1) 계약 환경 (Contract Environment)
건설은 많은 다수의 영역을 가진 서비스행위이다. 이러한 영역들 중 하나는 건설의 사업적인 측면이다. 사업적인 세계는 계약상 관계로 구성되고, 건설의 사업적인 측면은 광범위한 관계자와의 계약상 관계의 확립을 요구한다. 계약을 통해 발휘되는 중점적 역할은 건설회사들이 ‘수급자’로서 다루어진다는 사실을 통해 반영된다. 또한 건설사업관리자는 발주자/고객과의 계약상 관계뿐만 아니라 공정계획 서비스, 노동조합 그리고 장비와 자재 공급자와 같은 하수급자, 전문건설업체와의 계약을 관리한다. 회사의 법적 구조를 확립하는 문서와 마찬가지로 보험과 보증들도 계약적인 요구사항들의 구성요소를 가지고 있다. 이 장에서 우리는 프로젝트의 시공을 위한 계약을 수립하는데 이용되는 주요한 계약의 형태를 연구한다.
무엇인가를 선택을 하기위한 둘 또는 그 이상의 사람들의 모임 간의 협약은 계약의 기초을 수립한다. “계약은 법이 정한 책임의 불이행을 대비한 약속이나 약속의 묶음이다. 이것은 계약이 법률상으로 강제할 수 있는 약속이라고 말하는 것과 같다.”(Jackson, 1973). 법정에서는 흔히 다음 의사결정이 요구된다.
- 누가 계약의 참여자인가?
- 그들의 계약사항은 무엇인가?
- 계약적 협약의 다른 견해
법률의 전체적인 구조는 계약적 관계의 다양한 국면에서 성장해왔다. 이러한 쟁점들은 대부분의 건설 상황에서 일정하게 남아있기 때문에, 건설 산업 속의 계약용어는 많은 해를 지나며 일반화되어져 왔고, 다양한 표준 계약 방식이 발전해왔다.
2) 건설 구매 과정 (Process of Purchasing Construction)
건설계약은 건설물이 취득되는 방법을 체계화시킨다. 우리가 새로운 잔디 깎는 기계 혹은 거실가구세트를 구매하는 방법과 건설구매체계를 비교하는 것은 흥미로운 일이다. 무언가를 구매해야할 필요가 있는 고객은 상점으로 가서, 상품 선택의 범위를 보고, 공급자(상점주인)에게 관심있는 상품에 대한 지불을 한다. 예를 들어, 만약 우리가 냉장고가 필요하다면, 우리는 전기기구 상점으로 가서, 여러 가지 모델을 꼼꼼히 살펴보고 나서, 가격을 확인하고, 구입할 하나를 선택하여 그것에 대한 지불을 하고, 가게 주인은 며칠 내에 우리의 집이나 아파트로 그것을 배송해준다. 이 과정에서 두 가지 주요한 양상은 우리가 건축물을 “구매”하는 방법과 비교하여 뚜렷한 차이를 나타낸다.
1. 우리는 조사 항목을 위해 이용이 가능한 완성품을 가지고, 그것이 우리의 요구사항들을 만족시키는지의 여부를 결정할 수 있다. 즉, 제조된 제품이 구매 이전 조사에 있어 유용하다는 것을 뜻한다.
2. 최종 제품이 이용가능하기 때문에, 우리는 개인 혹은 공급자로부터 그것을 구매한다. 건설에서 시설물은 일련의 도면 및 작업설명서(work descriptors)를 기반으로 제조되기 전에 구매 된다. 또한 최종 물품(the end item)은 구입자로 하여금 설계자, 수급업체, 전문 하수급업체, 공급자를 포함하기 위한 주체들을 조율하기를 요구한다. 그것은 마치 냉장고를 사기 위해서 우리가 냉장고의 도면을 전개하고 필요한 재료들을 구입하며 그것을 만드는 10명의 다른 주체들을 조율해야하는 것과 같다. 전형적으로 최종 물품을 조립하는 존재 중 누구도 냉장고의 적절한 작동을 보증하지 않는다. 그들은 그들이 제공한 작업에 대해서만 책임을 진다.
이상적으로 우리는 단일 공급자(single source)에게 완성된 개체로의 건설 프로젝트를 구입하고 싶어 한다. 물론, 건설에서 이러한 가능성은 거의 없다. 전통적인 계약 방식에서 단일 주체(설계 전문가)로 부터 설계를 구입하는 데 초점을 두고, 필요한 자재 및 서비스를 구매하여 시설물을 짓는 모든 주체들의 작업을 조율하는 일반수급자에 의한 시설물 공사에 초점을 둠으로써 이러한 문제점이 검토된다. 기술된 바와 같이, 이 구매 관계의 세 주체(예. 발주자, 설계자, 시공자)조차 모임 사이에서 적대적인 관계가 될 수 있다.
발주자는 보통 단일 공급자와 일하고 싶어 하고 준공 시설물(완전히 지어지고 입주가 준비된)로 구입하고 싶어 한다. 그 단일 공급자는 시설의 작동을 보증하고 제품에서의 모든 문제점을 만족시키는 계약의 단일 포인트로 행동한다. 이 접근은 단독주택(single-family housing)에서 널리 사용되어 진다. 주택건설업자는 당장의 구매자 없이 집을 투기 목적으로 짓는다. 그 주택은 완료된 제품으로 대중에게 공개되고 수급자는 구매와 보증에 대한 단일주체가 된다.
터널, 교량 및 대부분의 대형 건설 프로젝트는 우선적으로 지어지지 않고 구매를 통해 대중에게 공개된다. 이들은 팔려질 수 없는 “white elephant(필요 없는 물건이지만 비싼 값에 구입했고 몸집이 커서 처분하기도 힘든 물건)”를 짓는 위험이 너무 커서 단순하게 “on spec”(투기목적 기반)으로 지어지지 않는다. 이러한 이유로, 건설의 예상 구매자에게 완성된 제품을 제공할 수 있는 능력은 대부분의 건설 프로젝트(하나의 예외인 단독주택)에서 실현 가능한 것은 아니다.
