건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
TIP6. 건축사업의 실현 가능성을 확인하고 시작하라
오랫동안 사용해오던 건물이나 토지를 보유하고 있는 소유주는 기존에 사용하던 유사한 용도의 건축물과 비슷한 건물을 지으려 하거나, 현재 소유한 토지의 주변에 이미 많이 들어서 있는 타 건물들과 유사한 용도와 비슷한 규모로 건물을 짓고자 할 경우에, 막연하게 본인이 소유한 토지 또한 유사 용도의 건축물 신축 또는 현재 사용하고 있는 건물의 리모델링 등이 당연히 가능할 것으로 판단하고, 건축공사를 위한 기초적인 확인이나 건축사업의 기획을 불필요하게 여길 때가 종종 있다.
하지만 현재 사용 중인 인근의 기존 건물들은 허가를 받아 공사를 한 시점이 상당히 오래전인 경우가 대부분이고, 내가 소유한 토지와 인접한 위치에 신축한 건물조차 토지의 제약 조건이 다르거나 인허가 시 부여된 협의 조건에 따라 건축사업이 시행된 경우가 많다.
따라서 건축주가 원하는 건물을 원하는 시점에 원하는 조건으로 건축사업의 진행이 가능한지 여부를 사전에 확인하는 것은 아무리 강조해도 지나치지 않는 부분이다.
상위 계획인 도시기본계획은 특별시·광역시·시 또는 군의 관할구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시관리계획 수립의 지침이 되는 계획을 말하며, 5년마다 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비된다.
TIP7. 건축 가능용도 및 규모를 확인하라
건축사업을 하려고 하는 토지가 개발이 가능한 대지인지, 또는 신축이라 리모델링하려고 하는 건물이 건축 가능한 용도와 규모인지 등 사전에 확인이 필요한 사항이며 가능성 검토의 시작이 된다.
또한, 토지 관련 규제 등 개발여건을 직접 확인하도록 하며, 이와 동시에 자료로 확인할 수 없는 미시적인 주변 환경과 정서적인 지역 환경 등도 함께 확인해야 한다.
TIP8. 토지와 건물의 권리관계를 확인하라
토지 및 건물의 개발가능성은 권리관계에 의한 이해관계를 파악하는 것이 중요하며 기본적인 사항은 등기부등본을 통해 확인할 수 있다.
관련 건축법 등에 의해서 개발은 가능하나, 실제로 단일 소유주가 아닌 경우에는 소유자의 동의가 반드시 필요하고, 채무권자 등의 권리관계 해소가 선결되어야 건축사업이 가능한 경우가 있다.
또한 단순한 소유권 이외에도 지상권, 유치권 등 다양한 형태로 권리관계가 형성되어 있는 경우가 많으므로 반드시 우선적으로 확인이 필요한 사항이다.
TIP9. 사업계획 확정 전, 이해관계자와 사전 협의하라
건축사업에서 기획을 통해 콘텐츠를 정하고, 타당성 검토를 통한 사업의 가능성은 충분히 고려되지 않은 채 개략적인 사업계획으로 사업을 착수하는 경우가 종종 있다.
이런 경우 사업의 특성이 반영되지 않은 개략적인 사업계획에 따라 사업일정을 정하고 예산을 수립한 후, 사업추진 및 자금조달 등을 위해 관련된 분야의 전문가와 처음으로 협의를 하게 되는데, 이 과정에서 현실과 맞지 않은 사업계획으로 인해 많은 시행착오를 겪게 되고 결국 사업의 신뢰성을 잃은 후 다시 사업계획을 수정하는 경우가 있다.
이때 상당한 검토기간과 비용을 추가로 투입하게 된다. 이는 사업계획에 포함되어야 할 시설의 운영, 분양 등을 사전에 충분히 고려하지 않아 발생하게 되는 경우가 많은데, 향후 실제로 입주할 대상 또는 수분양 대상과 사전 협의를 통해 사업의 실효성을 확인해야 하는 부분이 누락되었기 때문이다.
사업의 주요시설은 반드시 운영사와 사전에 유효성을 확인하고, 시설의 운영, 분양, 임대 시장 및 정책의 흐름 또한 상시 관계자와 공유할 수 있는 체계를 갖춰야 한다. 또한, 주변 개발환경, 정책의 방향에 따라 사전에 확인 가능한 리스크를 모두 검토하고, 항목별 우선순위와 중요도를 구분하여 관리해야 한다.
