건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
설계사(건축사사무소) 선정을 위해 먼저 ‘설계(設計)’가 어떤 서비스인지 알아보자. 설계는 여행지도를 만드는 일과 같고, 시공은 실제로 여행을 떠나는 것과 같다.
그런데 해외여행과 비교했을 때 ‘건축여행’은 결코 쉽지 않다. 왜냐하면 해외여행은 조언을 구할 사람도 많고 여행 계획을 검색하면 수많은 자료가 쏟아져 나와서 옥석을 고르는 일이 오히려 고민이지만,
건축은 대부분의 사람들이 한 번도 경험해보지 못한 특별한 경험이기 때문이다. 그래서 그런지 조언자를 찾기도 쉽지 않을뿐더러, 조언자를 찾으면 이구동성으로 하지 말라며 극구 만류하는 사람들이 많다. 그래도 건축을 해야 한다면 잘해야 하는데, 후회 없이 건축을 완성하려면 어떻게 해야 하는 걸까?
결론을 먼저 말하자면 설계를 잘하는 것이다. 모든 것의 기초가 되는 것이 설계다. 설계가 잘 되면 건축사업의 절반 이상은 성공했다고 할 수 있다. 잘된 설계는 건축사업의 목적에 맞는 건물을 지을 수 있게 하고, 도면의 앞뒤가 잘 맞아 시공자가 보아도 쉽게 이해할 수 있는 설계이다.
여기에 뛰어난 디자인과 이용자의 편의성은 물론 유지관리의 경제성까지 고려했다면 더할 나위가 없다. 결국 제대로 된 건물을 지을 수 있는 설계가 잘된 설계이다.
설계가 왜 중요한지 알아보자. 설계는 건축의 기본이다. 설계가 없이 제대로 된 건물을 지을 수가 없다. 관청의 허가 접수도 불가하고 시공사 계약도 불가능하다. 설계도서(設計圖書)가 없다면 건축사업의 리스크가 가장 큰 공사비를 정확하게 알 수 없다. 도면으로 공사비를 산출하지 않고 평당 공사비로 건물을 짓는다면 준공이 임박하여 추가 공사비로 인해 경제적 압박을 받을 수도 있다. 착공 전에 확정 공사비가 결정되어야 한다. 공사비 산정 비용을 아끼려다 더 많은 비용을 부담하게 된다.
TIP12. 건축주의 요구사항을 정리하라
건축사업의 목적을 세웠다면 이제부터 할 일은 건축주 요구사항(Ownedr’s Requirements; OR)을 정리하는 것이다. 건축주 요구사항은 설계 기준이 되며 이에 따라 맞춤형으로 설계가 가능해진다.
기술의 발전으로 건축주의 요구사항을 디테일하게 정리하면 좋은 건축물을 어렵지 않게 만들 수 있다. 국소적 건축주 요구사항의 변경은 조정이 가능하지만 중대한 변경은 설계가 중단되거나 설계 기간이 연장되는 결과를 초래한다.
건축주 요구사항을 정리하기 위해 필요한 입지, 규모, 사례(Case Studies), 대지 구입비용 및 공사비 등을 추정하는 사업 기획을 위해 기본계획 보고서나 타당성검토 용역을 발주하여 자문을 받는 것도 좋은 방법이다.
TIP13. 유사 건물 사례를 벤치마킹하라
주면 건물에 찾는 답이 있는 경우가 많다. 성공 사례를 벤치마킹하고 개선안을 연구하고, 벤치마킹은 건축주 의사결정에 가장 유용한 방법이 될 수 있다.
TIP14. 최신 디자인 트렌드를 학습하라
건축사업에서 모든 것은 건축주가 결정한다. 건축사에게 알아서 해달라는 말이 제일 힘들고 어렵다. 건축사는 디자인(안)을 제시할 수는 있지만 결정할 수는 없다.
