6. 리모델링 조합설립인가 단계

6.1 리모델링 조합설립인가

1) 개요

∘ 조합설립 인가신청을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 역할 및 설립 인가를 받은 리모델링조합의 법적 성격과 효력, 그리고 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 조합에 대한 감독 및 외부 회계감사 등에 관한 업무내용

2) 검토 업무

6.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제11조【주택조합의 설립 등】제1항

① 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 한다. 인가를 받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.

2) 주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】제9항ㆍ제10항

⑨ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 주택건설대지에 대한 다음 각 호의 사항을 종합적으로 검토하여 주택조합의 설립인가 여부를 결정하여야 한다. 이 경우 그 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설 대지와 중복되지 아니하도록 하여야 한다.

1. 법 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등을 고려하여 해당 주택건설대지에 주택건설이 가능한지 여부 2. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 수립되었거나 해당 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시ㆍ군계획에 부합하는지 여부 3. 이미 수립되어 있는 토지이용계획 4. 주택건설대지 중 토지 사용에 관한 권원을 확보하지 못한 토지가 있는 경우 해당 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 줄 우려가 있는지 여부

⑩ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제11조 제1항에 따라 주택조합의 설립인가를 한 경우 다음 각 호의 사항을 해당 지방자치단체의 인터넷 홈페이지에 공고해야 한다. 이 경우 공고한 내용이 법 제11조 제1항에 따른 변경인가 에 따라 변경된 경우에도 또한 같다.

1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지 2. 조합설립 인가일 3. 주택건설대지의 위치 4. 조합원 수 5. 토지의 사용권원 또는 소유권을 확보한 면적과 비율

3) 주택법 시행규칙 제7조【주택조합의 설립인가신청 등】제6항~제9항

⑥ 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리보호를 위하여 표준조합규약 및 표준공사계약서를 작성ㆍ보급할 수 있다.

⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제11조 제1항에 따라 주택조합의 설립 또는 변경을 인가하였을 때에는 주택조합설립인가대장(별지 제10호 서식)에 적고, 인가필증(별지 제11호 서식)을 신청인에게 발급하여야 한다.

⑧ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제11조 제1항에 따라 주택조합의 해산인가를 하 거나 법 제14조 제2항에 따라 주택조합의 설립인가를 취소하였을 때에는 주택조합설립인가대장에 그 내용을 적고, 인가필증을 회수하여야 한다.

⑨ 제7항에 따른 주택조합설립인가대장은 전자적 처리가 불가능한 특별한 사유가 없으면 전자적 처리가 가능한 방법으로 작성ㆍ관리하여야 한다.

4) 주택법 제14조【주택조합에 대한 감독 등】제1항ㆍ제2항

① 국토교통부장관 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택공급에 관한 질서를 유지하기 위하여 특히 필요하다고 인정되는 경우에는 국가가 관리하고 있는 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있다.

② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택조합 또는 주택조합의 구성원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다.

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우 2. 제94조에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우

5) 주택법 제14조의3【회계감사】

① 주택조합은 대통령령으로 정하는 바에 따라 회계감사를 받아야 하며, 그 감사결과를 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 보고하여야 한다.

② 주택조합의 임원 또는 발기인은 계약금등(해당 주택조합사업에 관한 모든 수입에 따른 금전)의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 거래 행위에 관하여 장부를 월별로 작성하여 그 증빙서류와 함께 제11조에 따른 주택조합 해산인가를 받는 날까지 보관하여야 한다. 이 경우 주택조합의 임원 또는 발기인은 ｢전자문서법｣ 제2조 제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 장부 및 증빙서류를 작성하거나 보관할 수 있다.

6) 주택법 시행령 제26조【주택조합의 회계감사】

① 법 제14조의3 제1항에 따라 주택조합은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날부터 30일 이내에 ｢외부감사법｣ 제2조 제7호에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 한다.

1. 법 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받은 날부터 3개월이 지난 날 2. 법 제15조에 따른 사업계획승인(사업계획승인 대상이 아닌 리모델링인 경우 법 제66조 제2항에 따른 허가)을 받은 날부터 3개월이 지난 날 3. 법 제49조에 따른 사용검사 또는 임시 사용승인을 신청한 날

② 제1항에 따른 회계감사에 대해서는 ｢외부감사법｣ 제16조에 따른 회계감사기준을 적용한다.

