건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
공사비관리 또는 원가관리는 대부분 건축주의 가장 관심 많은 주제로 건축사업의 중요 관리 포인트인 품질관리 및 공정관리와는 다르게 건축주의 의사가 가장 깊게 반영되며, 자금의 조달 및 집행에 이르는 사업의 전(全) 분야를 관장하는 요소라 할 수 있다
대부분의 건축주는 싼 값에 좋은 품질의 목적물을 얻는 것이라고 생각한다. 과연, 그렇다면 이러한 생각이 가장 합리적인 원가관리의 기본 개념일까? 물론, 적은 비용을 들여 좋은 품질의 건물을 짓는 것은 모든 건축주의 소망이 아닐까 싶다. 그러나 다른 측면에서 바라본다면 건축주가 적은 비용만을 고집한다면 적정하게 투입되어야 하는 공사비임에도 불구하고 오히려 목적물의 품질을 저하시키고, 이는 준공 후 건물의 유지관리 비용을 증대 시킨다는 측면에서 바람직한 모습은 아니라고 할 수 있다.
건설업에 오랜 기간 종사해온 건설전문가로서의 느낌은 서두에 예시한 잘못된 원가관리 개념이 때로는 독이 되는 경우가 많다는 측면에서 건축사업을 계획하고 있는 건축주에게 있어서는 매우 주의할 점이라고 조언하고 싶다.
그 이유는 국내 건설시장은 무한 경쟁에 놓여 있으며, 과거처럼 건설시장에서 높은 이윤을 추구할 수 없는 상황을 고려하면 저가입찰의 전략을 구사할 가능성이 높다. 이로 인해 건축주의 입장에서는 의도한 목적물이 저렴한 공사비로 완성 가능하다는 착시현상을 가지기 쉽다. 그러나 착공 이후 예상치 못한 설계변경 및 낮은 비용에 따른 개별 공종의 품질 저하와 준공 이후 건물의 유지 관리 비용의 증가로 이어져 최종적으로는 건축주의 부담으로 작용한다는 측면에서 건축주의 원가관리에 대한 인식 개선이 필요하다.
그렇다면 이렇게 중요한 원가관리의 의미는 무엇일까? 원가관리의 목적 및 그 핵심은 저가로 공사를 수행하는데 있는 것이 아니라 착공 전·후 예상되는 불필요한 요소를 없애고 비용을 줄여나가는데 목적이 있다. 또한 원가관리는 시공단계에서만 하는 것이 아니라 건축사업의 전(全) 과정에서 해야 한다.
옛 속담에 ‘싼 게 비지떡’이란 말이 있다. 건축주는 좋은 품질의 만족스러운 건축물을 시공사로부터 인도 받기 위해서는 이에 합당한 가격을 지불해야 한다. 이는 건축사업 뿐만 아니라 제조업이든 서비스업이든 모든 곳에서 통용되는 기본 원칙이라고 할 수 있다.
TIP44. 원가관리를 위한 핵심 조력자를 찾아라
원가관리의 첫 단계는 건축주를 돕는 핵심 조력자 또는 전문가를 찾는 과정이다. 대부분의 건축주가 건설업의 특성을 잘 모르는 경우라 가정할 때 건축주를 돕는 핵심 조력자를 고용하는 것은 건축사업 시작의 중요한 첫걸음이라 할 수 있다. 이는 건설업의 특성상 공사의 허가에서부터 준공에 이르기까지 관공서와 관련된 허가관청의 업무와 함께 설계도서, 시방서, 계약서, 수량조서 등 전문지식이 수반되는 분야이기 때문이다.
건축주 주변에 건설업의 오랜 경험을 가지고 있는 사람이 있다면, 직접 또는 간접 고용의 형태로 수시로 조언을 얻고 협의를 구하는 것이 건축주가 건설업의 시장을 이해하고 만족스러운 건축물을 완공하는데 많은 도움이 되리라 생각한다.
그렇다면, 건축주를 돕는 전문가를 선택하는 데는 어떠한 점을 고려해야 할까?