프로젝트 발주체계는 건축물 구매자에게 단일주체 혹은 취득품의 공급자를 제공하기위해 개발되어 왔다. 이들 계약 방식은 지난 20년 동안 인기를 끌어왔고 여전히 발전중이다. 고객에게 “one-stop shopping”에 상응하는 시공을 제공할 목적을 가진 두 가지 주요 계약방식의 다양성은 (1) design-build 계약과 (2) 건설사업관리 계약이다. 최근의 건설 계약에서의 발전사항을 논하기 전에, 과거 50년간 널리 사용되어 오던 계약 방식(type)을 이해하는 것이 중요하다.
3) 주요공사계약 방식 (Major Construction Contract Types)
가장 널리 사용되는 계약 형태는 경쟁입찰계약이다. 여러 가지 이유로 공공자금을 포함한 거의 모든 계약은 경쟁입찰계약을 사용하여 낙찰된다. 경쟁입찰계약은 납세자들에게 그들의 돈이 공정하고 효율적으로 지출되고 있다는 것을 확신시켜줄만한 낮고 경쟁력 있는 가격을 산출하기 때문에 사용된다. 이러한 계약방식에 관련된 결과(event)와 경쟁입찰계약의 두 가지 주요한 분류는 총액계약(the lump, or stipulated sum contract)과 단가 계약이다. 이 계약방식들의 명칭은 작업을 위한 가격이 견적된 방법과 관계가 있다.
두 번째로 가장 넓게 이용되는 계약 형태는 협상을 통한 계약(negotiated contract)이다. 이 계약의 형태는 선택과정의 성격보다는 지불 방법에 속하지만 역시 비용가산(cost-plus) 계약에 속한다. 수급자는 작업을 수행한 비용에 보수를 더해서 변제받는다. 이 방식의 계약에서 정해진 금액에서 작업을 완료할 것에 대한 요구가 현시점에 없기 때문에 수급자의 위험도는 크게 감소된다. 발주자는 다른 가장 낮은 가격 견적보다 심사숙고하여 수급자를 선택함에 있어 융통성을 가진다. 선정 방법은 유용한 프로젝트 문서에 기반을 둔 제안서를 준비하도록 초대받은, 자격을 갖춘 수급자 그룹의 증명서를 포함한다. 제안서는 업체의 자격인증서과 이용 가능한 사업 데이터에 기반으로 한 비용의 개략 견적(approximate estimate)을 포함한다. 견적은 “벽돌과 모르타르”와 같은 직접비뿐만 아니라 수급업체의 전 직원에 의한 관리의 비용과 요구된 보수의 수준에 대한 견적도 포함된다. 제안서는 종종 수급자가 고객 및 그들의 대리인과 만나는 약식 인터뷰에서 흔히 행하여진다. 수급자의 선택은 발주자의 선호와 수급자 제안의 장단점에 기반을 둔다. 수급자가 선정되는 의사결정단계에서 편애가 중요한 부분으로 작용할 수 있기 때문에 이런 양식은 공공사업에 그다지 적합하지 않다.
4) 경쟁입찰계약 (Competitively Bid Contracts)
경쟁입찰계약이 공고되고 낙찰되는 메커니즘은 기본적으로 발주자는 완료된 도면과 시방서에 기반을 둔, 수행되는 작업에 대한 견적액을 필수적으로 요청한다. 계약의 낙찰은 일반적으로 책임수행 가능한(responsible) 최저가 입찰자에게 돌아간다. 최저 입찰가를 제출한 수급자가, 사실 작업을 이행하는데 적임이 아닐 수 도 있기 때문에 “책임수행 가능한”이라는 단어는 매우 중요하다. 일단 입찰이 공개되고, 공개적(설명서 안에서 입찰자들에게 발표된 시간과 장소)으로 읽혀지면, “표면적인(apparent)”저가 입찰자들이 발표된다. 발주자는 즉시 최저에서 최고가까지 오름차순으로 입찰자의 자격을 검토한다. 만약 최저가 입찰자가 작업을 수행하는데 있어, 그들의 능력을 바탕으로 하여 책임수행이 가능하다고 여겨질 수 있다면, 추가적인 검토는 불필요하다.
사전자격심사(PQ ; prequalification)를 위한 수급자를 고려하는데 이용되는 요인과 같은, 수급자의 책임수행 가능여부에 영향을 주는 요소는 아래와 같다.
- 기술적인 능력과 경험
- 현재의 회사의 대차대조표와 손익계산서에 의거한 재무상태
- 보증능력
- 현재 진행 중에 있는 작업 총량
- 과거 소송의 기록
- 이전 계약의 불이행
이러한 몇몇 영역에서의 결점 때문에 수급자는 위험요소로 고려될 수 있고, 따라서 책임수행이 불가능하다고 여겨질 수 있다. 발주자는 보통 “the Dun and Bradstreet Credit Report(빌딩건설분야)”나 입찰 서류에서 제공된 재무 상황(picture)을 확인하는 비슷한 신용 보고 체계를 참고로 하여 입찰자의 재무상태를 확인한다.
일반적으로 경쟁입찰계약을 이용하면서 얻게 되는 이점은 두 가지(twofold)이다. 첫째, 낙찰의 경쟁적인 본질 때문에 저가 입찰자의 선정은 최저의 책임수행이 가능한 가격이 얻어진다는 것을 보증한다. 그러나 계약에 대한 변경주문과 수정은 이 이점을 상쇄시키거나 무효화하기 쉽고, 이는 계약 금액을 증가시키기 때문에 이것은 단지 이론적으로 사실이다. 빈약하게 규정된 도면과 시방서의 세트를 발견한 어떤 수급자는 많은 변경주문이 필요할 것이고 상당한 이익을 산출할 것을 알고 고의로 낮게(0 또는 손해) 입찰할 것이다. 그것은 그들이 낙찰을 위해 낮게 입찰할 것이며 그 이후 쟁점화 되는 것에 대해서는 많은 변경주문을 통해 높은 금액을 협상한다는 것이다.
