24. 리모델링 착공신고 및 사업계획 이행 단계

24.1 리모델링 착공신고서 제출

1) 개요

◦ 사업주체(시공자)는 리모델링의 사업계획을 승인(또는 허가) 받은 날부터 5년 이내에 착공신고를 해야 하고, 승인(또는 허가) 받은 사업계획 대로 공사를 이행하여야 함. 한편, 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 3가지 경우에 대하여 해당 리모델링 사업계획의 승인(또는 허가)을 취소할 수 있음

2) 검토 업무

24.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제16조【사업계획의 이행 및 취소 등】

① 사업주체는 제15조 제1항 또는 제3항에 따라 승인받은 사업계획 대로 사업을 시행하여야 하고, 다음 각 호의 구분에 따라 공사를 시작하여야 한다. 다만, 사업계획승인권자는 대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 사업주체의 신청을 받아 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 제1호 또는 제2호 가목에 따른 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

1. 제15조제1항에 따라 승인을 받은 경우 : 승인받은 날부터 5년 이내 2. 제15조제3항에 따라 승인을 받은 경우 가. 최초로 공사를 진행하는 공구 : 승인받은 날부터 5년 이내 나. 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구 : 해당 주택단지에 대한 최초 착공신고일부터 2년 이내

② 사업주체가 제1항에 따라 공사를 시작하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에게 신고하여야 한다.

③ 사업계획승인권자는 제2항에 따른 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

④ 사업계획승인권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 사업 계획의 승인을 취소 (제2호 또는 제3호에 해당하는 경우 ｢주택도시기금법｣ 제26조에 따라 주택분양보증이 된 사업은 제외)할 수 있다.

1. 사업주체가 제1항을 위반하여 공사를 시작하지 아니한 경우 2. 사업주체가 경매ㆍ공매 등으로 인하여 대지소유권을 상실한 경우 3. 사업주체의 부도ㆍ파산 등으로 공사의 완료가 불가능한 경우

⑤ 사업계획승인권자는 제4항 제2호 또는 제3호의 사유로 사업계획승인을 취소하고자하는 경우에는 사업주체에게 사업계획 이행, 사업비 조달계획 등 대통령령으로 정하는 내용이 포함된 사업 정상화 계획을 제출받아 계획의 타당성을 심사한 후 취소 여부를 결정하여야 한다.

⑥ 제4항에도 불구하고 사업계획승인권자는 해당 사업의 시공자 등이 제21조 제1항에 따른 해당 주택건설대지의 소유권 등을 확보하고 사업주체 변경을 위하여 제15조 제4항에 따른 사업계획의 변경승인을 요청하는 경우에 이를 승인할 수 있다.

2) 주택법 제21조【대지의 소유권 확보 등】제2항

② 사업주체가 제16조 제2항에 따라 신고한 후 공사를 시작하려는 경우 사업계획승인을 받은 해당 주택건설대지에 제22조 및 제23조에 따른 매도 청구 대상이 되는 대지가 포함되어 있으면 해당 매도청구 대상 대지에 대하여는 그 대지 소유자가 매도에 대하여 합의를 하거나 매도청구에 관한 법원의 승소판결(확정되지 않은 판결을 포함)을 받은 경우에만 공사를 시작할 수 있다.

3) 주택법 시행령 제31조【공사 착수기간의 연장】

◦ 법 제16조 제1항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. ｢매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률｣ 제11조에 따라 문화재청장의 매장 문화재 발굴허가를 받은 경우 2. 해당 사업시행지에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우만 해당)으로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우 3. 법 제15조에 따른 사업계획승인의 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사 착수가 지연되는 경우 4. 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우 5. 공공택지의 개발ㆍ조성을 위한 계획에 포함된 기반시설의 설치 지연으로 공사 착수가 지연되는 경우 6. 해당 지역의 미분양주택 증가 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나 주택 건설경기가 침체되는 등 공사에 착수하지 못할 부득이한 사유가 있다고 사업계획승인권자가 인정하는 경우

4) 주택법 시행규칙 제15조【공사착수 연기 및 착공신고】

① 사업주체는 법 제16조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공사착수 기간을 연장하려는 경우에는 별지 제19호 서식의 착공연기신청서를 사업계획승인권자에게 제출(전자문서에 따른 제출을 포함)하여야 한다.

