건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
건축주가 된다는 것은 축하 받을 일이다. 건물을 통해 자신의 꿈을 실현할 기회가 생겼기 때문이다.
이 즐거운 꿈이 악몽이 되지 않도록 건축주는 건축사업의 능숙한 관리자가 되어야 한다. 건축사업의 성패가 건축주이 손에 달려있기 때문이다.
건축주는 축하 받을 자리
건축주란 건물을 주문하는 사람, 건축사업 또는 건축 프로젝트(Project)를 시행하는 사람이라는 뜻이니 당신을 위해 건물이 지어진다는 것을 의미한다.
건물을 지을 일이 생겼다는 것, 즉 건축주가 된다는 것은 그럴만한 좋은 일이 생겼다는 것을 의미하는 것이니 당연히 축하를 받을 만한 일이다.
건물을 짓는 과정은 건축주의 꿈이 실현되는 과정
건물은 눈에 보이고 손에 잡히는 건축주의 꿈이다. 건물은 그 자체가 최종 목적이 아니라 건축주의 꿈을 담고 실현시켜 주는 수단이다. 건물이 완공되는 순간보다 건축주가 꿈꾸고 계획했던 일들이 비로소 시작되는 것이다.
내 집을 짓는다면 가족이 오손도순 행복하게 사는 꿈을 꿀 것이며, 노년을 위해 임대상가를 짓는다면 노년의 여유로운 삶을 기대할 것이다.
건물이 건축주의 꿈을 실현시키기 위한 목적으로 지어지는 것이라면, 건물을 짓는 과정은 건축주의 꿈이 실현되는 과정이다. 그간 자신이 꿈꿔왔던 건물이 설계되고 점차 형체를 갖추는 과정을 지켜보다가 결국에는 두 눈으로 확인하고 손으로 만질 수 있는 것은 오직 건축주만이 누릴 수 있는 귀한 경험이다.
건축주의 꿈이 악몽(惡夢)으로 돌면
건물을 짓는 것이 축하받을 만한 일이고 건축주의 꿈이 실현되는 것이라면, 그 과정도 행복하기를 건축주들은 기대할 것이다. 그러나 현실은 이와 사뭇 다르다.
“내가 다시 집을 지으면 성(姓)을 간다.”
“내가 이 건물 지으면서 10년은 더 늙었다.”
“건물 짓다가 없는 병까지 얻었다.”
이런 뼈아픈 고백을 하는 건축주를 만나는 것이 그리 어렵지 않다. 그냥 생긴 말들이 아닐 것이다. 건축사업을 시행하는 것이 그리 만만한 과정이 아니라는 것을 암시하는 것이다.
건축주의 꿈이 악몽으로 변하는 것을 원치 않는다면, 무엇 때문에 꿈이 악몽으로 변하게 되는지, 악몽이 되지 않기 위해서는 건축주가 무엇을 이해하고 실천해야 하는지 대비할 필요가 있다.
대부분의 건축주는 초보
대부분의 건축주들은 초보(初步)이다. 초보에는 절대적인 초보와 상대적인 초보가 있다. 건축사업을 시행해 본 경험이 전혀 없는 즉, ‘첫 경험’인 건축주는 절대적인 초보이며 대다수의 건축주가 여기에 속한다. 평생을 살면서 건물을 수십 개씩 발주해 본 풍부한 경험을 갖는 건축주는 극소수(極少數)이다. 대부분의 건축주가 초보일 수밖에 없는 이유는 하나의 건물을 계획하고 설계하고 짓는 데 수년이 소요되며, 자주 주문하기는 어려운 비싼 상품이기 때문이다. 따라서 수십 개의 건물을 지어본 풍부한 경험을 바탕으로 능숙하게 건축사업을 시행 할 수 있는 ‘전문적인’ 건축주가 되기는 거의 불가능(不可能)하다.