공공을 위한 작업에서의 주요한 이점은 모든 입찰자들이 동등하게 다뤄지고 어떤 특별한 편애는 없다는 것이다. 이것은, 공공 부분에서 정치적인 영향과 그 밖의 압력은 수급자의 선정에 편애를 갖게 하기 때문에 매우 중요하다. 보통, 공공 “설계(design)”계약은 경쟁입찰로 낙찰되지 않는다. 설계 계약을 협상하는 것이 전통적이고, 엔지니어링 전문가 단체(예. 미국토목학회(ASCE), 미국기술사회(NSPE))에서 지지받는다. 그럼에도 불구하고 그것은 여전히 미연방법무부(U.S Department of Justice)의 도전을 받고 있다. 최근 판례는 설계 계약의 낙찰을 위한 경쟁적 절차들이 지지를 얻고 있으며 이것이 현재 시공영역에서 시행되는 것처럼 이것이 설계영역에서도 공통적으로 실시될 수도 있다는 것을 보여준다.
건설계약 낙찰의 경쟁적인 방법은 몇몇의 본질적인 단점이 있다. 첫 번째, 도면과 시방서가 입찰 공지에 앞서 완전히 완료되어야 한다. Section 3.7에서 논한바와 같이, 이것은 시공에 의해 제기되는 설계의 순차적인 흐름을 이끌고, 설계의 적합성에 대한 현장으로부터의 피드백을 와해시킨다. 또한, 그것은 설계와 시공의 병행을 통해, (단축) 가능한 시간을 줄이는 것이 불가능하기 때문에 총 설계-시공 시간(design-build time)을 연장시키는 경향이 있다. 많은 사례에서, 발주자는 빨리 완공을 하기위해 가능한 빨리 공사를 시작하길 원하고, 노무와 재료에 대한 비용 상승을 꺼린다. 모든 설계가 건설 시작 전에 완료되어야 한다는 요구사항은, 아직 설계가 진행 중인 동안 공사가 시작되기 위한 어떤 기회도 무효로 한다.
5) 총액계약(Stipulated-Sum Contracts)
총액계약은 수급자가 계약 도면과 시방서에 의해 요구되는 모든 작업과 서비스를 포괄하는 가격을 견적하여 제시하는 것이다. 이 방식에서 발주자는 완성된 도면 및 시방서 세트를 가지고 업체를 방문하여 전체작업에 대한 단일 견적가를 요청한다. 이것은 범선이나 쌍동선(catamaran)에 대한 도면과 금액에 대한 요구를 가지고 해양 회사에 간 발주자와 같은 것이다. 보트 건조 업체에 의해 견적된 금액은 선박건조의 총 금액이며 총합(lump-sum)된 금액이다. 이와 같이 총액은 수급자의 노동력, 장비 따위에 대한 직접 금액뿐만 아니라 부지와 감독 본부, 비서지원 그리고 장비 유지비와 지원 금액 같은 모든 간접적인 금액을 포함해야 한다. 그것은 또한 이윤도 포함해야 한다.
총액(stipulated-sum)계약에서 견적된 금액은 도면과 지원문서에 명기된 작업에 대하여 보증된 금액이다. 이것은 프로젝트에 대해 할당되어야 하는 어떤 우연성이나 계약문서의 변경(변경주문)을 제외한 정확한 금액의 양을 알 수 있기 때문에 발주자에게 도움이 된다.
또한, 수급자는 완료된 모든 작업의 비율을 계산하여 월간 기성대가지불금(monthly progress payments)을 받는다. 다른 계약 방식에서는, 수급자가 작업이 완료된 비율보다는 단위 시공에 따라 지불 받기 때문에 시공된 작업(예. 콘크리트의 양 등)의 양에 대한 정확한 현장물량 측정이 연속적으로 이루어져야 한다. 완료된 계약의 총 비율이 견적이기 때문에, 시공된 양의 현장측정은 완료된 사업의 추정된 비율을 충분히 확립할 정도로만 정확하면 된다. 이것은 발주자를 위해 현장 물량 측정을 수행하는 현장 팀의 수와 질이 감소될 수 있음을 의미한다. 발주자에 의한 총 지출이 총 작업에 대해 고정되거나 규정된 가격(총액)을 초과할 수 없다. 따라서 “Kentucky windage(무기의 조준을 일부러 표적의 한쪽 끝에 맞추어 편류(偏流)나 중력의 영향 따위를 조절하는 방법)”와 함께 하는 개략의 현장 측정과 관찰은 낙찰된 기성대가의 양에 대한 견적을 위한 충분한 지원이다.
이미 언급된 단점(입찰 전에 상세도면 및 시방서를 얻기 위한 요청서가 완성되어야 공사가 착수될 수 있다)에 덧붙이자면 조건(condition) 변경에 따른 설계변경 또는 계약 수정의 어려움은 중요한 단점이다. 이 계약 방식의 융통성은 매우 제한적이다. 변화를 수용하는, 원래의 도면과 시방서에서의 어떠한 벗어남도 변경주문으로서 다루어져야 한다(Section 3.5 참고). 이것은 계약 변경의 금액을 올리고 발주자와 수급자와 사이에서 적대적인 관계를 높여 소송과 상당한 논쟁의 잠재성을 이끈다.
총액의 계약 양식은 조금 또는 전혀 수정을 요구하지 않는, 자세한 도면과 시방서가 전개 될 수 있는 빌딩 시공에 주로 이용된다. 많은 양의 토공사 또는 표면작업의 계약은 지하작업의 평가 불가능한 것을 다루기 위해 충분히 유동적이어야 하기 때문에 보통 총액 계약을 기본으로 다루어지지 않는다. 빌딩이나 주택의 공공 계약은 총액 경쟁 입찰 계약의 전형적인 대상(candidates)이다.
