건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
시공사는 건축주와 도급계약을 맺고 설계도서에 의거하여 건축물을 시공하는 역할을 담당하는 주체이다. 시공사 선정과 계약을 잘 하기 위해서는 기술적·재정적으로 능력이 있고 신뢰할 수 있는 시공사를 선정해야 하고, 공사 진행 중 발생할 수 있는 분쟁 등으로부터 건축주를 충분히 보호하면서도 상호간의 공정한 계약서를 작성해야 한다.
좋은 시공사를 선정하는 것이 중요한 이유는 건축공사는 다양한 특수성을 가진 주체들이 참여하고, 각 건축공사마다 각기 다른 특징을 가지고 있기 때문에 효율적이고 수준 높은 시공관리가 요구되기 때문이다. 따라서 이러한 건축공사를 성공적으로 수행하기 위해서는 충분한 공사경험과 기술력 및 재무상태를 갖춘 시공사를 선정해야 함은 두말할 여지가 없다.
또한 합리적인 계약이 필요한 이유는 건설산업은 다른 산업분야 보다 더 많은 불확실성의 리스크를 가지고 있으며, 계약금액이 크고 다양한 이해당사자들이 사업체 참여하며 각자가 이익을 추구하는 과정에서 분쟁과 갈등이 발생 할 가능성이 높기 때문이다.
따라서 계약일반조건이나 계약특수조건 등에 이와 같은 분쟁 등을 방지 할 수 있는 세부조항을 명기하여 사업진행 과정이 원활하게 되도록 하는 것이 중요하다. 합리적인 계약은 추후 발생할 수 있는 상호 갈등과 분쟁을 사전에 방지하기 위해 매우 중요한 행위임을 명심할 필요가 있다.
계약서 작성은 건축공사의 성공여부를 결정하는 중요한 일이다. 그렇지만 계약관련 전문용어들이 난해하고 설계서에 대한 이해가 어려워 각 건축공사의 특수성에 대한 세부적인 검토가 없이 계약이 이루지는 경향이 있다. 이로 인하여 추후 클레임이나 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 공사비 지급기준, 설계변경 관련 금액조정 기준, 공기 지연 시 처리 기준 등 향후 분쟁의 소지가 있는 사항에 대한 명확한 기준을 계약서에 포함시켜야 하며, 신뢰할 수 있는 시공사를 선정 하여야 하고, 불평등한 계약조합으로 인한 분쟁이 발생치 않도록 하여야 한다.
아울러 건축주가 전문지식이 부족한 경우에는 반드시 전문가의 자문을 받아 클레임이나 분쟁으로 인하여 사업 추진에 차질을 초래하는 일이 발생치 않도록 해야 한다.
TIP33. 계약서를 완벽하게 작성하라
계약서를 완벽하게 작성한다는 것은 공사 진행 과정에서 발생 할 수 있는 설계변경시 공사비 변경, 관련 의견충돌 및 공기지연의 책임공방 등으로 인한 분쟁 발생으로 공사 진행에 차질을 초래하는 일이 발생하지 않도록 계약내용을 세부적이고 명확하게 작성 한다는 의미이다. 계약서를 완벽하게 작성하는 것이 중요한 이유는 공사 중 분쟁이 발생하더라도 그에 수반되는 공기지연 등의 피해를 방지할 수 있고 공사 후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 줄일 수 있기 때문이다.
우리나라에서는 건축공사 도급계약시 국토교통부장관이 정하여 고시하는「민간건설공사 표준도급계약서」만을 기준으로 계약서를 작성하는 경향이 있다. 그러나 이 계약서는 모든 공사계약에 대체적으로 적용이 가능한 일반적인 사항을 주로 담고 있는 한계점이 있으므로, 각 건축공사마다 특수성과 계약 당사자들의 특별한 약정사항을 반영하는「공사계약 특수조건」및「특별약관」을 별도로 작성할 필요가 있다.
