4. CM활용법

건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법

대부분의 건축주들은 건축사업을 직접 관리하기 위한 시간과 경험 그리고 역량이 충분하지 않다.

건축주의 대리인으로 건축사업을 관리해주는 주체가 CM사(社)이며 이들은 CM서비스를 제공한다. 건축주가 CM에 대해 알아야 할 필수적인 14개 포인트를 Q&A 형태로 살펴보자.

CM사와 CM서비스는 건축사업의 성공방정식에서 매우 중요한 역할을 담당한다.

Q1. CM이란 무엇인가?

CM이란 Construction Management의 약자로 법적인 공식 명칭은 건설사업관리이지만 CM을 건축사업을 관리하는 행위, 즉 건축사업관리로 해석할 수 있다.

Construction Management에서 ‘Construction’이라는 용어는 시공단계만을 의미하는 것이 아니라, 기획·계획단계~시공단계에 이르는 건축사업의 전(全) 단계를 의미하는 것이며, 이러한 특성은 건설산업기본법의 정의에서도 나타나고 있다. 따라서 CM은 시공단계만이 아닌 건축사업의 전(全) 단계를 관리하는 행위이다.

CM이 건축사업의 전(全) 단계를 관리하는 행위라면 누구의 고유 기능과 역할일까? 당연히 건축주의 기능과 역할이다. 자기 건물을 지으면서 이 건축사업이 올바른 목표와 방향으로 진행되고 있는지, 설계와 시공이 제대로 이루어지고 있는지 등을 관리하는 것은 기본적으로 건축주가 담당해야 할 기능과 역할이다.

그런데 만일 건축주가 건축사업을 직접 잘 관리하기 어렵거나 곤란한 상황이라면 이 문제를 어떻게 해결해야 할까? 외부 전문 조력자를 활용하는 방법, 즉 건축주가 수행해야 할 건축사업의 관리업무를 아웃소싱하는 것이 해법이 될 수 있다. 이때 전문 조력자를 CM사, CM사업자, CM기업 등이라고 부르며 이들이 제공하는 건축사업 관리 서비스를 CM서비스라고 부른다. 결국 CM이란 건축주를 대신하여 건축사업의 관리업무를 담당하는 서비스이고, 이 서비스를 제공하는 주체가 CM사이며, CM사는 건축주의 전문 조력자 또는 대리인의 역할을 담당하는 것이다.

Q2. 어떤 건축주에게 CM서비스가 필요한가?

어떤 건축주에게 CM서비스가 필요한지를 한 가지로 콕 짚어 얘기하는 어렵다. 상당히 많은 요인들이 복합적으로 작용하기 때문에 기계적인 공식은 존재하지 않는다. 그럼에도 불구하고 건축주에게 CM서비스를 필요하게 만드는 대표적인 요인들은 크게 네 가지이다.

첫째 요인은 건축사업의 규모이다. 작은 규모 보다는 큰 규모의 건축사업에서 CM서비스가 더 필요하다. 큰 규모의 건축사업일수록 더 많은 공사비가 투입되고 장기간에 걸쳐 시행되기 때문에 건축주 입장에서는 신경 쓰고 관리 할 것이 많기 때문이다. 이때 크다 또는 작다의 절대적인 기준은 없다. 규모 이외에도 CM서비스의 활용을 위해 고려해야 할 요인들이 다양하기 때문이다.

두 번째 요인은 건축사업의 난이도이다. 난이도가 높고 복잡한 사업일수록 전문적인 관리를 필요로 한다. 그러나 난이도 역시 상대적인 개념이다. 동일한 건축사업을 두고도 건축주의 경험과 역량 수준에 따라 난이도를 체감하는 정도에 차이가 있기 때문이다.

따라서 세 번째 요인은 건축주의 경험과 역량이다. 해당 건축사업에 대한 건축주의 유사 경험이 부족하거나 건축사업을 직접 관리할 수 있는 건축주의 조직과 인원이 없거나 부족할수록 CM서비스는 더 필요하게 된다.

