2. 리모델링 업무대행자 선정 단계

2.1 리모델링 업무대행자 선정

1) 개요

∘ 추진위원회에서는 조합설립 업무를 지원ㆍ대행할 자를 선정할 수 있고, 이때 업무대행자와 체결한 계약은 총회 의결이 필요한 사항이므로 이후 개최하는 조합창립 총회에서 이 계약에 대한 추인이 필요

2) 검토 업무

2.2 관련법률 규정 검토

① 주택법은 지역ㆍ직장ㆍ리모델링 등 3개 주택조합의 설립과 운영에 관한 사항을 규정하고 있고, 이들 주택조합 또는 주택조합 발기인의 업무를 대행하는 자의 자격요건ㆍ업무범위 등에 관하여는 주택법 제11조의 2에서 구체적으로 규정 ② 반면 이 조의 제1항에서는 “리모델링주택조합은 제외한다”는 단서를 둠으로써 리모델링주택조합이나 추진위원회의 경우는 이 조의 규정을 적용받지 않음 ③ 하지만 리모델링 실무에서는 이 조의 규정에 준하여 ‘정비사업전문관리업자’의 요건을 갖춘 자 또는 ‘건설엔지니어링사업자’를 사업관리자로 선정’하여 업무를 진행하고 있는 바, 여기서는 정보제공 차원에서 주택법 제11조의 2의 주요 내용을 소개

1) 주택법 제11조의 2【주택조합업무의 대행 등】

① 주택조합(리모델링주택조합은 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 주택조합의 발기인은 조합원 모집 등 제2항에 따른 주택조합의 업무를 제5조제2항에 따른 공동사업주체인 등록사업자 또는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 대통령령으로 정하는 자본금을 보유한 자 외의 자에게 대행하게 할 수 없다.

1. 등록사업자 2. ｢공인중개사법｣ 제9조에 따른 중개업자 3. ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제102조에 따른 정비사업전문관리업자 4. ｢부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률｣ 제4조에 따른 등록사업자 5. ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣에 따른 신탁업자 6. 그 밖에 다른 법률에 따라 등록한 자로서 대통령령으로 정하는 자

② 제1항에 따라 업무대행자에게 대행시킬 수 있는 주택조합의 업무는 다음 각 호와 같다

1. 조합설립을 위한 업무 대행(조합원 모집, 토지 확보, 조합설립인가 신청 등) 2. 사업성 검토 및 사업계획서 작성업무의 대행 3. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원 4. 제15조에 따른 사업계획승인 신청 등 사업계획승인을 위한 업무의 대행 5. 계약금 등 자금의 보관 및 그와 관련된 업무의 대행 6. 그 밖에 총회의 운영업무 지원 등 국토교통부령으로 정하는 사항

③ 주택조합 및 주택조합의 발기인은 제2항 제5호에 따른 업무 중 계약금 등 자금의 보관 업무는 제1항 제5호에 따른 신탁업자에게 대행하도록 하여야 한다.

④ 제1항에 따른 업무대행자는 국토교통부령이 정하는 바에 따라 사업연도별로 분기마다 해당 업무의 실적보고서를 작성하여 주택조합 또는 주택 조합의 발기인에게 제출하여야 한다.

⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 주택조합의 업무를 대행하는 자는 신의에 따라 성실하게 업무를 수행하여야 하고, 자신의 귀책사유로 주택 조합(발기인을 포함) 또는 조합원(주택조합 가입 신청자를 포함)에게 손해를 입힌 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

⑥ 국토교통부장관은 주택조합의 원활한 사업추진 및 조합원의 권리 보호를 위해 공정거래위원회 위원장과 협의를 거쳐 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있다.

2) 건축법 제23조【건축물의 설계】제1항 ㆍ 제2항

① 건축허가를 받아야 하거나 건축신고를 해야하는 건축물 및 리모델링을 하는 건축물의 건축등을 위한 설계는 건축사가 아니면 할 수 없다

② 설계자는 건축물이 이 법과 이 법에 따른 명령이나 처분, 관계 법령에 맞고 안전ㆍ기능ㆍ미관에 지장이 없도록 설계하여야 하며, 국토부장관이 정하여 고시하는 설계도서 작성기준에 따라 설계도서를 작성해야 한다.

2.3 주요 내용

1) 개요

① 추진위원회는 통상 조합설립 업무의 진행을 위해 업무대행자(사업관리자ㆍ설계자 등)를 선정(選定)하여 활용하고 있음

② 이 과정에서 업무대행자와 체결한 계약은 나중에 설립인가를 받은 주택 조합의 추인을 거쳐 주택조합에 승계됨

2) 업무대행의 계약 및 조합 추인

⑴ 계약방법

∘ 업무대행자와 계약은 조합규약에 정한 바가 있다면, 경쟁입찰 방법으로 하든, 수의계약으로 하든, 제약이 없음

⑵ 계약행위에 대한 조합 추인

① 이 계약행위는 총회 의결이 필요한 사항 중 하나(“업무대행자 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결”) 이므로, 이후 개최하는 조합창립 총회에서 추진 위원회에서 체결한 이 계약에 대한 추인절차(승인절차) 필요

② 이 절차를 거치는 경우는 그 추인, 승인범위 내에서 추진위원회의 권리, 의무는 설립인가를 받은 조합에 귀속되는 것으로 볼 수 있음

주택법 시행령 제20조 제3항ㆍ제4항

③ 시행령 제2항 제9호에도 불구하고, 국토교통부령으로 정하는 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐야 한다.④ 총회의 의결을 하는 경우는 조합원의 100분의 10이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 한다.