③ 제1항에 따른 회계감사를 한 자는 회계감사 종료일부터 15일 이내에 그 회계감사 결과를 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장과 해당 주택조합에 각각 통보 하여야 한다.

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따라 통보받은 회계감사 결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우에는 그 내용 을 해당 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있다.

7) 주택법 제76조【공동주택 리모델링에 따른 특례】제5항

⑤ 리모델링주택조합의 법인격에 관하여는 ｢도시정비법｣ 제38조를 준용한다. 이 경우 “정비사업조합”은 “리모델링주택조합”으로 본다.

도시정비법 제38조【조합의 법인격 등】

① 조합은 법인으로 한다. ② 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령으로 정하는 사항을 등기하는 때에 성립한다. ③ 조합은 명칭에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다.

도시정비법 시행령 제36조【조합의 등기사항】

법 제38조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 설립목적 2. 조합의 명칭 3. 주된 사무소의 소재지 4. 설립인가일 5. 임원의 성명 및 주소 6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용 7. 법 제41조 제5항 단서에 따른 전문조합관리인을 선정한 경우는 그 성명 및 주소

8) 주택법 제14조의 2 (주택조합의 해산 등】제1항ㆍ제3항ㆍ제4항

① 주택조합은 제11조제1항에 따른 주택조합의 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 총회의 의결을 거쳐 해산 여부를 결정하여야 한다.

③ 제1항에 따라 총회를 소집하려는 주택조합의 임원은 총회가 개최되기 7일 전까지 회의 목적, 안건, 일시 및 장소를 정하여 조합원에게 통지하여야 한다.

④ 제1항에 따라 해산을 결의하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 청산인을 선임하여야 한다.

9) 주택법 시행령 제25조의 2【주택조합의 해산 등】제1항ㆍ제4항

① 주택조합은 법 제14조의2 제1항에 따라 주택조합의 해산 여부를 결정하려는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 날부터 3개월 이내에 총회를 개최해야 한다.

1. 법 제11조 제1항에 따른 주택조합 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업계획승인을 받지 못하는 경우 : 해당 설립인가를 받은 날부터 3년이 되는 날 2. 생략

④ 주택조합의 해산을 결의한 경우에는 법 제14조의2 제4항에 따라 주택 조합의 임원이 청산인이 된다. 다만, 조합규약 또는 총회의 결의로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

10) 주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】제1항

① 주택법 제11조 제1항에 따라 주택조합의 설립ㆍ변경 또는 해산의 인가를 받으려는 자는 신청서에 다음 각 호의 구분에 따른 서류를 첨부해 주택 건설대지(리모델링조합의 경우에는 해당 주택의 소재지)를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

1. 해산인가신청 : 조합해산의 결의를 위한 총회의 의결정족수에 해당하는 조합원의 동의를 받은 정산서

11) 주택법 시행규칙 제7조【주택조합의 설립인가신청 등】제8항

⑧ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제11조 제1항에 따라 주택조합의 해산인가를 하거나 법 제14조 제2항에 따라 주택조합의 설립인가를 취소하였을 때에는 주택조합설립인가대장에 그 내용을 적고, 인가필증을 회수하여야 한다.

6.3 주요 내용

1) 조합설립 인가의 절차

⑴ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택조합의 설립인가 여부를 결정할 때 해당 주택 건설대지에 대하여 다음 표의 각 사항을 종합적으로 검토하여야 함. 이때 그 주택건설대지가 이미 인가를 받은 다른 주택조합의 주택건설 대지와 중복되지 아니하도록 해야 함

주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】 제9항 제1호~제4호

1. 법 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한 등을 고려하여 해당 주택건설 대지에 주택건설이 가능한지 여부 2. ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따라 수립되었거나 해당 주택건설사업 기간에 수립될 예정인 도시ㆍ군계획에 부합하는지 여부 3. 이미 수립되어 있는 토지이용계획 4. 주택건설대지 중 토지 사용에 관한 권원을 확보하지 못한 토지가 있는 경우 해당 토지의 위치가 사업계획서상의 사업시행에 지장을 줄 우려가 있는지 여부