공기(工期)의 시급성이라는 네 번째 요인도 있다. CM서비스를 활용하면 건축사업에서 패스트트랙(Fast Track)이 가능해진다. 패스트트랙이란 실시설계가 종료되기 이전이라도 조기착공 또는 선착공을 통해 설계와 시공이 변행되는 건축사업의 진행방식이다. CM서비스를 활용하면 건축사업을 패스트트랙 방식으로 진행할 수 있고, 설계와 시공의 병행을 통해 공기 단축이 가능해지기 때문에 조기 완공이 필요하거나 공기가 부족한 건축사업에서는 CM서비스를 활용하는 것이 필요하다.

이상에서 살펴본 바와 같이 건축주에게 CM서비스를 필요하게 만드는 요인들은 다양하고 복합적이며, 상기 네 가지 요인들이 모두 충족되어야만 CM서비스가 필요한 것은 아니다. 이들 중 하나라도 해당 건축사업에서 크리티컬(Critical)하다면 CM서비스를 활용해야 할 충분한 이유가 되는 것이다.

그럼에도 불구하고 가장 중요한 요인은 무엇일까? 으뜸 요인은 세 번째 요인이다. 해당 건축사업이 크고, 어렵고, 공기가 급하더라도 건축주가 혼자서 잘 관리할 수 있다면 CM서비스가 굳이 필요하지는 않을 것이다. 그러나 이런 슈퍼(Super) 건축주를 찾기는 현실적으로 매우 어렵다.

참고로 공공 건설사업에서는 아래 경우에 해당되면 CM서비스를 활용할 수 있도록 규정하고 있다.

∙설계·시공 관리의 난이도가 높아 특별 관리가 필요한 건설공사

∙발주청의 기술인력이 부족하면 원활한 공사 관리가 어려운 건설공사

∙건설공사의 원활한 수행을 위하여 발주청이 필요하다고 인정하는 건설공사

CM서비스가 필요한 건축주 유형과 상황

∙유사 건축사업의 시행경험이 부족한 건축주

∙해당 건축사업의 시행을 위한 지식과 정보가 부족한 건축주

∙조직 내에 건축사업관리 전문가를 보유하고 있지 못한 건축주

∙난이도가 높은 건축사업을 시행하는 건축주

∙조기 준공이나 공기 단축이 필요한 건축주

∙건축사업을 직접 챙길 수 있는 시간적 여력이 없는 건축주

Q3. CM서비스를 어떻게 활용하는가?

건축주가 CM서비스를 활용하는 방식은 줄여서 CM방식이라고 하며 이는 매우 다양하다. 그럼에도 불구하고 국내 민간 건축사업에서 주로 활용되는 CM방식은 용역형 CM이며 이를 조직체계로 표현하면 위 그림과 같다. 그림이 의미하는 내용과 주요 특징을 요약하면 다음과 같다.

첫째, CM사는 건축주와 계약을 맺고 시공이전단계(전반전)와 시공단계(후반전) 모두에 참여하는 주체이다. 이를 비유적으로 설명하면 설계사는 전반에 뛰고, 시공사는 후반전에 뛰지만, CM사는 건축주를 위해 전 후반전을 다 뛰는 주체이다.

둘째, 시공이전단계에서 CM사는 건축주를 대신하여 건축사사무소를 관리하며, 설계가 계약대로 이행되고 있는지를 점검하고 관리하는 역할을 담당한다.

셋째, 시공단계에서 CM사는 건축주를 대신하여 종합건설회사를 관리하며, 시공이 계약대로 이행되고 있는지를 점검하고 관리하는 역할을 담당한다.

마지막으로 CM사가 계약적 관계를 맺는 유일한 주체는 건축주이며 따라서 설계사(건축사사무소 및 설계협력사)와 시공사(종합건설사 및 전문건설사)와는 계약적으로 구속되어 있지 않기 때문에 이들에게 영향을 받지 않고 오로지 건축주의 이익 보호를 위해 독립적이고 객관적으로 건축사업 관리업무를 수행할 수 있다.

상기 내용과 특징에서 나타난 바와 같이 CM서비스를 활용한다는 것은 건축주가 CM사를 고용하여 이들로 하여금 건축주의 대리인자격으로 시공이전단계 및 시공단계 등 건축사업 전체를 관리하게 한다는 것을 의미한다.

Q4. CM서비스는 언제 활용하는 것이 좋은가?