물론 반복적으로 건물을 발주하는 상시(常時) 건축주들도 있지만 이들 역시 상대적인 초보에 속한다. 건축주의 경험이 아무리 많아도 설계와 시공을 업으로 하는 건축전문가들의 지식과 경험을 능가할 수는 없다. 건축사업에 대한 경험이 있다하더라도 건축전문가와 동등한 수준으로 건축사업을 시행하기는 어렵고 상대적으로 경험이 부족할 수밖에 없다.
절대적이든 상대적이든 건축주의 부족한 경험, 이것 하나만으로도 건축사업에서 많은 어려움을 겪게 되는 조건이 이미 하나 구비된 것이다. 이것 말고도 건축사업에는 온갖 도전(Challenges)과 리스크(Risk)가 잠재되어 있다. 건축주가 된다는 결정은 이 험난한 과정을 감당하겠다는 선택을 하는 것이다. 결국 건축주에게 주어진 중요한 과제는 건축사업의 경험이 부족한 초보의 한계를 극복(克復)하는 것이며 이는 성공적인 건축사업을 위한 출발점(出發點)이다.
건축주가 초보의 한계를 벗어나야 하는 이유
내가 건축(사업)을 잘 모르기 때문에
설계사와 시공사를 고용해서
일을 맡기는 것인데 내가 일일이 신경 쓸 필요가 있는가?
건축사업에서 고생하거나 실패를 경험한 건축주들의 공통적인 착오가 하나 있다. 자신을 건축사업의 ‘구경꾼’이라고 생각하는 것이다. 이런 인식을 가진 건축주는 좋은 설계사와 좋은 시공사만 뽑으면 내가 굳이 관여하지 않아도 이 들이 잘 알아서 내가 원하는 건물을 설계하고 지어 줄 것이라고 믿는다.
좋은 설계사와 좋은 시공사는 성공적인 건축사업을 위한 필수조건(必修條件)들이다. 그럼에도 불구하고 이 믿음에는 두 가지 약점(弱點)이 있다.
첫째, 좋은 설계사와 좋은 시공사를 뽑는 것, 그 자체가 쉬운 일이 아니다.
둘째, 성공적인 건축사업을 위한 필수조건이 한 가지 빠졌다는 것이다.
건축사업에는 3대 기능이 반드시 필요하다. 어떤 건물을 지을지 계획하고 그리는 설계(Design), 건물을 짓는 시공(Construction), 그리고 설계와 시공이 제대로 되도록 신경 쓰는 관리(Management) 등이다. 즉, 설계, 시공, 관리가 건축사업의 3대 기능이며, 좋은 설계(Excellent Design), 좋은 시공(Excellent Construction), 좋은 관리(Excellent Management)가 성공적인 건축사업의 세 가지 필수조건이다.
그렇다면 이들 3대 기능을 누가 담당하는지 살펴보면, 설계(設計)는 설계사(건축사사무소), 시공(施工)은 시공사(건설사)가 담당하는 것은 쉽게 맞출 수 있다. 그럼 관리(管理)라는 기능은 누구의 몫이 되겠는가? 바로 건축주 자신(自身)이다.
상식적으로 생각해보아도 내 건물을 지을 때 누가 가장 애정과 관심을 가질까? 건물이 잘 지어졌을 경우 최대 수혜자는 누구이고, 그 반대 경우에 최대 피해자는 누구인가? 건축주 자신이다. 가장 애정과 관심이 많고, 최대 수혜자이며 동시에 최대 피해자가 될 수 있는 사람이 건축주라면 무엇인가 반드시 역할이 있을 것이다. 이러한 역할 즉, 건축주가 설계와 시공에 관심을 가지고 신경을 쓰는 행위를 관리라고 한다. 결국 건축주에게는 건축사업의 관리자라는 역할이 있는 것이다.
스마트한 구매자(Smart Buyer)만이 스마트한 구매(Smart Buying)를 할 수 있다. 같은 맥락에서 일이 잘 되려면 일을 잘하는 사람이 필요하지만, 일을 잘 시키는 사람도 반드시 있어야 한다. 건축주는 아는 만큼 건축사업을 관리할 수 있으며, 이를 위해 최소한 초보의 한계는 벗어나야 한다.