결국 건축사가 제시한 디자인은 건축주가 결정하는 것이고, 이를 위해 최신 디자인 트렌드를 공부하며 안목을 키울 필요가 있는 것이다.
건축 디자인도 패션의 한 부분이므로 계속해서 변한다. 재료도 변하고 건물 형식과 형태도 변한다.
최근의 트랜드 중의 하나는 친환경과 지속가능한 건축이다. 제로에너지 하우스도 있고 친환경 인증제도도 있다. 탄소저감정책에 따라 건축의 트랜드도 그 방향으로 갈 수 밖에 없다. 왜냐하면 건축은 심의와 허가과정의 협의가 있고 친환경 법규도 강화되는 중이기 때문이다. 갈수록 건물이 사용하는 에너지 절감을 위한 정책은 강화되고 있다.
TIP15. 사업 목적에 적합한 설계사를 찾아라
설계사(건축사사무소)는 정부(국토교통부)가 엄격한 시험을 거쳐 선발한 건축사가 대표를 맡아 건축설계 서비스를 제공하는 곳이다. 건축사는 건축주의 생각과 구상을 듣고 대지에 건축물을 배치하고 도면이나 모형을 만들어 대안을 보여줄 것이다. 그래서 건축사가 중요하다.
그런데 왜 건축주에게 딱 맞게 설계를 해주는 건축사는 주변에서 쉽게 찾아볼 수 없는 걸까? 전국에는 약 14,000여개의 건축사사무소가 있다. 건축사사무소 선정의 핵심은 이 많은 곳 중 건축주에게 맞는 곳이 어딘지 판단하는 것이다.
건축사업의 목적은 다양하기 때문에 건축 규모나 용도, 디자인을 고려해서 건축사사무소는 내 사업에 맞는 곳을 찾아야 한다. 설계사 리스트는 건물 용도별 검색을 통해서 찾아보는 방법도 있지만 CM사를 선정하여 내게 맞는 건축사사무소 리스트와 설계사 선정에 대한 조언을 받으며 설계과업지시서도 알차게 만들어 보는 것도 좋은 방법이다.
지인의 소개도 유용하나 지인은 건축주의 사업 목적 보다는 건축사와의 친분에 더 좌우되기 때문에 객관적 시각을 유지하고 소개하기가 어렵다는 점을 간과하면 안 된다.
TIP16. 설계사의 디자인을 평가하라
공공 건축은 신진 설계사의 시장 진입장벽을 낮추기 위해 현상설계가 의무화되어 있지만 민간 건축에는 제한이 없다. 설계사 선정은 경쟁방식과 수의계약방식으로 나위고 경쟁방식은 지명설계방식과 현상설계방식으로 나누어진다.
경쟁방식 중 지명설계방식은 사전에 엄선한 3~5개사 정도의 설계사를 초청하여 참여의사를 타진하고 설계안을 제시해줄 것을 요청하는 방식이며, 현상설계방식은 참자자격에 제한을 두지 않고 공개모집한 설계안을 통해 설계사를 선정하는 방식이다.
두 방식 모두 장점과 단점이 있다. 엄선한 설계사를 초청한 지명설계방식은 일정 수준 이상의 설계 품질을 보장하지만, 상대적으로 경쟁강도가 낮기 때문에 설계비가 높아질 가능성이 있다. 현상설계방식은 다수의 설계사가 설계안을 만들어 참여하므로 공고 일정, 현상 설계 기간, 작품 접수와 심사위원 선정 등 지명설계방식에 비해 시간이 소요되고 선정 작업에 노력이 많이 든다.
민간 건축사업에서는 지명설계방식을 채택하는 경우가 많다. 현상설계방식에 비해 선정 작업이 간단하고 시간이 절약되며 엄선된 업체 중 선정하므로 설계 품질도 일정 수준 보장할 수 있기 때문이다.