② 사업주체는 법 제16조 제2항에 따라 공사착수(법 제15조 제3항에 따라 사업 계획승인을 받은 경우는 공구별 공사착수)를 신고하려는 경우에는 착공신고서(별지 제20호 서식)에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 사업계획 승인권자에게 제출(전자문서에 따른 제출을 포함)하여야 한다. 다만, 제2호부터 제5호까지의 서류는 주택건설사업의 경우만 해당한다.

1. 사업관계자 상호간 계약서 사본 2. 흙막이 구조도면(지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우만 해당) 3. 영 제43조 제1항에 따라 작성하는 설계도서 중 국토교통부장관이 정하여 고시하는 도서 4. 감리자(법 제43조제1항에 따라 주택건설공사 감리자로 지정받은 자를 말한다. 이하 같다)의 감리계획서 및 감리의견서 5. 영 제49조 제1항 제3호에 따라 감리자가 검토ㆍ확인한 예정공정표

③ 사업계획승인권자는 제1항 및 제2항에 따른 착공연기신청서 또는 착공 신고서를 제출받은 경우에는 착공연기확인서(별지 제21호 서식) 또는 착공 신고필증(별지 제22호 서식)을 신청인 또는 신고인에게 발급하여야 한다.

5) 주택법 시행령 제32조【사업계획승인의 취소】

◦ 법 제16조 제5항에서 “사업계획 이행, 사업비 조달계획 등 대통령령으로 정하는 내용”이란 다음 각 호의 내용을 말한다.

1. 공사일정, 준공예정일 등 사업계획의 이행에 관한 계획 2. 사업비 확보 현황 및 방법 등이 포함된 사업비 조달 계획 3. 해당 사업과 관련된 소송 등 분쟁사항의 처리 계획

6) 주택법 제66조【리모델링의 허가 등】제8항

⑧ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에 해당하는 자가 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 제1항ㆍ 제2항 및 제5항에 따른 허가를 받은 경우에는 행위허가를 취소할 수 있다.

24.3 주요 내용

1) 대지의 소유권 확보 여부

① 해당 사업지에 매도청구 대상 대지가 포함되어 있는 경우에는 리모델링 공사를 시작할 수 없음(주택법 제21조 제2항)

② 하지만, 사업계획의 인ㆍ허가를 받으려면 매도청구 대상 대지의 소유권을 확보하고 있어야 하므로 실무상은 이 문제가 착공에 영향을 주지는 않음

③ 다만, 인ㆍ허가를 받은 후부터 착공 전까지 대지의 소유권에 변동이 있는 경우에는 착공일정의 조정이 필요함

④ 이 경우, 해당 대지의 소유자와 매도에 대해 합의가 있거나, 매도청구에 관한 법원의 승소판결(미확정 판결 포함)이 있어야 착공이 가능

2) 착공신고

⑴ 사업주체 (시공자)

◦ 공사를 시작하는 경우 ‘착공신고서(시행규칙 별지 제20호 서식)’에 아래의 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 함

주택법 시행규칙 제15조 제2항의 각 호

1. 사업관계자 상호간 계약서 사본 2. 흙막이 구조도면 (지하 2층 이상의 지하층을 설치하는 경우만 해당) 3. 주택법 시행령 제43조 제1항에 따라 작성하는 설계도서 중 국토부장관이 정하여 고시하는 도서 4. 감리자의 감리계획서 및 감리의견서 5. 주택법 시행령 제49조 제1항 제3호에 따라 감리자가 검토ㆍ확인한 예정공정표

⑵ 시장ㆍ군수ㆍ구청장 (사업계획 인ㆍ허가권자)

① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 사업주체에게 통지하여야 함 ⇢ ‘착공신고필증(별지 제22호 서식)’ 발급

② 한편, 대법원 판결에 의하면 행정청의 착공신고 반려행위는 항고소송의 대상이 됨(대법원 2010. 11. 18 선고 2008 두 167 전원합의체 판결)

3) 착공기간

① 착공은 사업계획의 인ㆍ허가를 받은 날부터 5년 이내에 하여야 함

② 이 기간 내에 착공하지 아니한 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 사업계획의 인ㆍ허가를 취소할 수 있음(주택법 제16조 제4항 제1호)

주택법 제16조 제1항의 각 호

1. 제15조 제1항에 따라 승인을 받은 경우 : 승인받은 날부터 5년 이내 2. 제15조 제3항에 따라 승인을 받은 경우 가. 최초로 공사를 진행하는 공구 : 승인받은 날부터 5년 이내 나. 최초로 공사를 진행하는 공구 외의 공구 : 해당 주택단지에 대한 최초 착공 신고일부터 2년 이내