CM서비스를 활용하기 시작하는 시점 또는 CM사를 고용하는 시점은 건축사업의 5개 단계 중 어느 시점이든 가능하다. 즉, 기획·계획단계, 타당성분석단계, 설계단계, 입찰계약단계, 시공단계 중 어느 시점에서부터 CM서비스를 활용할지는 건축주가 결정할 사항이다.

그럼에도 불구하고 CM서비스를 활용하는 시점은 이르면 이를수록 좋다. 앞에서 논의한 내용 중 앞 단계는 뒷 단계보다 훨씬 더 중요하다. 품질사슬, 비용 파레토 법칙, 변경비용 등의 내용을 다시 한 번 참고하기를 권한다. 이들 내용의 핵심은 건축주가 초기단계에서부터 건축사업을 신경 쓰고 관리하는 것이 건축사업의 성공 가능성을 높이고 실패 가능성을 줄이기 위해 필수적이라는 것이다. 따라서 CM사가 건축주의 대리인으로 건축사업을 관리하는 것이라면 그 시점 역시 이르면 이를수록 좋은 것이다.

CM서비스를 학원 과외에 비유하면, CM사는 건축주의 ‘과외 선생님’이라고 할 수 있다. 원래 공부는 혼자 알아서 해야 하는 것이고 그것이 가장 바람직하다. 하지만 혼자하기에는 공부가 너무 어렵거나 성적을 향상시키기 어려운 경우에는 어쩔 수 없이 과외 선생님의 도움이 필요할 것이다. 만일 고등학교 3학원 학생이라면 언제 도움을 받는 것이 좋을까? 수능이 임박해서 도움을 받는 것 보다는 가능하면 일찍 도움을 받아 독학으로 해결하기 어려운 과목이나 부족한 실력을 향상시키는 것이 바람직할 것이다.

건축사업의 관리도 원래 건축주가 혼자 알아서 하는 것이다. 건축주의 고유 기능과 역할이기 때문이다. 그럼에도 불구하고 혼자 감당하기 어렵다면 외부 전문 조력자인 CM사의 도움을 받아야하고 그 시기도 건축사업의 진도가 너무 많이 나가기 전이 바람직하다. 만일 CM서비스를 받는 시점이 너무 늦어지면 이미 많은 것이 결정되고 진행되었기 때문에 CM서비스의 효과를 충분히 누리기 어렵다.

물론 기획·계획단계와 타당성분석단계가 장기간에 걸쳐 이루어지는 건축사업도 있다. 이 경우라면 CM사를 장기간 보유·활용하는 것이 건축주에게는 비용 부담이 될 수도 있다. 이를 해결하는 좋은 방법은 사업초기단계에서는 해당 업무의 성격과 내용에 따라 소수의 전문가만을 CM사로부터 파견을 받아 우선적으로 투입·활용하고 설계가 본격적으로 시작되면 그때부터 CM서비스를 온전하게 받으면 된다.

CM서비스는 가능하면 일찍 활용하는 것이 이후에 발생할 수 있는 불필요한 리스크, 설계변경, 변경비용, 공기지연 등을 선제적으로 방어하기 위해 바람직하며, 아무리 늦어도 설계단계부터는 활용해야 CM효과를 극대화 할 수 있다.

Q5. CM사가 하는 일은 무엇인가?

CM사는 건축주를 대신하여 건축사업을 관리하는 일을 한다. 이때 CM사가 하는 일이란 CM사의 업무 범위와 내용을 의미하는 것으로 건축주가 정하기 나름이다. 건축사업의 관리는 건축주의 고유 기능과 역할이니 이 중 어떤 업무를 어떤 내용으로 CM사에게 위임하는 가에 따라 CM사의 업무 범위와 내용이 결정된다.

예를 들어, 설계사(건축사사무소)를 선정하기 위한 지원업무는 CM사의 업무 범위에 포함될까? 포함되지 않을까? 건축주가 정하기 나름이다. 만일 건축주와 함께 일한 경험이 있거나 잘 아는 설계사가 있어서 이 회사를 고용하겠다고 건축주가 이미 결정을 내린 상황이라면 설계사 선정 지원업무는 CM사의 업무에 포함되지 않는다.