6) 단가계약(Unit-Price Contracts)
총액 또는 고정금액 계약 방식에 대비해서, 단가계약방식은 공사 중에 맞닥뜨린 작업 액수와 양의 변화를 맞는 것에 약간의 유동성을 허용한다. 이런 방식의 계약에서, 사업은 큐빅야드, linear, 스퀘어피트 그리고 부재 수(예. 16개의 창문틀)와 같은, 단위에 의해 특징지어질 수 있는 작업 항목(work items)으로 분류된다. 수급자는 단순 총 계약 금액으로 하기보다 단위에 의해 가격 견적을 낸다. 예를 들면, 그는 콘크리트 큐빅야드 당 가격, 장비 굴착, 세공 벽의 면적 등에 대한 견적을 낸다. 계약 제안서는 지불에 대해 정의된 모든 작업 항목의 목록을 포함한다.
단가 작업의 네 가지 항목이 나열되었다. 기준물량은 각각의 작업항목으로 주어진다. 예를 들어 암반 굴착의 견적량은 550 세제곱 야드이다. 이 작업 양에 따라 수급자는 단가를 견적한다. 총 금액은 기준물량과 단가의 곱을 계산한 것이다. 저가 입찰자는 각각의 합를 얻은 작업항목의 총계에 따라 결정한다. 가장 낮은 총계를 가진 입찰자는 저가 입찰자로 고려된다. 진정한 단가계약에서, 모든 계약은 단가 작업항목으로 나누어진다. 큐빅야드와 같이, 단위에서 쉽게 표현될 수 없는 항목들은 단가의 세로행에서 “하나의 작업”으로 나타낸다.
단가견적은 명기된 기준물량에 근거한다. 만약 소량이 명기된다면 초기동원(mobilization)과 해체(demobilization)를 상쇄하기 위해 가격은 보통 높아질 것이다. 더 많은 양이 규모의 경제(economics of scale)를 허용한다면, 그것은 단위당 가격을 감소시킨다. 그것은, 만약 100 제곱피트의 세공 벽돌 벽이 설치되었을 때, 단위 피트 당 비용은 보통 5000 제곱피트일 경우에 비해 높아진다. 개개의 단위 비용을 감소시키는 초기동원과 해체 비용은 첫 번째 사례의 경우 단지 100으로 나눠지지만, 두 번째 사례의 경우 5000으로 나눠진다.
대부분의 단가계약은 실제 시공된 현장물량이 명시된 기준물량에서 상당히 벗어난 상황에서 가격협상을 지원한다. 만약 이탈이 10%를 초과한다면, 단가는 보통 협상된다. 만약 현장물량이 명시된 기준물량보다 10%이상 크다면, 발주자나 발주자의 대표는 커진 시공 물량 때문에 경제적 가능성에 따라 가격 감소를 요청할 것이다. 만약 현장물량이 10%보다 더 넘어 기준물량보다 부족할 때 수급자는 보통 단가를 높일 것을 요청할 것이다. 그는 처음 견적된 비용이 기준물량에 기초한 것이기 때문에 초기동원 및 해체, 그리고 전반적인 비용을 회수해야만 한다고 주장할 것이다. 그것은 이러한 비용을 회수하기 위한 것 보다 더 적은 단위가 있으므로 단가는 상향 조정되어야 한다는 말이다.
단가 견적을 발전시킬 때, 수급자는 단위(unit)에 대한 직접비용뿐만 아니라 현장과 사무소의 경비와 이윤에 대한 조항과 같은 간접비용도 포함시켜야 한다. 단가 계약에서, 수급자를 위한 기성대가지급은 시공된 현장물량의 정확한 측정에 기초한다. 따라서 발주자는 제출된 총 비용에 기초한 사업의 총비용에 대한 좋은 지표(indication)를 가져야 한다. 그러나 측정된 현장물량과 기준물량 사이의 차이는 전반적인 작업비용에서의 차이를 이끌 수 있다. 따라서 단가 계약에서 오는 하나의 단점은 발주자가 사업이 완료될 때까지 작업에 대한 정확한 최종 가격을 가지고 있지 않다는 것이다. 다른 말로 해서, 편차에 대한 예산의 할당량이 정해져 있어야 한다는 것이다. 또한 물량의 현장 측정의 정확성이 총액계약에 비해 훨씬 더 중요하다. 측정된 현장물량이 사실 지불의 양이기 때문에 정확해야 한다. 따라서 발주자의 물량 측정 팀은 그들의 물량 결정이 실제 사업의 비용을 확립하기 때문에 평가에 조심하고 정확해야 한다.
단가 계약은 또한 입찰의 불균형(unbalancing the bid)이라 불리는 기술을 사용하여 다루어질 수 있다. 전형적인 사업의 주기를 통한 수급자의 지출과 수입 사이의 관계는 설명된바와 같이 지불 연기와 유보금 때문에, 수입곡선은지출 곡선에 뒤처지고 이는 수급자가 다른 금융에서 돈을 빌리도록 이끈다. 이런 자금조달의 성질과 양은 자세하게 논의된다.
그리고 발주자로부터 변제를 받을 때까지 수급자가 은행에서 지원받아야 하는 당좌대월 어음의 양의 대략의 정도를 보여준다. 가능한 이 융자를 줄이기 위해서, 수급자는 수입곡선을 가능한 왼쪽으로 많이 움직이고 싶어 한다.
이것을 이룰 한 가지 방법이 불균형 입찰이다. 본질적으로, 공사의 초기에 발생하는 항목은 부풀려진 단가가 견적된다. 예를 들면, 세제곱 야드 당 실제 50＄인 수동 굴착은 세제곱 야드당 75＄로 견적될 것이다. 단위 피트당 40$인 기초 파일은 단위 피트당 60$에 견적될 것이다. 이런 항목들이 초과 측정되었기 때문에, 경쟁적으로 남기 위해 수급자는 뒤의 입찰 항목에서 견적된 금액을 감소시켜야 한다. 조경과 포장과 같은 마무리단계 항목은 비용가격보다 낮게 견적될 것이다. 이것은 사업 공사 기간의 작업에서 상환 이동의 효율을 가진다. 그것은 착수 초기의 작업에 따르는 입찰 항목의 비용의 균형을 깨뜨린다.