주택법 시행규칙 제7조 제5항

⑤ 시행령 제20조 제3항에서 “국토교통부령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 조합규약의 변경(시행령 제20조 제2항 각 호의 사항만 해당) 2. 자금의 차입과 그 방법, 이자율 및 상환방법 3. 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결 3의2. 법 제11조의2 제1항에 따른 업무대행자의 선정ㆍ변경 및 업무대행계약의 체결 4. 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약의 체결 5. 조합임원의 선임 및 해임 6. 사업비의 조합원별 분담명세 확정(리모델링주택조합의 경우 법 제68조 제4항에 따른 안전진단 (⇢ 2차 안전진단) 결과에 따라 구조설계의 변경이 필요한 경우 발생할 수 있는 추가 비용의 분담안을 포함) 및 변경 7. 사업비의 세부항목별 사용계획이 포함된 예산안 8. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계 보고

③ 참고로 대법원은 별도 추인이 없어도 조합에 귀속하는 것으로 판시하고 있으나 이에 관한 견해가 전문가에 따라 다를 수 있음

④ 따라서 조합창립 총회 개최 시 추진위원회에서 행한 중요 업무를 추인ㆍ승인하는 절차가 필요하며 이 경우 추인ㆍ승인범위 내에서 추진위원회의 권리ㆍ의무는 조합에 승계되는 것으로 보는 것이 타당

대법원 1996. 3. 12 선고 94다56401

대법원은 “계속적으로 공동의 일을 수행하여 오던 일단의 사람들이 어느 시점에 이르러 비로소 창립총회를 열어 조직체로서의 실체를 갖추었다면, 그 실체로서의 조직을 갖추기 전부터 행한 행위나 그 때까지 형성한 재산은 다른 특별한 사정이 없는 한, 모두 이 사회적 실체로서의 조직에 귀속되는 것으로 봄이 타당하다.”고 판시

2.4 소요 기간

∘ 3개월 (예상)

2.5 관련 주체별 활동 목록

1) 추진위원회

∘ 경험이 풍부한 업무대행자 선정

2) 업무대행자 (사업관리자ㆍ설계자 등)

∘ 신의에 따라 성실하게 해당 분야의 업무를 수행

2.6 관련 주체별 체크리스트

1) 추진위원회

• 해당 분야 업무대행자의 사업 수행능력 평가표 확인

2) 업무대행자 중 설계자

• 설계자는 관련 분야(도시계획ㆍ교통ㆍ경관 등)와 협업하여 설계도서 작성

• 설계자는 각종 측량 결과를 설계도서에 반영하여 사업계획의 오류를 방지

• 설계자는 추정분담금이 포함된 사업계획서 작성

󰋫 최소증축 방식 (기존평형 유지)	󰋫 부분증축	󰋫 최대증축 (전용면적 기준 30~40%)
󰋫 수평 및 별동증축	󰋫 수평 또는 수직 1~2개층 증축	󰋫 수평 또는 수직 2~3개층 증축
󰋫 필로티 도입 여부	󰋫 세대분리 도입 여부	󰋫 복리시설 리모델링 포함 여부
󰋫 지하주차장 승강기 수직 연결	󰋫 지하주차장 동 외부 연결	󰋫 발코니 일괄 확장 여부
󰋫 건축물의 높이 제한	󰋫 지하주차장 1개 층	󰋫 지하주차장 2개층 이상
󰋫 대지의 조경	󰋫 공개공지 등의 확보	󰋫 도로 건축선의 지정
󰋫 건폐율	󰋫 용적률 (단, 지구단위 계획상 한도 초과 불과)	󰋫 대지 안의 공지
󰋫 정북방향 일조권 침해 여부 확인(완화 불가)	󰋫 기타 ( )

󰋫 수직증축은 기존 구조도면 보유 시 가능󰋫 증축계획 시에는 지구단위계획상 허용용적률 및 건축기준의 완화적용 사항 확인󰋫 1998년 10월 이전 아파트는 전용면적 산정 시 중심선이 적용되어, 비증축 시에는 전용면적이 축소되므로 최소한의 증축으로 기존 전용면적 이상 확보 필요󰋫 2000년 5월 공급면적기준이 변경되어 이전 아파트는 공급면적에 지하층(주차장 등) 면적의 일부가 포함됨에 따라 비증축 시에는 공급면적이 축소됨. 따라서 최소한의 증축으로 기존 이상의 공급면적 확보 필요󰋫 공사비 최소화를 위해서는 필로티, 지하주차장 승강기의 수직 연결, 2개 층 이상의 지하주차장 계획은 미적용 필요󰋫 대형 평형의 경우 세대분리를 검토하고 발코니의 일괄확장 여부는 기존 발코니가 비내력 구조일 때 검토󰋫 복리시설은 가급적 존치하고 민원 방지를 위한 대책 마련이 유리