그러나 만일 건축주가 설계사를 한 번도 고용해본 적이 없고 딱히 잘 아는 설계사도 없는 경우라면 CM사에게 시장 조사를 통해 3~4개 정도의 설계사를 추천해 달라고 의뢰할 수 있다. 이 경우라면 설계사 선정 지원업무가 CM사의 업무 범위에 포함되는 것이다.

결국 CM사의 업무 범위와 내용은 건축주가 결정하는 것이기 때문에 유사 규모와 유형의 건축사업이라 할지라도 서로 다를 수 있다. 그러나 이렇게 막연하게 설명하면 건축주 입장에서는 CM사가 하는 일에 대해 감을 잡기 어려울 수 있으니 공공과 민간 사례를 통해 이해도를 높여 보자.

우선 공공 건설사업에서 정의하고 있는 CM사의 주요 업무를 먼저 살펴보자. 공공 건설사업에서는 CM사의 업무를 제도적으로 규정하고 있으며 주요 내용은 다음과 같다.

공통업무

• ·운영
• ·운영
• , 사업정보 축적·관리

설계전 단계 업무

기본설계 단계 업무

실시설계 단계 업무

구매조달(입찰계약) 단계 업무

시공 단계 업무

• ·관리
• ·준공검사 및 재시공

위에 제시된 CM사의 업무 내용을 보다 보면 건축주 입장에서는 이 많은 것들을 어떻게 다 이해하고 기억해야 할지 걱정이 앞설 수도 있다. 그러나 이 업무들의 구체적인 내용을 지금 당장 이해하거나 암기할 필요는 없다.

CM사의 고용을 고려해야 할 시점이 되면 다수의 CM사들을 초청하여 유사 사업에서 제공된 CM서비스 사례들을 설명해 달라고 하고, 그 내용을 하나씩 검토하고 협의하면서 해당 사업에서 필요한 CM서비스만을 취사선택하면 된다. 따라서 위 사례들은 CM사의 주요 업무를 살펴본다는 개념으로 참고하는 것이 좋다.

Q6. CM과 감리의 유사점과 차이점은 무엇인가?

현재 우리나라에는 건축주를 위한 시공감리라는 서비스가 있고 간혹 건축주들이 이를 CM서비스와 혼동하는 경우가 있다. 비록 CM서비스와 시공감리 서비스 간에 일부 유사한 면도 있지만 이 둘은 분명히 다른 것이다.

시공감리는 시공단계에서 품질관리 중심의 서비스를 제공하는 것이며, CM은 건축사업의 전(全) 단계에 걸쳐 원가관리, 공정관리, 품질관리 등의 종합적인 서비스를 제공한다는 점에서 차이가 있다. 조금 다르게 표현하자면, 시공감리는 시공단계의 품질부실 방지를 주목적으로 하는 것이며, CM은 건축사업 전(全) 단계에 걸쳐 원가관리, 공정관리, 품질관리 등의 종합적인 서비스를 제공한다는 점에서 차이가 있다. 조금 다르게 표현하자면, 시공감리는 시공단계의 품질부실 방지를 주목적으로 하는 것이며, CM은 건축사업 전(全) 단계에 걸쳐 원가부실, 공기부실, 품질부실의 방지와 효율성 향상을 주목적으로 하는 것이다.

흔히 건축사업에서 부실이라고 하면 품질부실만을 생각하는 경우가 많다. 물론 품질부실의 방지도 건축주에게는 매우 중요한 사안이다. 그렇다면 공사비 초과의 원가부실과 준공지연의 공정부실은 건축주에게 중요한 사안이 아니겠는가? 이러한 측면에서 시공감리 서비스 보다는 CM서비스가 건축사업의 성공 가능성을 높이기 위해 더 종합적인 서비스이며 더 진보된 서비스이다.

만일 CM사를 선정하는 과정에서 입찰기업이 CM과 시공감리는 같은 것이라고 주장한다면 그 이유는 둘 중의 하나일 가능성이 높다. CM과 시공감리의 차이점을 잘 모르는 기업이거나, CM서비스를 제공할 경험과 역량이 부족하기 때문에 시공감리를 CM이라고 ‘물 타기’하는 수주 전략의 일환일 것이다. 어떤 경우이든 이런 기업을 CM사로 선정하는 것은 바람직하지 않다. 시공감리의 경험과 역량이 풍부하다고 CM서비스를 제공할 수 있는 것은 아니기 때문이다. CM사를 선정할 때 건축주는 시공감리 실적이 아닌 CM실적을 반드시 확인하여야 한다.