4) 착공기간의 연장

① 착공기간의 연장은 그 사유가 아래 표 각 호의 하나에 해당하는 경우에 한하여, 그 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 가능

주택법 시행령 제31조의 각 호

1. ｢매장문화재법｣ 제11조에 따라 문화재청장의 매장문화재 발굴허가를 받은 경우 2. 해당 사업시행지에 대한 소유권 분쟁(소송절차가 진행 중인 경우만 해당)으로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우 3. 법 제15조에 따른 사업계획승인 조건으로 부과된 사항을 이행함에 따라 공사 착수가 지연되는 경우 4. 천재지변 또는 사업주체에게 책임이 없는 불가항력적인 사유로 인하여 공사 착수가 지연되는 경우 5. 공공택지의 개발ㆍ조성을 위한 계획에 포함된 기반시설의 설치 지연으로 공사 착수가 지연되는 경우 6. 해당 지역의 미분양주택의 증가 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나 주택건설 경기가 침체되는 등 공사 착수를 못할 부득이한 사유가 있다고 사업계획승인권 자가 인정하는 경우

② 기간연장이 필요한 사업주체는 ‘착공연기신청서(규칙 별지 제19호 서식)’를 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 하고, 이를 승인한 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체에게 ‘착공연기확인서 (규칙 별지 제21호 서식)’를 발급하여야 함

5) 계획승인의 취소 (주택법 시행령 제32조)

① 리모델링사업이 아래 표 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 그 사업계획의 승인을 취소할 수 있음(제2호 또는 제3호의 경우 분양보증이 된 사업은 제외함)

주택법 제16조 제4항의 각 호

1. 사업주체가 사업계획을 승인받은 날부터 5년 내에 공사를 시작하지 아니한 경우 2. 사업주체가 경매ㆍ공매 등으로 인하여 대지소유권을 상실한 경우 3. 사업주체의 부도ㆍ파산 등으로 공사의 완료가 불가능한 경우

② 한편, 위 표의 제2호나 제3호의 사유로 사업계획승인의 취소를 검토하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로부터 ‘사업 정상화 계획’을 제출받아 그 타당성을 심사한 후 취소 여부를 결정하여야 함

③ 이 경우, 사업주체가 작성ㆍ제출하는 ‘사업 정상화 계획’에는 아래 표 각 호의 내용이 포함되어야 함

주택법 시행령 제32조의 각 호

1. 공사일정, 준공예정일 등 사업계획의 이행에 관한 계획 2. 사업비 확보 현황 및 방법 등이 포함된 사업비 조달 계획 3. 해당 사업과 관련된 소송 등 분쟁사항의 처리 계획

6) 리모델링허가의 취소 (주택법 제66조 제8항)

◦ 공동주택의 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체ㆍ입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 거짓이나 그 외 부정한 방법으로 리모델링허가를 받은 경우에는 그 허가를 취소할 수 있음

24.4 소요 기간

① 1 ∼ 2개월 (착공신고에 소요되는 예상기간)

② 기존 완료사례를 볼 때, 리모델링 공사기간은 1년 9개월 ∼ 2년 2개월 소요

24.5 관련주체별 활동 목록

1) 사업주체 (시공자)

① 해당 사업시행지의 매도청구 대상 대지 포함 여부 확인

② 사업계획승인을 받은 날부터 5년 내에 착공신고(별지 제20호 서식)

③ 착공기간의 연장이 필요한 경우, 착공연기신청서(별지 제19호 서식) 제출

⇢ 연장의 사유가 ｢주택법 시행령｣ 제31조 각 호의 하나에 해당하는 지 확인

2) 시장ㆍ군수ㆍ구청장 (사업계획 승인 또는 허가권자)

① 착공신고를 받은 날부터 20일 내에 신고인에게 신고수리 여부 통지 및 착공신고필증(별지 제22호 서식) 발급

② 사업계획승인을 승인받은 날부터 5년 이내에 미착공한 사업의 경우, 그 사업계획의 인가취소를 검토

⇢ 이 경우, 사업주체에게 사업 정상화 계획을 제출받아 그 타당성을 심사한 후 취소 여부를 결정

③ 제출받은 착공기간연기신청의 사유가 ｢주택법 시행령｣ 제31조 각 호의 하나에 해당하는 경우, 사유가 없어진 날부터 1년의 범위에서 승인 및 착공연기확인서(별지 제21호 서식) 발급