수입과 지출 도표에서 보이듯이 당좌대월 융자의 양이 감소된다. 단가계약 방식을 이용한 발주자는 입찰자에 의한 이런 관행에 항상 민감하다. 만약 초기 사업 입찰항목 대 후반의 것의 견적에 대한 불균형의 수준이 너무 심하면, 발주자는 수급자에게 그의 금액이 정당하다고 입증할 것을 요청하거나 입찰에서 제외시킨다.
어떤 계약은 수급자에게 초기 동원 입찰 항목에 대한 견적을 허용함으로써 불균형 입찰의 필요성을 미연에 방지한다. 이것은 발주자로부터 착수 비용(front money)의 요청을 입찰자에게 기본적으로 허용한다. 초기 동원 항목은 수입곡선을 지출곡선의 왼쪽으로 이동시킨다. 보통의 상황에 있는 수급자는 그의 가격과 다르게 수입/지출 융자의 비용으로 입찰 할 것이다. 따라서 최종적으로 발주자는 수입에 대한 지불 연기에 대한 이자 비용을 지불한다. 만약 발주자의 은행에서의 대출 이율이 수급업체보다 낫다면, 수급자의 일시적인 융자에 대한 대금의 보충으로 초기동원 항목을 제공함으로 인해 금액은 절약될 수 있다. 예를 들어, 수급자는 최상의 이율보다 몇 퍼센트 웃도는 이율(예. 11 또는 12%)을 지불해야하는 반면, 거대 발주자는 종종 최상의 이율(예. 8 또는 9%)로 대출을 할 수 있다. 초기동원 항목을 제공함으로 인해 발주자는 수급자의 더 높은 이율에서 기금의 비용을 가지기 보다는 본질적으로 그의 이율에서 당자대월 기금을 떠맡는다.
단가계약은 현장 물량에서의 변화의 수용에 대한 융통성과 더불어 수급자에게 입찰 과정의 부분에서 전개된 물량 견적은 입찰 항목 목록에 주어진 기준물량의 확인만을 필요로 한다는 추가된 이점을 가진다. 따라서 물량 견적 조사의 정확성은 고정 비용 계약에서 전개된 것보다 정확할 필요성이 없다. 명시된 기준물량에 대한 편차의 여유(leeway)는 또한 자동적인 편차의 허용(allowance) 때문에 변경주문의 수도 감소시킨다.
그것의 유동성 때문에, 단가계약은 토목공사와 기반작업이 많은 기간시설과 고속도로 공사 계약에서 거의 항상 사용된다. 산업재건사업도 가격 견적의 입찰 항목 목록을 통해 단가계약을 사용하여 계약될 수 있다. 주요 산업 시설물들은 전통적으로 협상된 계약 형태를 이용한 입찰이다.
7) 협상을 통한 계약(Negotiated Contracts)
발주자는 변제 금액과 방법에 대한 수급자와의 협상을 통해 계약에 참여할 수 있다. 계약의 많은 형태는 발주자와 수급자 간의 협상을 통해 결정될 수 있다. 예를 들어, 협상의 기간 후에 고정 금액 또는 단가 계약에 들어가는 것이 가능하다. 어떤 사례들에서는 공공 발주자는 세 저가 입찰자와 가격, 자재, 공정에 대해 협상을 할 수 있다.
협상의 개념은 수급자가 선택되는 것에 의한 방법에서 무엇보다 적당하다. 그것은 다른 저가 입찰 기준보다 발주자가 수급자를 선택하는 부분에서의 융통성을 의미한다. 따라서 협상된 방식에서 계약의 낙찰을 위해 경쟁하는 수급자는 저가입찰의 기준에서 단독으로 선택될 것을 예상할 수 없다. 이것은 수급자의 선택 시기에 유용한 입찰 사이클과 도면과 시방서의 완성도에 영향을 준다. 발주자는 협상 시점에 유용한 사업서류를 검토하기 위해 선택된 수급자를 초대한다. 서류는 경쟁입찰계약의 사례에서처럼 종합적이고 완전한 설계 문서이거나, 단지 개념 수준의 문서일 수 있다. 제공된 서류를 기반으로, 수급자는 작업을 수행하기위한 그의 능력과 작업을 완료하기 위한 비용과 보수를 말하기위해 초대된다. 설계 문서의 수준이 종합적인 자세한 것에서 준비단계의 개념 도면까지 다양할 수 있기 때문에 비용 추정의 정확성 역시 다양해진다. 이 제출 양식 안에서, 발주자는 참가한 다양한 입찰자의 경력, 평판, 시설, 유용한 직원, 지불 비율(charge rates) 그리고 보수 체계를 평가한다. 이 평가에 기초해서, 범위는 둘에서 셋의 수급자로 감소되고 실제 계약의 양식과 상환의 방법에 대한 협상이 열린다.
대부분의 사례에서 설계 문서는 협상 시점에는 완료되지 않기 때문에, 결정된 계약의 거의 공통의 양식은 “비용 +보수”이다. 이 계약의 방식에서, 수급자는 계약된 시설의 공사에서 발생한 비용에 대해 변제 받는다. 계약은 변제할 수 있는 비용의 성질을 자세히 설명한다. 보통, 노동, 장비, 자재와 같은 모든 직접비용뿐만 아니라 작업을 적당하게 관리하는데 요구되는 전반적인 비용이 변제된다. 또한 수급자는 전문적 기술과 작업지원 건물의 사용에 대한 보수를 받는다. 보수는 원래 비용 변제에 더해진 이익(profit)이나 이윤(markup)이다. 직접비용의 변제에 사용된 지불일정(charge schedule)에서의 보수의 수준과 양은 협상 동안 논의의 주요 항목이다. 다양한 공식들이 보수의 계산에 사용되며, 수급자의 관점에서 나온 작업의 생산성에 강하게 영향을 비친다.