Q7. CM사는 어떻게 선정하는가?

CM사 선정은 입찰방식과 낙찰방식으로 구분하여 살펴볼 수 있다.

입찰방식은 CM사를 입찰에 참여시키는 방법이며 특명일찰(또는 수의계약), 지명경쟁입찰, 제한경쟁입찰, 공개경쟁입찰 등이 있다. 각 입찰방식은 상대적인 장단점이 있기 때문에 건축주의 상황에 따라 적합한 방식을 선택하여야 한다.

∙특명입찰(수의계약): 사전조사를 통해 1개 CM사를 지명하여 협상에 의해 CM사를 선정하는 방식

∙지명경쟁입찰: 사전조사를 통해 2~5개 정도의 CM사를 복수로 지명하여 경쟁입찰을 통해 CM사를 선정하는 방식

∙제한경쟁입찰: 입찰 참여 조건 또는 기준(예: 유사 실적, 신용도 등)을 미리 공지하여 이 조건에 부합되는 CM사만을 입찰에 참여하게 하고 경쟁입찰을 통해 CM사를 선정하는 방식

∙공개경쟁입찰: 신문 광고 등을 통해 공개적으로 불특정 다수의 CM사를 초청하여 경쟁입찰을 통해 CM사를 선정하는 방식

입찰방식의 장단점 비교표

	특명계약(수의계약)	지명경쟁입찰/제한경쟁입찰	공개경쟁입찰
신속한 CM사 선정	가장유리	유리	불리
건축주 입찰행정 부담감소	가장유리	유리	불리
능력있는 CM사 선정	가장유리	유리	불리
CM서비스 대가 부담	불리	유리	가장유리

낙찰방식은 CM사를 평가하고, 최종 낙찰자를 선정하는 방식이며 최저가방식, 적격심사방식, 최고기술방식 등이 있다.

∙최저가방식(Cost Based Selection): 가장 낮은 입찰가를 제시한 CM사를 선정하는 방식

∙적격심사방식(Quality-Cost Based Selection): 기술평가와 가격평가로 구분하여 점수를 매기고 이를 합산하여 최고 득점한 CM사를 낙찰자로 선정하는 방식

∙최고기술방식(Quality Based Selection): 기술평가에서 최고 득점한 CM사를 낙찰자로 선정하는 방식, 단, 최고 득점 CM사의 입찰금액이 건축주가 사전에 설정한 CM예산 이하라는 단서 조항이 붙는 것이 일반적

각 낙찰방식은 본질적으로 가격과 기술 중 건축주가 어느 쪽에 무게 중심을 더 두는가의 차이이다. 능력있는 CM사를 선정한다는 측면에서는 최고기술방식, 적격심사방식, 최저가방ㄹ식 순으로 건축주에게 유리하며, CM서비스 대가에 대한 부담을 줄인다는 측면에서는 최저가방식, 적격심사방식, 최고기술방식 순으로 유리하다.

앞에서 이미 최저가 착시현상에 대해 논의한 바 있으며 이 원리는 CM서비스에도 동일하게 적용된다. CM사 선정과정에서 입찰가를 받아보면 심하게는 입찰기업별로 20~30%가 차이가 나는 경우도 발생할 수 있다. 낮은 가격에 눈이 먼저 갈 수 밖에 없는 건축주의 상황을 충분히 이해하면서도 동일한 내용과 수준의 CM서비스가 아닐 수도 있다는 것을 반드시 주의할 필요가 있다.

CM서비스의 핵심은 투입되는 기술자인데 CM사가 입찰가를 낮추는 가장 일반적인 방법은 투입 인력을 줄이거나 인건비가 낮은 기술자를 투입하는 것이며, 기업에서 인건비 수준과 역량 수준은 비례한다는 점을 꼭 강조하고 싶다.

Q8. CM사 선정 시 무엇을 점검하고 평가해야 하는가?