설계사와 시공사에게만 일임해두고 건축주가 건축사업에서 손(手)을 떼는 것은 운전을 하면서 운전대에서 손을 떼는 것만큼이나 위험(危險)하다.
건축주의 수준이 건축사업의 수준을 결정
한 정치학자의 이런 얘기를 들은 적이 있다. 한 나라의 정치 수준은 그 나라 국민의 민도(民度)를 절대로 넘을 수 없다고, 우리는 간혹 ‘여의도’를 바라보며 그들의 정치 수준에 실망하며 비판의 목소리를 내고는 한다. 그러나 따지고 보면 그들을 뽑아서 그곳에 보내준 사람은 바로 우리 자신이다. 한 나라의 정치 수준은 그 나라 국민의 민도를 절대로 넘을 수 없다는 말에는 공감하고 있다.
이 말을 건축사업에 한번 적용해보면, 한 건축사업의 수준은 그 사업 건축주의 수준을 절대로 넘을 수 없다고, 이 말이 건축주들에게는 얼마나 울림있게 전달될지는 잘 모르겠지만, 건축에 종사하는 사람들에게 이 말을 들려주면 격하게 공감한다. 건축사업이 성공 또는 실패에 이르는 과정을 수없이 지켜보며 건축주의 역할이 얼마나 중요한지를 몸소 체험한 사람들이기 때문이다.
아무리 좋은 설계자와 좋은 시공사가 있어도 이들을 제대로 활용하지 못하고, 건축사업의 전(全) 과정(過程)을 제대로 관리(管理)하지 못한다면 건축주가 기대하는 좋은 건물은 절대로 지어지지 않는다. 결과만 불만족스러운 것이 아니라 그 과정도 고난(苦難)의 연속(連續)일 것이다.
좋은 건물은 결코 ‘우연’이 아니라 건축주의 수준에 따라 결정되는 ‘필연’이다. 건축주가 건축사업의 관리자로서 초보 수준을 탈피하는 것에 머무르지 않고 능숙(能熟)한 관리자(管理者)가 될수록 좋은 건물은 더욱 필연(必然)이 된다.
건축주의 영향력이 가장 큼
건축주의 수준이 건축사업의 수준을 결정하는 주된 이유는 건축사업에서 가장 큰 영향력을 행사하는 주체(主體)가 건축주이기 때문이다. 건축사업에서 건축주는 ‘갑’이고 설계사와 시공사는 ‘을’이다. 을(乙)은 갑(甲)의 수준(水準)과 언행(言行)을 주시(注視)하며 거기에 맞추어 움직이게 된다. 만만한 갑인지, 만만치 않은 갑인지에 따라 을(乙)의 행태(行態)는 분명히 달라진다는 3가지 이유
첫째, 건축주는 전주(錢主)이다. 건축사업은 건축주-설계사, 건축주-시공사 간에 이루어지는 일종의 상거래이다. 어느 상거래를 막론하고 전주가 가장 힘(力)이 세(强)며 따라서 영향력(影響力)이 가장 클(大) 수밖에 없다.
둘째, 건축주는 의사결정자(意思決定者, Decision Maker)이다. 건물이 어떤 모습과 내용으로 지어져야 할지, 어떤 수준 또는 조건의 비용(費用, Cost), 품질(品質, Quality), 공기(工期, Time)로 지어져야 하는지 등 건축사업의 주요 사안(主要事案)을 결정하는 주체는 건축주이다. 어느 설계사나 시공사도 이를 자기 마음대로 결정할 수 없으며, 건축주의 의사결정으로부터 자유로울 수 없다. 건축주는 주요 사안을 결정하는 막강(莫强)한 권한(權限)을 가지고 있기 때문에 자연스럽게 가장 큰 영향력을 가지게 된다.
마지막으로 건축주는 ‘전반전(前半戰)’의 주도자(主導者)이다. 건축사업은 크게 시공이전단계(施工以前段階)와 시공단계(施工段階)로 구분(區分)할 수 있고, 이를 축구경기에 비유하면 각각 전반전과 후반전에 해당된다.