⑵ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 인가신청 서류를 심사하여 특별한 사정이 없는 한 인가해야 함. 동의율 충족 여부, 창립총회의 하자 여부 등을 소극적으로 심사하여 하자가 없다면 인가를 하여야 함

⑶ 조합설립을 인가한 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 아래의 사항을 해당 지자체의 홈페이지에 공고해야 하며, 이는 공고한 내용이 변경된 경우에도 같음

주택법 시행령 제20조【주택조합의 설립인가 등】 제10항 제1호~제5호

1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지 2. 조합설립 인가일 3. 주택건설대지의 위치 4. 조합원 수5. 토지의 사용권원 또는 소유권을 확보한 면적과 비율

⑷ 조합설립을 인가한 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택조합설립인가대장 (시행규칙 별지 제10호 서식)에 그 사항을 기입하고, 신청인에게는 인가필증(시행규칙 별지 제10호 서식)을 발급하여야 함

⑸ 주택조합설립인가대장의 작성ㆍ관리는 특별한 사유가 없는 한 전자적인 방법으로 하여야 함

2) 조합설립 인가의 효력

⑴ 법인격 인정【주택법 제76조 제5항】

∘ 리모델링조합은 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 관할 소재지에서 다음의 각 사항을 등기하는 때에 법인으로서 성립

도시정비법 시행령 제36조 (조합의 등기사항의 각 호)

1. 설립목적 2. 조합의 명칭 3. 주된 사무소의 소재지 4. 설립인가일 5. 임원의 성명 및 주소 6. 임원의 대표권을 제한하는 경우에는 그 내용 7. 법 제41조 제5항 단서에 따른 전문조합관리인을 선정한 경우는 그 성명 및 주소

⑵ 사업시행자 지위 확보 (주택법 제5조 제2항)

① 리모델링조합 (세대수를 증가하지 아니하는 조합은 제외)이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우는 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있고 이 경우 주택조합과 등록사업자 (지방자치단체ㆍ토지주택공사 및 지방공사)를 공동사업주체로 봄

주택법 시행령 제16조 제1항 제1호

① 법 제5조 제1항에 따라 공동으로 주택을 건설하려는 토지소유자와 등록사업자는 다음의 요건을 모두 갖추어 법 제15조에 따른 사업계획승인을 신청하여야 한다. 1. 등록사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자일 것 가. 주택법 시행령 제17조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 자 나. 건설산업기본법에 따른 건축공사업 또는 토목건축공사업의 등록을 한 자

② 즉, 세대수 증가형 리모델링을 하는 경우 조합 단독으로 사업을 시행할 수 있으나, 통상적으로는 등록사업자 (즉, 시공자)를 선정하고 이를 공동 사업주체로 하여 리모델링허가(또는 사업계획승인)을 신청

⑶ 시공자 선정(주택법 제66조 제3항ㆍ제4항, 주택법 시행령 제20조 제4항) 리모델링조합은 경쟁입찰의 방법으로 시공자를 선정해야 하고 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약 체결을 위해서는 반드시 총회 의결을 거쳐야 함. 이 총회에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 함

⑷ 매도청구권 행사 (주택법 제22조 제2항)

∘ 리모델링허가 신청 동의율을 확보한 조합은 리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자의 주택이나 토지에 대하여 매도청구권 행사 가능

⑸ 건축기준 완화적용 요청 (건축법 제5조 제1항)

∘ 리모델링조합은 건축법의 적용이 매우 불합리하다고 인정되는 대지 및 건축물로 대통령령으로 정하는 것(건축법 시행령 제6조 제1항)에 대해서는 인ㆍ허가권자에게 건축법 8개 기준의 완화적용을 요청할 수 있음

⑹ 사업계획승인 신청 (주택법 시행령 제23조)

∘ 증가 세대수가 30세대 이상인 리모델링을 하는 조합은 설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 주택법 제15조에 따른 사업계획승인(증가 세대수가 30세대 미만인 경우는 제66조 제2항에 따른 리모델링허가)을 신청하여야 함

3) 설립인가를 받은 조합에 대한 감독

⑴ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 주택공급에 관한 질서의 유지를 위하여 필요하다고 인정되는 경우 행정전산망 등을 이용하여 주택조합 구성원의 자격 등에 관하여 필요한 사항을 확인할 수 있음