경쟁 입찰 계약의 사례로, 수급자는 사업의 자금조달을 하고, 주기적인 기성대가 지급을 통해 변제 받는다. 계약에 임하는 양쪽 모두, 변제 가능한 항목에 동의하고 명백하게 정의해야 한다. 사용된 재정 절차에 관한 동의는 필수적이다. 특별히 민감하며 명확하게 확립되어야 하는 비용의 영역은 본사의 전반적인 비용에 관계된다. 만약 발주자가 신중하지 않다면, 그는 수급자의 새로운 컴퓨터에 대한 지불을 승인한 것을 알아내고 놀랄지도 모른다. 변제의 목적을 위해 명확히 정의되어야 하는 다른 활동은 낙찰, 하수급자의 관리뿐만 아니라 사업에 사용된 장비에 대한 비용에 관계된다.
보수 구조의 형태는 네 가지가 일반적이다. 그들은 다음의 변제안의 cost-plus 형태를 이끈다.
- Cost + percent of cost : 실비정산비율보수가산
- Cost + fixed fee : 실비정산정액보수가산
- Cost + fixed fee + profit-sharing clause : 실비정산 보수가산 + 이익분배조항
- Cost + sliding fee : 실비정산준동률보수가산
가장 오래된 보수구조의 양식은 실비정산비율보수가산방식이다. 이 양식은 수급자에게 매우 수익성이 있지만 악용되는 주제(subject)이다. 사업의 공사에 유효하며 경제적인 성과금은 거의 없다. 이에 반대로, 더 작업의 비용이 더 커지면, 더 큰 보수의 양이 발주자에 의해 지불된다. 만약 작업의 비용이 4천만 달러이고 보수가 2%이면, 수급자의 보수는 8십만 달러이다. 만약 비용이이 4천2백만 달러로 증가하면 수급자의 보수는 4만 달러 증가한다. 이 계약 형태의 악용은 “황금알을 낳는 거위를 죽이는 것”이라고 말해져 왔다.
비율보수 가산의 접근에서 이러한 흐름을 상쇄시키기 위해서, 정액 보수 공식이 개발되어졌다. 이 경우 변제 할 비용요소의 변동 폭에 관계없이 보수의 고정된 양이 지불된다. 이것은 보통 처음 견적된 총 비용에 대한 비율로 확립된다. 이 방식은 다년 공사의 큰 공장 사업에 일반적으로 사용된다. 만약 공장의 추정된 비용이 5억 달러라면, 1%의 고정된 보수는 명시되며 처음의 견적된 금액에서 변수 때문에 변하지 않는다. 따라서 수급자의 보수는 5백만 달러로 고정된다. 이 방식은 가장 짧은 공정(time frame)을 넘어 보수를 되찾기 위해 가능한 빠른 시간 내에 작업을 끝냈을 때 수급자에게 성과급을 준다. 그러나 작업을 가능한 빨리 이루길 희망하기 때문에, 수급자는 사업의 완성도를 진척시키기 위한 변제 가능한 비싼 자재와 공법을 이용하는 경향을 띌 수 있다.
“실비정산 보수가산 + 이익분배”형식은 비용을 최소로 관리한 수급자에게 보상을 준다. 이 형식에서 총 계약(total contract)을 위한 목표 금액의 명시는 일반적이다. 만약 수급자가 목표보다 낮게 작업을 수행한다면, 남긴 금액은 발주자와 수급자 간에서 분배된다. 일반적 분배 공식은 수급자가 목표치의 절감량의 25%를 나눠 갖는 것이다. 예를 들어, 만약 목표가 15백만 달러이고 수급자가 14.5백만 달러에 작업을 완료했다면, 그는 12.5만 달러의 보너스를 받는다. 이 목표치 절감량과 수급자에게 수여되는 보너스 백분율의 추정은 몇몇 건설 회사에서 작업의 수익성 측정으로써 사용된다. 만약 수급자가 목표를 초과했다면 나눌 이익은 없다.
몇몇 사례에서 목표 가치는 상한가 보증(GMP)을 정의하기 위해 사용된다. 이것은 수급자가 초과되지 않을 것이라고 보증한 금액이다. 이 상황에서 GMP의 어떤 초과도 수급자에게 흡수되어야 한다. GMP는 목표 가치의 어떤 부분과 목표의 합으로 정의될 수도 있다. 예를 들어, 만약 목표가 1천5백만 달러라면 1천6백만 달러를 넘는 GMP가 명시될 수 있다.
이 방식에서 목표의 좋은 견적이 필요하다. 따라서 계획과 개념 도면과 시방서는 합리적인 목표의 결정을 할 수 있을 정도로 충분히 자세해야 한다. 목표를 밑도는 금액 절약에 대한 성과급은 수급자에게 추가적인 긍정적 요인을 제공한다. 발주자는 작업이 목표금액보다 낮게 완성된 사업의 공사 인수에 관해 타협할 준비가 되기 쉽다. 하자보수 목록의 추가 작업은 수급자에게 25 cents를 소비하게 하지만 발주자에게 75cents를 소비하게 한다. 자주 하자보수 목록이 전개되는 시점으로 얼버무리는 것은 수급자의 이익을 크게 감소하게 한다.
이익 분배 접근의 변수는 절감에 대한 보너스 지급뿐만 아니라 목표액의 초과에 따른 벌칙을 부여하는 준동률보수(sliding fee)이다. 보수의 양은 수급자가 목표액을 떨어뜨린 만큼 증가하고 높인 만큼 감소한다. 변동 비율에 기초한 수급자의 보수를 계산하기 위한 하나의 공식은 다음과 같다.