일단, 건축사업의 규모에 대해서 고민해볼 필요가 있다. 만약, 그 규모가 2~3천억 원 단위가 넘고 1조원이 넘는 4~5년의 장기 프로젝트라면 건축주의 각 분야별 전문가 집단을 별도 고용하여 건축주가 하나하나 신경 쓰지 못하는 요소들까지 챙기도록 사업비의 2~3% 내외의 비용으로 사전 책정하여 전체적인 사업비를 고려해야 할 것이다.
실계로, 국내 건설산업은 산업화 시대를 거치면서 수천억 원에서 수조 원의 공사비가 투입되는 메가 프로젝트(Mega-Project)들이 우리 주변에 곳곳에 진행되고 있다. 이런 대형 프로젝트의 경우 건축주는 20~30명의 인원으로 프로젝트팀(Project Management Team, PM)을 구성하고 추가로 CM(Construction Management)사를 고용하여 건축, 기계설비, 전기설비, 소방설비 각 전문가 조직을 통하여 공사의 전체(원가, 공정, 품질)를 관리하는 것이 일반적인 사례이다.
만약, 건축주의 사업예산이 이보다 적은 경우라면 별도의 프로젝트팀(PM) 구성없이 CM사를 적극적으로 활용하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있다. 원가관리는 CM사의 주요 업무 중 하나이기 때문에 CM사와 같은 핵심 조력자의 선택은 필수적이며 성공적인 원가관리의 첫걸음이라 할 수 있다.
조력자 선정에 있어서 건축사업의 규모뿐만 아니라 추가로 고려해야할 사항은 전문 인력의 확보 여부 및 건축주가 짓고자 하는 비슷한 규모의 유사 공사를 성공적으로 수행한 경험이 있는지 여부이다.
흔히 건축사업을 종합예술이라고 한다. 마치 오케스트라의 지휘자처럼 각각의 서로 다른 소리를 내는 악기들이 멋진 화음을 만들 수 있는 것처럼 각각의 연주자들의 능력뿐만이 그 능력을 적재적소에 넣고 진두지휘할 수 있는 지휘자의 능력도 물론 필요하다.
건축사업도 설계에서 시공에 이르기까지 각각의 분야에서 오랜 기간 활동한 전문가들(건축, 구조, 기계설비, 전기설비, 소방)의 확보 여부는 건축사업과 관련한 많은 악기들(설계사 및 시공사)을 조력자(CM사)가 이끌어 멋진 화음(건축주가 만족하는 건축물)을 만들 수 있다는 점에서 필히 검토해야할 사항이다
TIP45. 원가관리의 출발점은 자기파악임을 명심하라
건축주는 스스로 짓고자 하는 목적물의 용도와 규모 등을 자세히 이해하고 있어야 하며, 이를 바탕으로 앞서 서술한 전문가 조력 집단뿐만 시공사 선정에 이르기까지 건축주가 염두 해 두어야할 요소는 무수히 많다.
건축사업을 구분 짓는 방법은 용도에 따른 구분방법과 공사비에 따른 구분 방법이 있다. 건축주가 필요로 하는 또는 사용하고자 하는 용도의 건축물이 정확하게 무엇인지 스스로 명확하게 파악할 것을 주문한다. 이는 향후 진행할 조력자 설정이나 시공사 선정까지 미치는 것으로 건축주가 원하는 목적물의 용도와 규모를 한정하고 그 범위를 명확히 파악함으로써 건축주가 선택과 집중할 수 있으며, 이는 건축주 입장에서 불필요한 비용 집행을 줄이고 공사에 집중할 수 있는 장점이 있다.
산업화 시대를 거치며 국내 건설산업은 나름대로 발전을 해왔다. 우리가 잘 아는 것처럼 변호사들도 형사, 민사, 부동산 등의 개별 전문 분야로 나뉘는 것처럼, 건설산업도 예외가 아니다.
건축주가 짓고자 하는 목적물에 따라 전문적으로 수행하는 설계사 및 시공사를 찾는 것이 불필요한 공사비용을 줄이고 품질의 저하를 예방할 수 있는 방법이라 하겠다. 다년간 비슷한 규모의 사업을 수행하며 전문 능력을 인정받은 설계사 또는 시공사는 회사 내부적으로 시공법의 연구와 함께 인적자원 또한 전문성을 가지고 있으며 이는 품질, 공정 최종적으로 원가관리와 직결되어 소소히 누수 되는 공사비용을 절감할 수 있는 장점이 있다.