건축주는 외관을 결정할 수는 있지만 외관만으로 설계안을 평가할 수 없기 때문에 대부분 심사위원회를 조직하는 것이 일반적이다. 기능과 증축 가능성 등 한 분야에 편중되지 않고 다양한 요소를 평가할 수 있는 위원들로 심사위원회를 구성하는 것도 고려할 필요가 있다. 즉, 눈에 보이는 건물의 외관에만 현혹되지 말고 다양한 측면에서 설계사의 디자인을 평가하는 것이 중요하다.
TIP17. 설계계약 시, 설계사의 업무 범위를 살펴보라
설계계약은 설계기간과 설계엄무범위가 제일 중요하다. 업무범위를 표준계약서의 기본적인 설계업무로 할 수도 있지만, 건물의 용도가 특별하거나 대지의 위치가 도시계의 변경을 필요로 하는 경우라면 세부사항을 포함하여 계약해야 한다.
건축주 요구사항이 세부적으로 결정되어야 설계업무범위가 명확해진다. 애매한 사항은 차후에 추가 설계비로 연결될 수 있기 때문에 계약서 초안으로 설계사와 협의를 통해 업무범위를 결정하는 것이 중요하다.
설계업무는 일반적으로 계획설계부터 중간설계를 거쳐 실시설계까지로 하고 구조, 기계, 전기 등 전문설계사도 건축사사무소가 건축주의 의견을 참조하여 선정한다. 그러나 지구단위계획 등 도시계획 인·허가 업무나 교통영향평가, 환경영향평가처럼 영향평가 업무는 건축주가 직접 발주해야 한다. 친한경 건축물 인증, 지능형 건축물 인증과 같은 업무는 별도의 용역비를 지급하여 설계 용역에 추가 업무로 계약할 수 있다. 현대의 설계는 전문가의 자문부터 특수 용역에까지 범위가 다양하다.
신축설계 외에 건축주의 요청이 있을 경우 추가되는 업무는 리모델링 설계와 인테리어 설계, VE설계, 음향, 방진 등 투입되는 인원에 따라 용역비를 산정하는 실비정산가산방식으로 추가 계약할 수 있다. 설계 발주 시 과업범위를 명시한 과업지시서를 첨부하는데 계약서의 일부가 된다. 설계사는 이에 따른 과업수행계획서를 제출하여 건축주의 승인을 받고 수행계획에 따라 설계를 진행한다.
설계계약기간을 산정할 때 사용승인까지 설계계약을 유지하여 준공도서 작성이나 건축물관리대장 작성을 맡기는 경우도 있다. 그러나 공사 기간이 최소 1년에서 3년까지 진행되는 것을 고려할 때 설계사의 부담이 상당하므로 실시설계 납품으로 설계 계약을 종료하고 추가 업무로 사후 설계관리 업무를 고려해 보는 것도 바람직하다.
TIP18. 설계비 총액뿐만 아니라 세부 업무별 적정가를 평가하라
현상설계방식이나 지명설계방식은 대부분 공모시 기준 설계비와 심사위원을 미리 알려 정보공개와 공정성의 투명성을 확보한다. 수의계약 방식으로 설계사가 선정되었다면 건축주의 설계비 기준과 설계사가 제시하는 가격의 협상을 통해 설계비를 결정한다.
작품과 설계비를 평가하는 경우라면, 최저가 방식보다는 적정가를 선정할 수 있도록 기준을 수립하는 것이 바람직하다. 그렇다면 적정가는 어떻게 구할 수 있을까?
설계비는 평당 설계비가 보편적이지만 공공 건축물의 경우 공사비 요율을 적용한다. 또는 민간사업에서는 아직도 몇몇 분야 특히 공동주택의 경우에는 평당 설계비로 계약을 하는 곳도 있다. 시공사 발주도 있지만 조합과 같이 비전문가 그룹이 발주하는 경우도 있기 때문에 유지되고 있는 설계비 산정 방식이다. 이런 분야의 설계계약은 과거와 비교해서 크게 변하지 않았다.
