는 바람직한 선제적 대응이다.