공사비에는 목적물을 짓기 위한 간접비용도 포함되기 때문이다. 일반적으로 규모가 큰 시공사일수록 간접비용도 높게 발생하기 때문에 건축주의 공사비 부담이 늘어나게 된다.
따라서 건축주가 필요로 하는 건축물의 용도나 예산 규모에 맞추어 이에 적합한 시공사를 선정하기 위해서는 자신의 조건을 우선 정리하는 것이 중요하며 이는 성공적인 원가관리의 기초가 된다.
TIP46. 직구를 적재적소에 꽂아보자
미국 메이저리그의 유명한 선발 투수 또는 마무리 투수들에게 요구되는 능력 중 하나는 본인이 원하는 직구(直球)를 적재적소에 꽂는 것이 아닐까 싶다. 건축공사에서도 건축주에게 이러한 ‘직구 능력’이 필요하다. 물론, 건설업에서 얘기하는 직구(直購, Direct Order)는 건축주가 직접 구매 또는 직접 발주하는 자재 또는 공사를 의미한다.
일련의 해외 또는 국내 공장 제작을 거치는 기계설비 장비(발전기, 엘리베이터 등) 들에 대해서는 시공사를 통하지 않고 건축주가 전문가의 도움을 받아 직접 발주하는 경우로 많게는 시공사를 통한 발주 대비 15~20%의 공사비 절감 효과를 누리고 있다.
상대적으로 볼 때 건축주는 시공사 대비 저렴한 가격에 자재를 조달함으로써 공사비 절감 효과를 누리며, 공급업체들의 경우에는 비교적 시공사와 관계에서 구속이 덜하고 타 업체와의 경쟁이 줄어드는 점, 자금 수급의 장점 등을 이유로 오히려 시공사와 관계 보다는 건축주와 직접 구매, 조달의 관계를 맺는 것을 선호하는 업체도 있다.
아울러 건축주 직접 발주의 또 다른 장점중의 하나로 건축주가 필요로 하는 목적물의 성능을 높이기 위하여 특별한 브랜드이 제품을 원하거나 높은 품질 또는 사양의 제품을 필요로 할 때 오히려 시공사를 통하는 경우보다 직접 발주를 통해서 손쉽게 공사현장에 조달할 수 있다는 측면에서 다양한 장점이 있다고 할 수 있다.
다만, 건축주가 직구를 선택할 경우 조달 일정과 품질·성능 등에 대해 건축주가 책임을 분담해야 하는 경우도 발생하기 때문에 이에 대해서는 전문가 및 시공사와의 충분한 사전협의가 필요함을 주지할 필요가 있다.
TIP47. 적정 예비비를 확보하라
모든 건축주는 당초 예상했던 예산 안에서 공사가 이루어지기를 희망하지만 건축공사는 수많은 변수들로 가득 차 있는 것이 현실이다. 사실 이러한 수많은 변수들은 공사에 직·간접적으로 영향을 마치며, 아울러 사소한 요소 하나하나에 기인하여 공사비 증감으로 직결되는 것이 사실이다. 또한 건축공사가 대부분 야외에서 일어나는 생산 활동이라는 측면에서 건축공사는 날씨의 영향으로부터 절대적으로 자유로울 수 없다. 특히 우리나라처럼 사계절이 뚜렷이 존재하는 경우, 극심한 온도 변화와 함께 비, 강풍, 폭설 등의 계절적 요소 등은 공사기간과 밀접하게 연관을 맺게 되며, 이는 자연스럽게 원가관리에도 영향을 미치는 것이 사실이다.
이에 더하여, 건축주의 내·외부적인 환경에 따라 건축주의 의사결정 지연은 자연스럽게 공사 지연으로 이어지게 되며 이는 소소한 비용을 수반하여 공사비 증대로 이어지게 된다. 건축주의 판단 지연에 따른 소소한 비용 등이 발생하고, 이는 결국 건축주의 부담으로 작용하게 된다.