CM사를 선정한다는 것은 건축주를 대신하여 건축사업을 관리해 줄 ‘사람’을 뽑는 것이며, 이는 건축주가 자기 ‘직원’을 뽑는 것과 다르지 않다. 직원을 뽑을 때 인건비 이외에도 이것저것 점검하는 사항들이 있을 것이다. CM사를 선정할 때 점검할 사항도 이와 크게 다르지 않으며 CM서비스 대가 이외에 아래 4가지 사항을 중점적으로 점검하고 평가해야 한다.

첫째, CM사의 유사 경험과 실적을 점검해야 한다. 유사한 유형의 건축사업에서 CM서비스를 제공한 경험과 실적을 제출하게 하고 이를 평가하여야 한다. 단순히 사업명, 사업유형, 규모 등과 같은 개요적인 내용만이 아니라 해당 실적사업에서 CM사가 제공한 CM서비스의 범위와 내용, 투입 인력, 성과 등도 구체적으로 제출하도록 요구하는 것이 바람직하다. 이때 CM사들이 감리실적을 CM실적이라고 제하는 경우도 있다. 감리실적도 참고로 점검하되 시공이전단계부터 참여한 CM실적에 더욱 주목하여 점검하여야 하며, 관련 자료를 제출할 때 감리실적과 CM실적을 구분하여 제출하도록 요구하는 것도 하나의 방법이다.

둘째, 투입 인력을 점검해야 한다. CM사의 유사경험과 실적을 점검하더라도 이는 회사의 경험과 실적이지 해당 건축사업에 투입되는 기술자의 경험 및 실적과 동일한 것은 아니기 때문에 별도로 점검해야 한다. 투입 인력은 해당 사업에 풀타임(Full-Time)으로 참여하는 상주 인력과 파트타임(Part-Time)으로 참여하는 비상주 인원으로 구분된다. 이때 투입 인력은 양적 측면과 질적 측면으로 나누어 검토하여야 한다. 일반적으로 투입 인력(량)은 인·월(Man·Month)형태로 표현되며, 입찰에 참여한 CM사들이 제출하는 인력투입계획을 상대 비교하여 양적 측면을 점검하여야 한다. 질적 측면은 투입되는 인원의 경험과 실적을 평가하고 이를 위해 참여 인력의 이력서를 제출하도록 요구하고 사정이 허락된다면 다면 평가를 하는 것이 좋은 방법이다. 이때 간단한 약식 이력서 보다는 과거 참여했던 사업에 대한 해당 인력의 경험, 실적, 역할, 전문 분야 등을 충분히 파악할 수 있는 상세 이력서를 제출토록 하는 것이 바람직하다.

셋째, 본사 기술지원과 실무 시스템을 점검해야 한다. 양질의 CM서비스를 위해서는 현장 투입 인력뿐 아니라 CM사의 본사 기술지원과 시스템도 중요한 조건이다. 현장을 지원하기 위해 본사에 어떤 지원 인력, 조직, 체계 등을 갖추고 있는지 확인할 필요가 있다. 건축사업에서는 다양하고 어려운 각종 사안들이 발생하기 때문에 현장 인력만으로 모든 문제를 다 해결하기 어려운 경우도 발생한다.

이 때문에 본사의 기술지원이 중요한 것이다. 또한 원가관리, 공정관리, 품질관리 등을 위해 어떤 소프트웨어나 전사적(全社的) IT시스템, 지식경영 시스템 등을 활용하여 건축사업을 관리하는지도 확인 할 필요도 있다. 반드시 IT기반 시스템아 아니더라도 CM매뉴얼과 CM절차서 등과 같은 오프라인 실무 시스템도 점검할 필요가 있다. 우수한 CM사일수록 일정 수준의 CM서비스 품질 수준을 유지하기 위해 표준화되고 체계화된 프로세스와 절차를 수립하고 이를 관리하는데 많은 노력을 기울인다. 즉, 양질의 CM서비스를 위해 노력하는 기업일수록 IT기반이건 오프라인 기반이건 이를 위한 투자를 게을리 하지 않는다. 따라서 실무 시스템이 풍부하다는 것은 양질의 CM서비스를 위한 관심과 열정 그리고 ‘기초 체력’을 갖추었다는 의미이다. 건축주의 사정이 허락한다면 본사를 방문, 시연 등을 통해 이를 직접 확인하는 것도 좋은 방법이다.

