8. 리모델링 1차 안전진단 실시 단계

8.1 1차 안전진단 실시

1) 개요

◦ 증축형 리모델링을 하려는 조합이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 ‘대상 건축물의 증축가능 여부 확인’을 위한 안전진단을 요청하면, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 안전진단기간을 선정하여 동 건축물에 대한 1차 안전진단을 의뢰ㆍ실시해야하는데, 이에 관한 업무내용

2) 검토 업무

8.2 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제68조【증축형 리모델링의 안전진단】제1항~제3항ㆍ제5항ㆍ제6항

① 증축형 리모델링을 하려는 자는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청하여야 하며, 안전진단을 초청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 건축물의 증축 가능 여부 확인 등을 위하여 안전진단을 실시하여야 한다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 안전진단을 실시하는 경우에는 대통령령으로 정하는 기관에 안전진단을 의뢰하여야 하며, 안전진단을 의뢰받은 기관은 리모델링을 하려는 자가 추천한 건축구조기술사(구조설계를 담당할 자)와 함께 안전진단을 실시하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제1항에 따른 안전진단으로 건축물 구조의 안전에 위험이 있다고 평가하여 재건축사업(도시정비법 제2조 제2호 다목) 및 소규모 재건축사업(빈집 및 소규모주택정비법 제2조 제1항 제3호 다목)의 시행이 필요하다고 결정한 건축물은 증축형 리모델링을 하여서는 아니 된다.

⑤ 제2항에 따라 안전진단을 의뢰받은 기관은 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하고, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단 결과보고서를 작성하여 안전진단을 요청한 자와 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 안전진단을 실시하는 비용의 전부나 일부를 리모델링하려는 자에게 부담하게 할 수 있다.

2) 주택법 시행령 제78조【증축형 리모델링의 안전진단】제1항ㆍ제3항ㆍ제4항

① 법 제68조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기관”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관을 말한다.

1. 「시설물안전법」 제28조에 따라 등록한 안전진단전문기관 2. 「국토안전관리원법」에 따른 국토안전관리원 3. 「과기출연기관법」 제8조에 따른 한국건설기술연구원

③ 법 제68조 제5항에 따라 안전진단전문기관으로부터 안전진단 결과보고서를 제출받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 필요하고 인정하는 경우에는 제출받은 날부터 7일 이내에 국토안전관리원 또는 한국건설기술연구원에 안전진단 결과보고서의 적정성에 대한 검토를 의뢰할 수 있다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제68조 제1항에 따른 안전진단을 한 경우에는 법 제68조 제5항에 따라 제출받은 안전진단 결과보고서, 제3항에 따른 적정성 검토 결과와 법 제71조에 따른 리모델링 기본계획을 고려하여 안전진단을 요청한 자에게 증축 가능 여부를 통보하여야 한다.

8.3 주요 내용

1) 1차 안전진단 목적 : 리모델링 대상 건축물의 증축가능 여부 확인

2) 2차 안전진단 주체 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장

⑴ 증축형 리모델링을 하려는 조합이 시장ㆍ군수ㆍ구청장에 안전진단을 요청

⑵ 요청받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 ① 안전진단전문기관, ② 국토안전관리원, ③ 한국건설기술연구원 중 어느 하나에 안전진단을 의뢰하여 실시

법률상 ②ㆍ③은 1ㆍ2차 안전성 검토 전문기관으로 지정되어 있어, 실무에서는 ① 안전진단전문기관 가운데 하나를 선정하여 안전진단을 의뢰

3) 1차 안전진단 시행절차

◦ 외뢰 받은 안전진단기관은 국토교통부가 고시한 기준ㆍ방법ㆍ절차에 따라 조합에서 추천한 건축구조기술사(구조설계 담당자)와 함께 안전진단 실시

4) 안전진단 결과보고서 제출

◦ 1차 안전진단 실시기관은 ‘대상 건축물의 증축가능 여부 및 재건축사업의 시행 여부’에 관한 의견이 포함된 결과보고서를 작성하여 리모델링조합과 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 각각 제출

주택법 시행규칙 제29조【안전진단 결과보고서】

안전진단 결과보고서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 1. 리모델링 대상 건축물의 증축 가능 여부 및 「도시정비법」 제2조 제2호 다목에 따른 재건축사업의 시행 여부에 관한 의견 2. 생략 ⇢ ‘2차 안전진단 결과보고서’에만 해당

5) 안전진단 결과보고서의 적정성 검토(주택법 시행령 제78조 제3항)

◦ 1차 안전진단을 ① 안전진단전문기관에 의뢰ㆍ실시한 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 필요한 경우 안전진단 결과보고서를 제출받은 날부터 7일 이내에, ② 국토안전관리원이나, ③ 건설기술연구원에 의뢰하여 그 결과보고서의 적정성을 검토할 수 있음

6) 안전진단 결과 : 재건축 시행 결정 ⇒ 증축형 리모델링 불가

⑴ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 1차 안전진단을 통하여 대상 건축물의 구조안전에 위험이 있다고 평가하여 재건축사업 시행이 필요하다고 결정한 건축물에 대해서는 증축형 리모델링 진행이 불가

⑵ 이를 볼 때, 1차 안전진단은 매우 신중하게 실시해야 함. 1차 안전진단에 통과했으나 2차 안전진단에 통과하지 못하는 경우 이주를 마친 상황에서 리모델링이 무산되는 것이므로 이에 따른 많은 매몰비용이 발생

7) 안전진단 비용

◦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 1차 안전진단 비용의 전부나 일부를 조합에게 부담하게 할 수 있음 (주택법 제68조 제6항)

8.4 소요기간

◦ 6개월 (예상)

8.5 관련 주체별 업무 내용

1) 리모델링 조합

① 해당 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 1차 안전진단 실시 요청

② 리모델링 설계자와 협의를 거쳐, 1차 안전진단에 함께 참여할 구조설계 담당자(건축구조기술사) 선정

2) 시장ㆍ군수ㆍ구청장

① 안전진단 선정 및 1차 안전진단 실시 의뢰

② 제출받은 1차 안전진단 결과보고서에 대한 적정성 검토

⇢ 필요 시 국토안전관리원ㆍ한국건설기술연구원 중 하나를 선정, 검토 의뢰(결과보고서를 제출받은 날부터 7일 이내)

③ 리모델링조합에게 대상 건축물의 증축 가능 여부 통보

⇢ 이때, 안전진단기관이 제출한 결과보고서, 법 제68조 제3항에 따른 적정성 검토 결과 및 법 제71조에 따른 리모델링 기본계획 등을 종합 고려

3) 안전진단기관

① 국토교통부 “증축형 리모델링 안전진단기준”에 따라 조합에서 추천한 건축구조기술사와 함께 1차 안전진단 실시

② 결과보고서를 작성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장 및 조합에 각각 제출

⇢ 대상 건축물의 증축가능 여부와 재건축사업 시행 여부에 관한 의견 제시

4) 구조설계 담당자(건축구조기술사)

◦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 선정한 1차 안전진단기관과 함께 안전진단 실시에 관한 제반 업무 협업 ⇢ 대상 건축물의 구조안전성 평가를 위한 현장조사 실시 등을 포함