⑵ 아울러, 주택조합 또는 주택조합의 구성원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있음

주택법 제14조【주택조합에 대한 감독 등】 제2항 제1호~제2호

1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 설립인가를 받은 경우 2. 제94조에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우

4) 설립인가를 받은 조합에 대한 회계감사

⑴ 설립인가를 받은 주택조합은 다음의 어느 하나에 해당하는 날부터 30일 이내에 ｢외부감사법｣에 따른 감사인의 회계감사를 받아야 함

주택법 시행령 제26조【주택조합의 회계감사】 제1항 제1호~제3호

1. 법 제11조에 따른 주택조합 설립인가를 받은 날부터 3개월이 지난 날 2. 법 제15조에 따른 사업계획승인 (사업계획승인 대상이 아닌 리모델링인 경우, 법 제66조 제2항에 따른 허가)을 받은 날부터 3개월이 지난 날 3. 법 제49조에 따른 사용검사 또는 임시 사용승인을 신청한 날

⑵ 감사인은 ｢외부감사법｣ 제16조에 따른 감사기준을 적용하여 회계감사를 실시하고, 그 결과를 회계감사 종료일부터 15일 이내에 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장 및 해당 주택조합에 각각 통보해야 함

⑶ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 통보받은 회계감사 결과의 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우, 그 내용을 해당 주택조합에 통보하고 시정을 요구할 수 있음

⑷ 한편, 주택조합의 임원(또는 발기인)은 계약금등(해당 주택조합사업에 관한 모든 수입에 따른 금전)의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 행위에 관한 장부를 월별로 작성해야 하고, 이를 그 증빙서류와 함께 주택조합 해산인가일까지 보관해야 함. 이 경우, 장부와 증빙서류는 ｢전자문서법｣ 제2조 제2호에 따른 정보처리 시스템을 통하여 작성하거나 보관이 가능

5) 설립인가를 받은 조합의 중도해산 여부 결정

⑴ 법은 주택조합이 설립을 인가받은 후 3년 이내에 사업계획승인을 받지 못하는 경우 총회 의결을 거쳐 조합해산 여부를 결정하도록 하고 있음(주택법 제14조의 2)

⑵ 해산여부를 결정하기 위한 총회는 해당 조합의 설립인가일로부터 3년이 되는 날부터 3개월 이내에 개최해야 함(주택법 제25조의 2 제1항)

⑶ 해산을 결의한 조합의 경우는 설립단계와 마찬가지로 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를 받아야 함

6.4 소요 기간

∘ 1 ∼ 2개월 (예상)

6.5 관련주체별 활동 목록

1) 시장ㆍ군수ㆍ구청장

① 인가신청 서류와 ｢주택법 시행령｣ 제20조 제9항 제1호~제4호를 종합 검토하여 특별한 사정이 없는 한 인가

② 설립인가 후에는 관련 사항을 해당 지자체 인터넷 홈페이지에 공고

⇢ 아울러 주택조합설립인가대장(시행규칙 별지 제10호 서식)에 기재

③ 설립인가 취소의 경우, 주택조합설립인가대장에 적고 인가필증 회수

2) 추진위원회

① 주택조합 설립인가 필증(시행규칙 별지 제11호 서식) 수령

② 추진위원회의 소관업무ㆍ권리ㆍ취득자산 등을 조합에 인계 후 해산

3) 리모델링조합

① 계약금등(해당 조합의 사업에 관한 모든 수입에 따른 금전)의 징수ㆍ보관ㆍ예치ㆍ집행 등 모든 행위에 관한 장부를 월별로 작성

⇢ 그 증빙서류와 함께 주택조합 해산인가일까지 보관

② 조합설립 인가일에서 3개월이 지난날부터 30일 내에 ｢외부감사법｣에 따른 감사인의 회계감사 의뢰

⇢ 이후, 주택법 시행령 제26조 제1항 제2호~제3호에 따른 회계감사 의뢰

4) 감사인

① ｢외부감사법｣ 제16조에 따른 회계감사 실시

② 회계감사 결과를 회계감사의 종료일부터 15일 내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장 및 리모델링조합에 각각 통보