Fee = R(2T-A)
- T = 목표 금액
- R = 기준 백분율 가치
- A = 공사의 실제 비용
- Fee = R(2T – A)
협상을 통한 계약은 발주자가 저가 단독 보다 다른 선택의 척도를 사용하길 원하는 민간 부분에서 가장 일반적으로 사용된다. 협상을 통한 계약은 편애가 작용하는 사례에서 악용될 수 있기 때문에 공공에서는 특별한 상황에서만 사용된다. 협상을 통한 계약방식이 설계와 시공 동시에 진행되는 형태의 사용을 허용하기 때문에 민간 발주자는 또한 협상을 통한 계약 방식의 구성요소이다. 이것은 전통적인“설계 우선 시공 나중”의 순서의 압축을 허용한다. 시간은 문자 그대로 돈이기 때문에, 시설의 입주와 경영(operation)의 투입으로 절약된 모든 날은 잠재적인 큰돈의 절약을 상징한다. 큰 복합 호텔의 재정의 이자 비용만으로 높게는 5만 달러의 운영을 할 수 있다. 큰 전력 시설의 지연은 25만 달러에서 50만 달러 사이에서 견적될 수 있다. 상당히 명백하게, 설계 시공 순서의 어떠한 압축도 극도로 중요하다.
크고 복합적인 사업은 어디서든 2에서 3, 많게는 10년의 존속기간을 가진다. 그런 사례를 위해서, 실비정산 계약은 나아갈 방법으로 있음직한 방향이다. 수급자는 많은 해가 연속되는 사업에서 고정된 가격으로 입찰하지 않을 것이다. 노동, 자재, 장비와 연료 가격의 변동 폭을 예측하기는 불가능하다. 따라서 협상을 통한 비용+보수 계약은 복합적인 긴 존속기간의 사업을 위해 전문적으로 사용 된다.
8) 설계시공 일괄계약(Design-Build Contracts)
앞에서 언급된 바와 같이, 발주자의 입장에서는 일괄거래계약(single contract package)으로 모든 사업을 제공하는 일식수급을 하는 것이 편리하다. 1970년대에는, 큰 회사는 사업 계약(delivery)을 단일 공급자로 발주자에게 공급하기 위해서 설계와 시공을 둘 다 서비스하는 것을 제안하기 시작했다. 설계와 시공 양쪽에 대한 서비스를 제공하는 것에 대한 접근은 협상을 통한 계약을 넘어서는 자연적인 발전단계로 보여 질 수 있다. 빡빡한 공기를 요구하는 공업의 공사에서 복합 사업을 위한 설계시공일괄방식(design-build) 접근을 사용하는 일반적인 실행이 행해졌다. 이러한 경우, 설계와 시공 양쪽을 제공하는 단일 회사를 이용하는 것은 발주자에게 편리하다.
이런 시스템은 설계팀(또는 설계그룹)과 시공 조직 간의 의견차이 또는 분쟁은 단일 회사 내부의 문제가 되는 이점을 가진다. 이것은 프로젝트 실현에 관계된 둘 또는 그 이상의 회사 간의 적대적인 관계의 발전을 제거한다. 보통 설계시공일괄계약방식의 관리는 신속하고 효율적인 방법으로 설계와 시공사이의 분쟁과 의견차이의 감소를 유발한다. 만약 그런 문제가 검토되지 않는다면, 그들은 빈약한 수행에 대한 이익의 감소와 잠재적인 수급자의 퇴출을 이끌 수 있다.
설계와 시공 사이의 조화는 또한 같은 회사 안에서 양쪽 기능을 가짐으로써 강화된다. 이 시스템은 설계와 현장 시공 조직 간의 의사소통을 향상시키고, 건설하기에 실용적일 뿐만 아니라 효율적인 시설의 설계를 돕는다. 회사는 이익목적에 의해 빌딩의 실용적인 생애주기 사용을 위한 설계의 최적화뿐만 아니라 건설 과정(construction process)의 능률 강화와 같은 시공을 위한 설계를 통한 이익 목적에 의해 움직여진다. 이것은 앞에 언급된 냉장고 설계 제작과 비교될 수 있다. 만약 회사가 냉장고를 생산한다면, 가정에서 사용하기 효율적인 기구를 설계할 것이다. 또한 생산 비용 감소를 위해 가장 비용 효율적이며, 적절한 방법을 통한 조립이 될 수 있기 위해 품목을 설계한다.
실계시공일괄입찰계약은 또한 설계와 시공이 동시에 될 수 있다는 이점을 가진다. 그것은 설계가 완성되기 전에 현장에서 작업이 시작될 수 있다는 것을 의미한다. 이것은 공사 시작 전에 종합적으로 완전히 완료되지 않아도 되기 때문에 설계시공병행(“Phased Construction” or “Fast Track”)과 같은 접근과 공기의 단축을 가능하게 한다.
1970년대 이와 같은 계약의 형태는 주로 크고 복합적인 사업(예. 석유화학 공장, 공업 단지, 발전소 등)에서 설계팀과 현장의 시공 인력간의 정보의 흐름을 개선하기 위해 사용되어 졌었다. 일반적으로 설계와 시공에서 큰 능력을 가진 회사만이 오직 설계시공 입찰 서비스를 제공할 수 있었다. 하나의 설계시공일괄 수급자에 의해 지어진 사업은 종종 “턴키”사업이라고 불려진다. 발주자는 오직 하나의 수급자만 다루고 수급자는 열쇠만 돌려서 운영되는 사업이 준비되도록 하기 위해 시설의 완성을 제공한다. 그것은 발주자가 일식수급에 서명하고, “프로젝트 완성을 하고, 당신이 나에게 열쇠를 돌려 가동을 시키고 싶을 때 나에게 알려라”라고 말하는 것이다.