계약서는 당사자 간의 합의에 의한 문서이고 사전에 공사비 지급방법, 공사범위, 계약당사자들의 업무·의무의 범위 및 이행사항과 계약내용 위반 시의 손해배상 등의 내용을 세밀하게 합의하여 구체적이고 명확하게 명기 하여야 한다.
이러한 세부조건이 계약서에 반영되지 않았을 경우 시작할 때부터 문제점을 가지고 출발한다고 볼 수 있으며, 사업 진행도중이나 종류 후 분쟁으로 발전되어 사업자체를 어렵게 할 수 있으며, 분쟁 발생시 많은 시간과 비용이 소모되는 소송으로 연결된다.
이때, 계약서는 분쟁의 발생을 예방하고 분쟁이 발생하여 소송으로 진행되었을 경우 그 입증자료로 사용하기 위한 것이므로 자세하고 명확하게 작성되어야 한다.
TIP34. 계약서 작성시 전문가의 자문을 활용하라
건축주가 건축공사 및 계약에 관한 전문지식이 부족하여 허술한 내용의 계약을 체결하게 되면 많은 문제와 손해로 이어질 수 있다. 대부분의 건축주들이 계약관련 조직이나 전문가를 별도로 두지 않고 있어 자문이나 도움을 받기 어렵다. 또한 계약 내용에 기술되는 전문 용어들이 어렵고 설계도서 등에 대한 충분한 이해와 지식이 미흡한 상태에서 계약이 이루어지고 있어 항상 문제 발생의 가능성을 내포하고 있다. 설계변경, 공기연장 등과 관련한 분쟁이 발생하고 난 뒤에야 그 중요성을 인식하게 된다.
반면에 시공사는 변호사와 같은 계약전문가를 고용하거나 계약에 관한 경험과 지식이 풍부한 인재들을 활용하여 계약업무를 진행하고 있으므로, 건축주가 이에 대응하기 위해서라도 건축공사 및 계약에 관한 전문지식이 부족한 경우에는 CM사, 시공사에서 계약업무 경험이 풍부한 지인 및 건설공사 계약업무를 전문으로 하는 변호사 등 전문가의 도움을 받을 필요가 있다. 계약 시의 조그마한 실수가 큰 손실로 이어질 수 있다는 사실을 염두에 두어야 한다.
TIP35. 계약서 작성시 서두르지 말고 신중하라
계약서를 작성할 때 서두르지 말고 신중을 기해야 한다. 건축공사는 각 프로젝트 마다 특수성이 있으므로, 계약서 내용에 특수성 관련 사항이 모두 반영 되도록 신중하게 검토해야 한다. 간혹 계약 체결은 서두르면서 상대방에게 불리한 결격사항을 노출시키지 않으려는 경우도 있으며, 이런 의도를 분별치 못하고 계약을 체결 할 경우에는 돌이킬 수 없는 후회를 하게 된다.
확실치 않으면 생각해 볼 시간적 여유를 가지고 전문가의 조언을 받을 필요가 있으며, 시간을 조절하면서 상대방으로 하여금 건축주에게 유리한 조건을 제시하도록 협상력을 발휘하여야 한다.
계약서의 일부로서 견적서(산출내역서) 및 시방서도 꼭 챙겨야 한다. 시방서에는 각종 자재나 장비의 브랜드나 규격 등이 정확히 표기 되어야 한다. 그리고 이 견적서와 시방서도 전문가에게 검토 받도록 할 필요가 있다. 계약서 검토를 소홀히 하여 분쟁이 발생한 사례가 무수히 많이 있다.
계약 체결 후에는 계약 내용을 수정하기는 어려운 일이므로 신중을 기해야 하며, 계약체결 후 추가 중요 사항이 있으면 계약서 뒷면에 상대방이 자필로 적고 서명·날인 하여 보완하는 방법도 검토해야 한다.