원가관리 전문가로서 건축주에게 제시할 수 있는 조언 중 하나는 예비비(Contingency)의 확보이다. 빠르게 진행되는 시공과정에서 특히, 공사를 서둘러 진행하고 목적물을 인도받고 그 위에 수익을 창출해야 하는 건축주의 입장이라면, 한번쯤 고민해야 할 부분이 예비비의 확보이며 이는 기획·계획단계의 예산 수립 시 반영되어야 한다.
건축주의 입장에서는 당장은 불필요한 공사비용이라고 판단할 수 있지만, 대부분 건축공사는 앞서 설명한 바와 같이 직·간접적인 내·외부 환경에 따라 당초 계획했던 예산을 초과 상회하는 경우가 발생하며, 더불어 공사 기획 당시 예상하지 못했던 비용들이 발생하는 것이 일반적이다. 따라서 전체 사업비 대비 약 10% 내외의 예비비를 사전에 확보·계상함으로써 건축주 입장에서는 원활한 자금흐름(Cash Flow)을 바탕으로 공사가 중단 없이 진행될 수 있다는 장점과 함께 돌발 상황에 맞추어 별도 자금 조달의 수고를 덜 수 있다는 측면에서 사전에 계획 단계에서 필히 고려되어야 하는 항목이다. 이는 원활한 공사 진행을 돕고 사전 예산 확보차원에서 공사 ‘비상금’ 성격이 강하며, 추가 예산을 조달·확보하기 위하여 들이는 수고를 덜고 사전 조달함으로써 장기적으로 공사비용 조달 및 집행에 있어서도 유리한 장점이 있다.
TIP48. 해외설계사 선정은 신중하게 하라
현대사회에서 건축물은 그 자체가 지니는 기본적인 기능과 역할에 국한되지 않고, 한 국가 또는 도시를 대표하는 랜드마크의 역할뿐만 아니라 반세기가 넘는 시간 동안 구조적·미학적 기능을 유지하는 조형물이기도 하다. 이러한 세계적인 추세에 발맞추어 국내에도 세계 유수의 건축가들이 참여하는 건물들이 곳곳에 자리 잡고 있다.
건축주 입장에서 해외 유명 설계사의 선정은 건물의 외형, 내형적인 측면에서 기존보다 독특하고 특수한 이미지를 부여할 수 있는 효과가 있지만, 원가관리 측면에서는 생각지 못했던 비용들이 발생하는 원인이 되기도 한다.
그 이유 중에 하나도 해외 설계사의 기본설계를 바탕으로 국내의 실시설계사가 별도 선정되어야 하며, 당초 건물의 기본 컨셉에 맞추어 선택된 재료들이 외산품이거나 해외 제작인 경우, 통관의 어려움과 현지 제작, 운반, 설치에 이르는 일련의 과정에서 당초 건축주가 생각지 못한 부대비용이 발생하는 것이 그 이유라 할 수 있다.
현대건축에서 설계사의 역할은 단순하게 도면을 그리는데 그치지 않는다. 시공사가 원활하게 건물을 지을 수 있도록 공법의 고민과 건축주의 의견이 반영된 재료의 선정 및 인허가도서의 작성 등 설계사의 역할은 중대하고 시공사가 건물을 완성하기 위하여 필요한 ‘교본’을 만드는 입장에서 공사비의 증감에 밀접한 영향을 미치는 것이 사실이다. 따라서 한정된 예산의 공사를 고민하는 건축주라면 해외설계사의 선정은 신중에 신중을 기해야 한다.
TIP49. 숨어있는 원가절감 요소를 찾아라
건축주가 알아야할 건축공사의 원가관리 방법 중에도 숨겨진 원가절감 요소를 찾는 방법이 있다.
앞서 설명한 바와 같이 전문 조력자의 선정과 더불어 설계사 선정, 그리고 시공사 선정에 이르는 일련의 과정에서 건축주는 당초 예상한 예산을 수정·보완하여 공사를 시작하게 된다. 그러나 사람의 일이 항상 그러하듯 앞서 설명한 예비비를 고려하더라도 건축주는 시공과정에서 예상치 못한 수많은 설계변경을 마주하게 될 것이며, 이는 공사비 증가 및 건축주의 공사비 부담으로 직결된다.