축구경기에서는 전반전에 부진했어도 후반전을 잘 치르면 얼마든지 승리(勝利)할 수 있지만, 건축사업(建築事業)에서는 이것이 거의 불가능(不可能)하다. 설사 후반전에 전세를 뒤집을 가능성이 있더라도 건축주는 추가 비용(追加費用)과 시간(時間)을 감수(感受)할 각오(覺悟)를 해야 한다.
그만큼 건축사업에서 전반전은 절대적으로 중요하며, 이 전반전을 주도하는 것이 바로 건축주이다. 건축사업에서 왜 전반전이 더 중요하며, 이를 주도하는 것이 왜 건축주인지에 대한 구체적인 논의는 잠시 뒤로 미루어두고, 일단 건축사업에서 전반전은 절대적으로 중요하며 이를 주도하는 건축주의 영향력이 매우 크다.
우리 설계사와 시공사가 달라졌어요!
이 프로그램에서 성격과 행동이 난폭한 문제 아이가 출현하며 이 아이가 치유되는 과정을 보여준다. 그 과정에서 가정문제 전문가가 등장한다. 이때 가정문제 전문가가 이 문제를 어떻게 풀어 가는지 주목할 필요가 있다.
이 전문가가 처음 상대하는 사람은 문제아이가 아니다. 대부분 부모를 먼저 만나 인터뷰를 하고 그들이 지니고 있는 문제점을 먼저 진단한다. 그리고는 부모가 먼저 올바른 언행을 하도록 바로 잡는다. 문제 아이의 언행을 바로 잡기 전에 부모의 언행을 먼저 바로 잡는 것이다. 그 결과 긍정적으로 달라진 부모의 모습으로 인해 아이도 착한 모습으로 변해간다.
왜 가정문제 전문가가 부모의 형태부터 바로 잡을까? 가정에서 가장 영향력이 큰 사람들이며, 아이의 잘못된 행태는 부모의 잘못된 행태의 반사 이미지(Mirror Image)이기 때문이다. 건축사업에서도 이와 동일한 원리가 적용된다.
설계사와 시공사의 행태는 건축주 행태의 반사 이미지이다. 건축사업에서 가장 영향력이 큰 건축주가 능력 있고 올바른 행태를 보인다면 설계사와 시공사도 그런 행태를 닮아가데 될 것이다.
세간에서 설계사와 시공사의 불성실하거나 부정적인 행태에 대해서 들은 바가 많다면, 한번쯤은 건축주의 행태에 대해서도 생각해 볼 필요가 있다. “우리 설계사와 시공사가 달라졌어요!”를 체험하기 원한다면 건축주가 건축사업의 관리자로서 어떻게 하면 바로서고 행동할 수 있는지 반드시 이해하고 실천할 필요가 있다.
건축주는 건축사업의 리더
건축사업에서 건축주에게 관리자의 역할이 있다는 것, 건축주의 영향력이 가장 크다는 것만으로도 이미 마음에 부담을 느낄 것 같다. 거기에 더 보태서 건축주가 건축사업의 리더(Leader)라고 하니 마음의 부담이 더 커질 수 있겠다는 걱정이 앞선다. 그럼에도 불구하고 건축주는 건축사업의 리더라는 사실은 변하지 않으며 동시에 매우 중요(重要)한 사실(事實)이다.
한 국가, 기업, 조직에서 누가 리더(Leader)의 역할을 맡는가? 가장 힘이 세고 영향력이 큰 사람을 리더라고 부르는 것이다. 따라서 가장 영향력이 큰 주체인 건축주를 건축사업의 리더라고 칭하는 논리의 비약은 아닐 것이다.
리더는 ‘제대로 된 방향으로 이끈다’는 것이다. 건축주가 건축사업의 리더라는 것, 이는 건축사업을 올바른 방향으로 끌고 갈 수 있는 혜안(慧眼)과 역량(力量)을 건축주가 갖추어야 한다는 것을 시사한다. 올바른 방향과 올바르지 않는 방향 중 어느 쪽을 택했는가에 따라 나타나는 결과이기도 하다.