마지막으로 시장 평판도 점검해야 한다. 아무리 능력 있고 일 잘하는 직원을 뽑아도 만일 태도가 불량하다면 고용주에게 엄청 골치 아픈 일일 것이다. CM사의 경우도 마찬가지이다. CM사는 건축주의 대리인이기 때문에 CM서비스 제공 역량뿐만 아니라 이를 제공하는 태도도 매우 중요하다. 이때 태도란 건축주를 대하는 태도뿐만 아니라 얼마나 적극적·능동적으로 일을 처리하며, 건축주의 이익을 보호하기 위해 도덕적으로 투명하게 일을 처리하는가 등을 포괄적으로 의미하는 것이다. 이를 확인하는 가장 좋은 방법은 CM사의 이전 건축주들을 통하는 것이다. CM사로 하여금 참고인이 될 수 있는 이전 건축주를 추천하도록 하고 이들을 통해 확인하는 것이다. 물론 CM사는 가장 좋은 이야기를 해줄 수 있는 건축주를 추천할 것이다. 이를 감안하더라도 전혀 확인하지 않는 것 보다 나은 방법이다. 또한 이 기회를 통해 CM서비스를 활용해본 건축주의 경험담을 귀 동냥 할 수 있다면 더욱 유용할 것이다.

Q9. CM서비스 비용은 얼마나 들까? 대안적 설명

지금까지 CM서비스가 무엇이며, CM사가 하는 일과 CM사를 선정하는 요령에 대해서 설명을 하였으니 건축주 입장에서는 “CM서비스 비용은 얼마나 들까?”가 궁금할 것이다. 그러나 여기에서는 CM서비스 비용 또는 CM대가를 단정적으로 제시하지는 않고 있다.

이전에는 CM대가에 관한 질문을 받으면 “해당 건축사업의 규모와 난이도, CM사의 참여시점, 업무범위, 업무기간, 투입 인력의 수준과 양 등에 따라 차이는 있지만” 이라는 전제조건을 달고 “공사비 대비 최저 몇 % ~ 최고 몇 % 정도 수준입니다”라고 답변을 해주고는 했다. 그런데 이런 답변을 들은 건축주들은 대부분 전제조건은 고스란히 잊어버리거나 감안하지 않고 낮은 수치(%)만을 기억하는 경향이 있었다. 특정 수치의 범위를 참고 사항으로 제시한 것뿐인데, 이것이 오히려 CM대가를 판단하는데 혼선을 유발시킨다는 것을 경험한 후로는 특정 수치를 제시하지 않고 있다.

CM서비스는 자재나 장비와 같은 유형의 완제품 또는 하드웨어가 아니라 무형의 프로세스 또는 소프트웨어이다. 따라서 CM서비스의 콘텐츠에 따라 CM대가의 격차가 클 수 있기 때문에 단정적인 수치를 제시하지 못하는 어려움이 있다.

그럼데도 불구하고 건축주 입장에서는 CM대가의 수준을 가늠할 필요가 있기 때문에 다음과 같은 대안을 제시하고 싶다. CM예산계획수립을 위해서는 CM서비스를 활용했던 유사 사례를 수소문하여 참고하거나 시장조사를 통해 다수의 CM사로부터 사전에 참고 견적을 받아 CM대가 수준에 대한 감을 잡는 것이 가장 현실적인 대안이다. 그리고 CM사 선정 과정에서 경쟁입찰을 통해 제출된 CM사들의 입찰가격을 비교하여 최종적인 CM대가를 결정하면 된다. 이때 각 경우에서 주의해야 할 포인트가 있다.

∙유사 사례를 참고하는 경우: CM서비스를 활용했던 유사 사례를 참고하는 경우 CM대가의 총액만 파악하는 것은 큰 의미가 없다. 해당 건축사업의 규모와 난이도, CM사의 참여시점, 업무 범위, 업무기간, 투입 인력의 수준과 양 등을 반드시 함께 확인해야 하고 당시 CM서비스가 만족할만한 수준으로 제공되었는지도 점검해야 ‘총액의 함정’에 빠지지 않을 수 있다.