평당 설계비로 계약을 하고 추가업무를 요구하는 것은 한계가 있다. 설계는 인건비 부담 비율이 높기 때문에 평당 설계비로 계약한다면 그만큼 여유가 없는 금액이라고 보면 된다. 기본적인 투시도 한 장을 초과하면 추가 비용을 내야하고 출장이 많아지면 추가 비용을 내야하는 방식이다.
납품 부수도 최소한의 필요 부수로 한정하고 검토용 도서나 납품 부수를 늘리면 모두 추가 비용을 부담하는 것이다. 따라서 어느 정도의 규모를 갖추고 특별히 디자인이 필요한 설계는 변수가 많고 검토도 많기 때문에 평당 설계비 계약이 오히려 불합리할 수 있다.
설계비를 어떤 방법으로 산정했던지 주의할 점은 저가에 현혹되지 말라는 것이다. 아무 근거 없는 저가로 수주하고 추가 업무를 빌미로 설계비를 요구하는 경우도 예상할 수 있다. 우수한 인력 투입이 좋은 설계가 된다는 것은 설명이 필요 없다. 설계사가 저가로 수주하고 밑지는 장사를 하지 않으려면 투입 인력의 등급을 낮추거나 최소한의 인원을 투입해야하기 때문에 설계 서비스의 질은 낮아진다.
따라서 공모나 초청 시 제시한 과업지시서를 기준으로 업무별 설계비 내역서를 제출하도록 하고 업무별 비용이 적정한지를 검토하여 계약하는 것이 최선의 방법이다. 건축주가 업무별 적정 설계비를 판단하기 어렵다면 전문가의 도움을 요청하는 것이 바람직하다.
TIP19. 설계비 지급 시기와 기준을 결정하라
건축설계용역 표준계약서는 설계비 지급 시기를 4단계로 나누어 계약시 20%, 계획설계도서 제출시 20%, 중간설계도서 제출시 30%, 실시설계도서 제출시 30%를 지급하도록 되어있지만, 프로젝트의 특성에 따라 5단계 이상 나누어 지급하는경우도 있고 설계 기간이 짧을 경우 이 보다 적은 단계로 지급할 수도 있다.
계획, 중간, 실시 설계 단계마다 무조건 기성을 지급하는 것보다 납품된 성과물을 기준으로 설계비를 지급해야 한다. 따라서 과업지시서에는 설계 단계별 업무와 성과물이 명시되어야 하고 이를 반드시 확인하고 성과물에 따라 설비계가 지급되어야 한다.
설계비 지급도 공사비 지급과 크게 다를 것이 없다. 공사비 지급 기준은 현장에 따라 다르지만 현장에 자재가 반입되면 50%를 인정하고 설치되면 나머지 50%를 인정한다. 물론 반입량은 인정하지 않고 설치기준으로 지급하는 곳도 있다. 설계비도 성과물에 완성도 비율을 부여하고 그에 따라 성과급을 지급하는 것이 설계 품질관리에 유리하다.
완성도는 50%, 90% 등 비율을 부여하거나 설계도서의 승인 기준을 적용하여 설계도서에 승인, 조건부 승인, 승인 불가와 같은 등급을 부여하여 전체 완성도를 판단하고 최종 승인이 되었을 때 해당 설계비를 지급하는 것이 설계비 기성관리에 무리가 없다.
그러나 설계 공종별 도서의 완성도를 판단하는 것은 전문가의 몫이다. 전문가의 검토가 없이 설계도서는 완성을 보장할 수 없기 때문에 건축주가 전문가를 보유하고 있지 않다면 설계단계에 전문가를 고용하여 설계 일정과 품질을 관리하고 완성도에 따라 적정한 설계비를 지급하는 것을 검토하는 것이 좋다. 결국 설계는 건축사업의 성패를 좌우하는 초석이기 때문이다.