성공하는 건축사업과 실패하는 건축사업의 공통점
오랜 기간 관심을 가지고 연구해온 주제하나가 건축사업의 성공론과 실패론이다. 그 내용이 방대하고 전문적인 내용도 많아서 이 책에서 다 담을 수는 없지만, 건축사업의 성공론과 실패론의 핵심적인 결론 세 가지는 공유하고 싶다.
첫째, 성공하는 건축사업에는 반드시 공통적인 습관이 있다.
둘째, 실패하는 건축사업에는 반드시 공통적인 습관이 있다.
셋째, 성공(成功)하는 건축사업과 실패(失敗)하는 건축사업의 주요 ‘씨앗(種子)’은 건축주가 뿌린다.
이 세 가지 핵심 결론은 건축사업 성패의 습관을 건축주가 이해할 필요가 있다는 점을 시사하고 있다. 그 이유는 건축사업 성패(成敗)의 주요(主要) 씨앗을 뿌리는 주체(主體)가 건축주이기 때문이다.
건축주가 뿌리는 씨앗을 강조하는 이유는 건축사업의 성패에 미치는 영향(影響)이 가장 지대(至大)하기 때문이다.
아무나 될 수 있는 건축주 아무나 될 수 없는 좋은 건축주
건축주는 아무나 될 수 있다. 이는 마치 아무나 부모가 될 수 있다는 것과 같은 원리이다. 결혼을 해서 자녀를 낳으면 자연스럽게 부모가 된다. 비록 부모는 아무나 될 수 있지만, 좋은 부모는 아무나 되는 것이 아니다. 좋은 부모가 되기 위해서는 학습과 노력이 필요하며 좋은 부모가 되기를 꿈꾸는 사람들은 이런 수고를 마다하지 않는다.
같은 맥락에서 건축주는 아무나 될 수 있지만 좋은 건축주는 아무나 되는 것이 아니다. 이 역시 학습(學習)과 노력(努力)이 필요(必要)하고 이런 수고를 마다하지 않아야 비로소 좋은 건축주가 될 수 있다.
건축주는 건축사업의 관리자이며 리더라는 관점으로 보고 있으니, 좋은 건축주란 건축사업의 관리자이며 리더로서 갖추어야 할 올바른 인식과 태도 그리고 역량을 갖춘 건축주라고 정의할 수 있으며 결국 스마트한 건축주가 좋은 건축주이다. 좋은 건축주는 저절로 되는 것이 아니라 만들어지는 것이다. 세 가지 방법이 있다.
첫째, 건축주 스스로의 학습(學習)과 노력(努力)을 통한 방법
둘째, 건축주의 역할을 돕는 전문 조력자(助力者, Consultant)를 활용하는 방법
셋째, 위 두 가지 방법(二方法)을 혼용(混用)하는 것
세 번째가 건축사업의 성공을 위한 가장 바람직한 방법이라고 추천(推薦)한다.
즉, 스스로의 학습과 노력을 바탕으로 하되 전문 조력자를 활용하는 것이다.
건축주로 살아간다는 것의 의미
∙건축주는 건축사업(건물)을 통해 자신의 꿈(夢)을 실현(實現)할 수 있는 이유와 여유가 생긴 사람이며 이는 축하 받을 만한 일이다.
∙건축사업에 내재된 많은 도전(挑戰)과 리스크로 인해 꿈이 악몽(惡夢)으로 변하지 않도록 대비(對備)ㆍ대응(對應)해야 한다.
∙부족한 경험에도 불구하고 건축주는 건축사업의 관리자(管理者)라는 역할(役割)을 담당(擔當)해야 한다.
∙건축주는 건축사업의 성패를 좌우하는 가장 영향력이 큰 핵심 주체(主體)이다.
∙좋은 건축주가 되기 위해서는 초보 건축주에서 탈피하여 능숙(能熟)한 건축주가 되어야 하며 자력(自力)과 조력(助力)의 방법이 있다.
건축사업과 관련된 지식은 매우 방대하고 난이도도 높기 때문에 건축을 전문적으로 공부하지 않은 건축주가 이를 다 이해하기는 쉽지 않을 것이다.