9) 컨소시엄 형태의 설계시공 일괄(Design-Build in a Consortium Format)
지난 10년간, 설계시공일괄계약의 사용은 건물 시공 분야에서 좀 더 일반적으로 되어져 왔다. 많은 회사들이 건축 분야에서 최상의 상품을 최적의 시간과 최적의 가격에 얻기 위한 방법으로 민간 사업자(예. 오피스 건물, 아파트 호텔 건물의 주인)에게 이 사업 계약 방식으로 거래해 왔다. 대부분의 건축 수급자는 조직 내에 설계 능력을 지니고 있지 않기 때문에, 상위 수급자(lead contractor)는 전통적으로 고객의 요구에 맞추기 위해 함께 일할 설계자와 전문 수급자의 팀이나 컨소시엄 형태를 만든다. 발주자/고객은 모든 사업의 일괄거래(예. 설계, 시공, 조달 등)를 제공하는 단일 그룹으로서 컨소시엄과 계약한다.
각 컨소시엄의 멤버는 책임이 있고(at risk), 최소의 지연과 분쟁으로 다른 멤버와 작업을 할 동기부여가 된다. 요컨대, 발주자에게서 제공된 개념 서류를 바탕으로 사업을 완료하기 위해 설계자의 그룹과 시공자는 컨소시엄을 만든다. 사업을 이루기 위해 함께 일할 것을 동의하고 따라서 내재적으로 다른 쪽과 적대적 관계가 발전되는 것을 피하는 것을 동의한다.
이 컨소시엄 기반 접근의 매력은 설계의 30~40%가 완료된 후 사업의 총액이 발주자에게 주어진다는 사실이다. 주요 사업의 변화를 제외하고, 컨소시엄은 설계 전단계의 끝에서 최종 금액을 고정시킨다. 전반적인 사업의 자금이 설계 발전 단계에서, 빨리 전개된 최종적인 금액에 기초해 수립될 수 있기 때문에 이것은 발주자에게 매우 매력적이다. 이것은 예비비의 필요성을 감소시키고 비용과 차용금의 양이 고정되기 때문에 대금업자에게 매력적이다.
설계 전단계의 끝에서 견적된 총액을 성취하는데 실패하면 컨소시엄의 모든 멤버에게 손해를 가져다주기 때문에, 컨소시엄의 멤버들은 혁신적으로 되고 분쟁을 피하도록 동기부여를 받는다. 다시 말하면, 팀의 멤버들 사이의 협동 부재와 언쟁은 중요한 손실을 가져올 수 있기 때문에 설계자와 시공자의 일반적인 적대관계는 대부분 제거된다. 분쟁을 피하고 현장 문제에 대하여 혁신적인 해결책을 개발할 자극은 이 계약 형태의 본질이다.
이 컨소시엄 기반 설계시공일괄계약은, 현재 많은 건축 사업에서 연방 정부에 의해 사용되어지는 민간 공동체의 건축 공사에서 넓은 수용을 얻어왔다. 많은 큰 국세청(Internal Revenue Service(IRS)) 시설들이 설계시공일괄계약으로 지어져 왔다. 민간 분야에서 그것의 적용은, 같은 사업을 위한 컨소시엄(consortia) 멤버 사이에서 강한(stiff) 경쟁력이 일반적인 경우가 아니었다. 대부분의 사례에서 발주자/사업자는 발주자의 주문된 요구에 맞추기 위한 설계 시공 팀을 만드는 하나 혹은 둘의 상위수급자와 일해 왔다. 민간 건축 시공 분야에서 경쟁하는 컨소시엄(consortia) 사이에서의 경쟁력은 중요한 화제가 아니었다.
공공분야에서 이 방법의 사용의 도래와 함께 경쟁력은 주요 쟁점이 되어 왔다. 성공하는 컨소시엄의 선택은 각각의 컨소시엄에서 오는 경쟁적인 제안의 검토에 기초한다. 이 방식에서, 선택되지 않은 컨소시엄(consortia)은 경쟁적인 제안의 구성과 발전의 비용 때문에 상당한 손실에 빠진다.
10) 건설사업관리계약(CM Contracts)
건설사업관리 형태의 계약에서, 한 회사는 계획 설계(Concept Design)에서 시설의 인수까지의 모든 활동을 조율하기 위해 고용된다. 회사는 모든 건설사업관리 활동에서 발주자를 대표한다. 이러한 형태의 계약에서, 건설사업관리는 “설계 전, 설계, 시공단계 동안의 작업수행의 건설프로그램에 관련된 활동을 관리하고 새로운 시설의 건설에서 시간과 비용의 관리에 기여하는 그룹”으로 정의된다. 발주자, 수급자, 그리고 설계자로 연결되는 전통적인 관계에서 건설사업관리회사의 위치는 앞의 【그림 3-8】과 같다.
이 회사는 사업에서 활동하는 모든 모임 사이의 정보 흐름에 대해 교통경찰 또는 집행자, 관리자의 기능을 가진다. CM은 설계/엔지니어, 주요한 공급자, 전문직종의 수급자라 불리는 모든 계약의 낙찰의 절차를 확립한다. 일단 계약적인 관계가 확립되면, CM은 최고의 또는 주요한 계약자뿐만 아니라 모든 하수급자, 주요 공급자와 부지 밖의 제작자도 관리한다. 부지(site)의 주요하고(major), 덜 중요한(minor) 계약자는 전문직종의 수급자로서 관계된다. 이런 관리기능에서 CM회사는 사업 스케줄을 알맞고 비용대비 효율적인 방법으로 나아가기 위한 길잡이(road map or flight plan)로 이용한다. CM 회사에 의해 수행할 수 있는 주요한 기능은 사업이 설계 전, 설계, 시공단계에 있는가에 따라 다양해진다.
건설사업관리 계약은 간헐적이며 복합적인 구조의 공사(예. 병원 허가, 지자체, 교통기관 승인 등)의 조직에게 특별히 매력적이지만 반복되는 사업의 감독을 하는 풀타임 건설 직원을 유지하기는 원하지 않는다. 이러한 경우 발주자가 계획, 개발, 그리고 하나 또는 그이상의 설계전문가, 전문직종수급자, 구매자, 그리고 자격과 감독조직과 같은 다른 관계있는 모임의 활동을 조율하는 건설관리자로서 회사를 유지할 수 있다.