당초 건축주가 의도하지 않은 수많은 설계변경으로 인한 공사비의 증가는 지극히 당연한 것이며, 역으로 고민한다면 능동적인 설계변경을 통하여 공사비를 절감할 수도 있다. 근래에는 원가관리 중요성에 따라 설계사 선정 이전의 단계에서부터 프로젝트에 참여하는 경우가 많아 착공전과 착공이후 준공, 정산까지의 기간을 따지면 프로젝트마다 2~3년의 시간이 흘러 지나가게 된다.
이러한 수년의 시간동안 건축주는 다양한 설계변경을 마주하게 되는데 기존의 제품의 기능을 유지하면서 성능·공법의 개선을 통하여 공사비를 절감할 수 있는 방법이 무수히 많은데 이를 전문용어로 VE(Value Engineering) 또는 가치공학이라고 한다. VE를 통한 공사비의 절감은 예상치 못한 비용의 절감 및 낭비요소를 사전에 제거한다는 측면에서 중요하며 이는 공사비뿐만 아니라 공사기간을 줄이고 건물의 제작과정에 불편을 더는 측면에서 순기능의 역할은 더할 나위없이 많다.
그러나 건축에 관한 경험이나 전문지식이 충분하지 않은 건축주주가 귀한 시간을 들여 설계도서를 샅샅이 뒤져 원가절감 요소를 찾아내는 것은 굳이 설명하지 않더라도 쉽지 않은 일이며, 건축주에게는 귀찮고 어려운 일임에 분명하다.
이 때문에 실무에서는 VE전문가의 도움을 받아 VE를 실시하는 것이 가장 일반적인 형태이다. VE를 실시하는 가장 이상적이고 바람직한 시기는 시공이전단계 즉, 설계단계이다. 그 주된 이유는 원가절감 요소를 미리 반영하여 설계를 완성하는 것이 원가절감의 효과가 가장크기 때문이다.
만일 설계단계에서 VE를 실시하는 것이 용이하지 않다면 건축주와 시공사가 맺는 도급계약서에 VE 관련 조항을 넣는 것도 차선책이 될 수 있다. 아직 일반화 되지는 않았지만 국제건설계약법(FIDIC)에는 시공사의 노력에 의해 품질·성능 개선 또는 유지하고 공사비를 절감하는 경우, 절감 비용의 일정 부분(예: 50%)을 VE인센티브(VE Incentive)로 시공사가 회수 할 수 있다는 계약 조항이 있다. 이는 건축주 입장에서는 공사비 절감 효과를 누릴 수 있으며, 시공사 입장에서는 절감금액의 50%를 VE인센티브로 회수 할 수 있다는 측면에서 서로가 윈윈할 수 있는 방법이라고 생각한다.
건축주는 이러한 계약조항을 근거로 예상치 못한 비용의 누수를 막을 수 있으며, 불필요한 비용의 집행을 막을 수 있다는 측면에서 원가관리의 하나의 방법으로 건축주에게 추천하며, 건축주는 일련의 VE를 통한 원가절감의 과정에 VE인센티브를 지급하는데 인색해서는 안 된다. 이렇게 적극 장려한 VE활동은 원가절감으로 이어지고 건축주의 최종 공사비를 절감하고 성공적인 건축물을 인도 받는데 도움이 되기 때문이다.
TIP50. 구체적인 세부내역이 없는 평당 공사비 계약을 피하라
건축주에게 주는 실질적인 원가관리 방법의 마지막으로 구체적 내역이 없는 평당 공사비 계약을 피해야 한다. 건축주들이 흔하게 저지르는 실수 중에 하나인 평당 금액에 의존하여 합리적이고 경제적인 방법으로 공사를 추진했다고 자부하지만 계약 이후 예산을 초과하고 추가 공사비를 집행하는 낭패를 겪는 모습이 흔하다.
평당 금액으로 전체공사비를 추산한다고 계산하는 방법이 전혀 무용의 지표는 아니다. 만약 건축주가 처한 현재 상황이 프로젝트의 초기 단계이고 도면의 진행 단계가 기본계획 단계라면 유사 실적의 평당 또는 면적당 금액은 건축주가 초기 예산을 확보하고 사업비를 가늠할 수 있다는 측면에서 장점이 될 수 있다.