건축사업의 성공여부는 참여한 전문가 그룹과 최적의 파트너십 구축에 달려있다고 해도 과언은 아니다. 사업을 통해 무엇을 할 것인가를 정했으며, 그것을 누가 제일 잘할 수 있는가에 대한 고민이 필요하며, 이는 단순히 비용을 투입한다고 해서 얻어낼 수 있는 요소는 아니다. 더 중요한 것은 전문가와 파트너십을 구축하고자 하는 건축주의 의지와 노력이 수반되어야 하는 부분이다.
TIP10. 건축법 이외의 관련 인허가와 숨은 행정절차를 찾아라
건축사업을 위해서는 건축인허가 이외에도 공동주택, 관광호텔 등 해당되는 사업과 관련된 법령에 의해 인허가가 필요한 경우에는 사업계획승인과 같은 별도의 절차가 필요하다. 건축하고자 하는 대상지(토지)의 성격(용도)를 바꾸기 위해 도시계획관련 변경 인허가를 거쳐야 하는 경우에는 도시계획변경을 위한 인허가로 인해 그 기간이 수개월이상 소요되기도 한다.
따라서 사업주가 목적하는 시설의 건축을 위한 건축법 및 해당 자치조례만을 검토하여 건축가능 여부를 정하고 사업추진을 결정하게 되면 사업진행 자체에 문제가 발생할 수 있으며, 실제 건축 인허가를 득하기 위해 사전에 진행해야 하는 행정절차로 사업기간이 상당히 늘어날 수 있다. 이러한 사업추진의 리스크를 줄이기 위해서는 반드시 사전에 관련 기관의 유관부서 담당자와 사전협의를 거치는 것이 좋다.
TIP11. 대관업무를 위한 구체적인 역할을 분담하라
일반적으로 건축주는 설계사 또는 CM사를 선정하고 사업과 관련된 공공기관의 대관업무를 전적으로 위임하였다고 하여, 건축주의 고유 역할을 소홀히 하는 경우가 많이 있다. 그러나 허가를 책임지는 관련 기관 담당자는 건축주의 건축사업 추진 의지 및 건전성, 사업계획의 진실성 등을 확인하며 진행되는 부분이 늘어나고 있다.
이는 접수 후 법정 처리기간의 부담을 인허가기관의 담당자가 책임지기 싫어하는 이유로 인해, 사전에 관련부터 협의는 물론 최고 기관 주무부서의 상부보고까지 완료 후 문제가 없을 때 접수받기를 원하는 분위기가 형성되기도 한다. 이러한 행정적인 절차 진행시 건축주가 인허가 담당자에게 사업의 방향과 건축주의 현황을 공유해야 좀 더 원활한 추진이 가능한 경우가 많다.
일례로 최근 서울 도심 내 대규모 건축사업 시 요구되는 공공성 확보 및 기여방안은 개발계획수립에 중요한 이슈가 되고 있으며, 이러한 사안들은 결국 건축주와 공공기관의 협상 또는 협의를 통해 그 범위와 방식이 정해지므로 행정적인 대관절차와 사뭇 다른 양상으로 진행되므로 건축주의 적극적인 대응이 필요한 부분이다.
예를 들어, 공공기여의 방식은 그 양을 산출하는 방식이 법적으로 정해져 있으나 그 양을 기부채납 하는 방식은 당시 공공의 요구와 사회적 분위기에 따라 정해지는 경우가 많아, 소유한 부지를 내어주지 않더라도 필요한 공공성 있는 시설을 건축해서 기부채납 하는 방법 등이 가능하므로 건축주와 공공의 협상 또는 협의 결과에 따라 사업적으로는 많은 차이를 가져올 수 있기 때문이다.
따라서, 공식적인 관계기관 회의나 서류 접수 등은 건축주가 중심이 되어 대관업무를 진행하고, 기술적인 문제해결이나 실무적인 협의는 전문분야 담당자가 맡아서 대관업무를 하는 것이 바람직하다. 이때 관련된 인허가 절차와 대상, 예상시기를 검토한 후, 건축주를 포함한 분야별 참여자의 역량과 네트워크를 공유하여 해당 역할과 참여시기를 정하는 것이 바람직하다.