TIP36. 신뢰할 수 있는 시공사를 선정하라
능력과 자격을 보유한 시공사의 선정은 건축공사의 성공적인 수행을 위하여 매우 중요한 사항이므로 체계적인 선정 절차와 심도 있는 검토를 통하여 프로젝트의 특성에 적합한 시공사가 선정될 수 있도록 해야 한다.
건축공사를 하면서 불만이 많았던 건축주들을 만나서 건축 과정에서의 문제점에 대한 이야기를 들어 보면 시공사에 대한 성토가 끝이 없다. 그렇지만 모든 잘못이 시공사에만 있는 것인지 생각해 볼 필요가 있다. 마음에 들지 않는 시공사에게 공사를 맡긴 것은 건축주 자신이기 때문이다. 그렇기 때문에 공사 중에 발생한 문제로부터 건축주도 자유로울 수 없으며, 이는 신뢰할 수 있는 시공사의 선정이 중요한 이유이기도 하다.
공사비 견적은 공사 규모에 적정한 비슷한 규모(수준)의 시공사를 대상으로 가능한 3개 이상 받아 비교 검토하는 것이 좋으며, 이는 시공사의 규모나 관리시스템에 따라 직접공사비나 관리비, 이윤의 산정방식이 다르기 때문이다. 간혹 낮은 금액으로 수주 후 공사 중에 부당하게 공사비를 올려줄 것을 요구하는 경우도 있으므로 시공사 선정에 신중을 기해야 한다. 또한 시공사가 경영상태가 좋지 않은 경우 유동성 확보를 위한 임시방편으로 고의로 저가 수주하는 경우도 있으므로 견적금액이 너무 낮은 경우에는 세부내역을 면밀히 검토해야 한다.
현실적으로 싸고 좋은 건축물은 기대하기 어려운 경우가 많다. 저가로 공사를 수주한 시공사의 입장에서는 좋은 자재를 쓸 수가 없고 값싼 자재로 대충 지으려고 하기 때문이고, 공사 중 발생하는 추가공사에서도 이익을 남기려고 하기 때문에 추가공사비 정산 관련으로 분쟁이 발생할 가능성도 많게 된다.
건축주가 예산이 부족하면 공사면적을 줄이거나 공사수준에 대한 눈높이를 낮추어야 하고, 신뢰할 수 있는 시공사를 선정하여 적정한 공사비로 계약하는 것이 무엇보다도 중요하다.
TIP37. 당사자간 대등의 원칙에서 공정한 계약을 체결하라
건축공사 계약 시에는 계약 주체 간에「갑」과「을」이라는 지위의 우열이 나타난다. 이때,「갑」인 건축주가 경제적, 사회적 지위를 이용하여「을」의 처지에 있는 시공사에게 무리하게 불이익을 감수하도록 하는 조항을 삽입하는 사례가 있다. 이는 공정사회, 정의사회라는 시대의 흐름에 대치되며, 계약은 민법상의 일반원칙인 계약자유의 원칙, 신의성실의 원칙, 사정변경의 원칙, 권리남용금지의 원칙과 대치된다고 볼 수 있다.
법령에서도 계약의 공정성에 대하여 언급하고 있다. 계약서 작성 시 일방 우위의 지위를 이용하여 불평등, 불공정 조항을 포함시켜 공사 진행 중에 클레임이나 분쟁을 유발하여 사업 추진에 악영향을 미치는 경우가 빈번하게 발생한다.
아울러 시공사 선정 과정에서 공정하고 투명한 기준이 전제되지 않을 경우 불필요한 소송 등을 야기하여 공사 추진에 차질을 초래할 수 있으므로 신중을 기해야 한다. 계약 당사자 상호간에 대등한 입장에서 계약이 이루어질 것을 강조하는 중재판례사례에서도 공정한 계약의 중요성을 찾아볼 수 있으므로, 불공정한 계약 조항으로 인하여 클레임이나 분쟁이 발생치 않도록 주의해야 한다.