∙CM사로부터 사전에 참고 견적을 수집하는 경우: 이 경우도 역시 총액의 함정에 주의해야 한다. CM사가 참고 견적을 제출하였을 때 어떤 업무 범위를 전제로하였는지, 어떤 수준의 기술자를 몇 명 또는 인·월(Man·Month)로 투입하는 것을 기준으로 하였는지, 참고 견적을 제출한 CM사가 유사 경험과 역량을 잦춘 신뢰할만한 기업인지 등을 충분히 감안해서 참고 견적을 활용해야 한다.

∙CM사들의 입찰가격을 비교하는 경우: CM사의 경험과 역량, CM사의 시장평판도, CM서비스 콘텐츠와 입찰가격간의 관계 등을 감안하여 최저가가 실제로 의미 있는 최저가인지 반드시 검증하고 판단해야 한다.

Q10. CM서비스 비용은 추가 비용인가? 리스크 대응 비용 관점

CM서비스 활용 여부를 결정과정에서 건축주에게 가장 고민스러운 것은 비용이 든다는 것이다. CM사 없이 건축주가 혼자서 직접 건축사업을 관리하면 발생하지 않을 비용이 추가로 발생하기 때문이다. CM사를 고용하면 비용은 분명히 발생하며 이는 추가 비용임에 틀림이 없다. 다만, 이것이 의미 있는 추가 비용인지는 한 번 더 따져볼 필요가 있다.

앞에서 건축사업을 운전에 비유한 적이 있다. 같은 맥락에서 음주를 하였을 때 “대리운전비는 추가 비용인가?”라는 질문을 던질 수 있다.

추가 비용이 의미가 있는지 없는지는 혜택과 손실을 함께 따져보는 것이 합리적인 비교이다. 음주운전 사고로 인한 손실과 대리운전에 의한 사고 방지의 혜택을 굳이 길게 설명할 필요는 없을 것 같다. 대리운전비가 추가 비용인 줄 알면서도 이를 지출하는 것은 그 혜택과 손실을 인지하기에 의미 있는 비용이라 판단했기 때문일 것이다.

CM서비스의 경우도 동일하다. CM서비스를 위한 추가 비용은 CM서비스 활용시 혜택과 CM서비스 비활용 시 손실을 함게 판단하는 것이 합리적이다(Q12 참조). 물론 건축주 입장에서는 이를 비교하는 데 어려움이 있다. CM서비스를 활용한다고 해서 반드시 혜택을 보거나 손실을 줄일 수 있는가에 대한 확신을 갖기 어려울 것이다(Q13 및 Q14 참조).

이 대목에서 대리운전비를 다시 한 번 살펴보자. 이 비용의 특징은 리스크 대응을 위한 선제적 비용(Proactive Risk Cost)이라는 성격을 지니고 있다. 음주운전을 하더라도 운이 좋아서 사고가 나지 않을 가능성도 있다. 다행히 사고가 나지 않았다면 결과적으로 볼 때 이 비용은 낭비이다. 그러나 이를 미리 알 수 있는 방법이 없다. 사고가 난 다음에 대리기사를 부르는 것은 이미 때 늦은 대응이고 “호미로 막을 것을 가래로 막는” 곤란한 상황을 피할 수 없을 것이다. 이 때문에 사고의 발생 가능성이라는 불확실성을 대비하기 위해 추가 비용을 지출하는 것이며 운이 아닌 선제적인 리스크 비용으로 운전자 자신을 보호하려는 것이다. 일상생활에서 찾을 수 있는 또 다른 예는 건강보험이 될 수 있다. 건강보험료 역시 혹시 발생할지 모르는 가입자의 질병이나 사고를 선제적으로 대응하기 위한 비용이며 이 역시 가입자를 보호하는 것이 목적이다.

건축사업에는 리스크와 변경이 수없이 존재한다. 문제는 이 리스크와 변경은 반드시 발생한다는 것이며, 더 큰 문제는 발생 시점과 크기를 미리 가늠하기 어렵다는 것이다. 결국 CM서비스 비용은 건축사업에서 발생할 수 있는 리스크와 변경을 선제적으로 대응하기 위한 ‘대리운전비’, ‘건강보험료’이며 의미 있는 추가 비용이다. 건축사업의 성공은 운이 아니라 선제적 대응에 의해 가능하다는 점을 강조하고 싶다.