다만, 앞서 서술한바와 같이 건축주는 공사의 착공 및 준공에 이르는 일련의 단계에서 무수히 많은 설계변경과 돌발 상황을 마주하게 되는데, 유사 실적을 근거로 한 사업비의 측정이나 계약 방법은 수많은 불확실한 상황에 스스로 노출되는 결과를 초래하게 된다. 이는 앞서 설명한 것처럼 불필요한 공사비의 증가와 함께 초기 예산 초과 및 사업비의 증가로 이어져 당초 건축주가 의도한 원가관리에 중대한 영향을 미친다는 점에서 적절하지 않은 계약방법이다.
건축주에게 구체적인 내역에 근거한 계약을 조언하는 이유는 다음과 같은 장점들 때문이다. 첫째, 건축주의 입장에서는 공사비를 차지하는 주요 아이템에 대하여 세세히 들여다 볼 수 있다는 장점이 있다. 건축공사에서는 많은 사람들이 숲은 보지만 나무를 보지 못하는 우를 범하는 경우가 많은데, 세세하게 내역화된 자료들은 건축주가 설계도서와 함께 목적으로 하는 건축물에 대해서 좀 더 자세히 알 수 있고 필요로 하는 자재 그리고 장비의 수량과 가격에 대해서 구체적으로 이해할 수 있다는 점에서 공사를 이해하는데 도움을 준다. 이는 앞서 설명한 VE 등 원가 절감요소를 찾기에 앞서 필요한 좋은 검토 자료 중 하나로 건축주에게 있어서는 설계도면과 함께 공사를 이해하고 원가관리를 할 수 있는 좋은 교과서라 할 수 있다.
두 번째로 건축주는 공사과정에서 수많은 설계변경을 마주하게 되는데 계약 당시 합의된 계약내역이 존재하지 않는다면 공사 진행 중의 설계변경은 건축주와 시공사간의 시시비비를 쉽게 가리기 어렵고 이는 계약의 클레임으로 인한 공사의 지연 또는 공사비 증가라는 불가피한 상황을 맞이하게 된다. 만약, 당초 계약서 내용 속에 합의된 계약단가 및 내역이 존재하고 설계변경으로 인정되는 수량의 증감만을 감안하여 계약변경으로 인정한다면 이러한 시비를 가리는 일이 줄어들고 공사를 예정대로 진행해 나갈 수 있다는 측면에서 세부 내역이 있는 계약서가 가지는 또 다른 장점이라 할 수 있다.
세 번째로는 기성금 지급 및 정산과정에 있어서 원가관리의 체계화 및 효율성을 꽤할 수 있다는 점이다. 공사를 시작하고 매월 또는 격월로 건축주는 시공사에게 목적물의 진행과정에 따른 공사대금을 분할 지급하여야 하는데 내역화된 자료가 없다면 이를 객관적으로 판단하기는 매우 힘든 일이다. 시공사의 입장은 공사 대금을 공사 진행률(공정률) 보다 먼저 받는 것이 유리하고 이롭겠지만, 총 사업비를 관장하고 예산을 집행해야 하는 건축주의 입장에서는 매월 또는 격월의 공사대금 집행은 매우 신중하게 되며, 자금의 확보 및 조달의 과정을 고려한다면 시공사의 요구보다 적게 지급하고 싶은 것이 건축주의 일반적인 심리일 것이다.
아울러 최종 공사의 종결 이후 잔여 금액의 집행, 정산 등의 과정을 고려한다면 앞서 얘기한 합의된 공사내역은 건축주와 시공사간의 합리적인 판단과 동의를 이루는데 매우 중요한 역할을 하며 공사 대급의 집행으로 인한 시비를 가리고 시공사의 계약 클레임을 사전에 없앨 수 있다는 측면에서 꼭 필요한 방법임을 알 수 있다.
이는 불필요한 요소를 없애고 비용을 줄여 나간다는 원가관리라는 대전제 아래에서 건축주가 꼭 알아야할 원가관리 방법 중 하나로 시공사와의 계약 체결 전에 꼭 챙기기를 조언한다.
