17. 리모델링허가 신청ㆍ승인 단계

17.1 리모델링허가 신청ㆍ승인

1) 개요

∘ 증가하는 세대수가 30세대 미만인 리모델링을 하려는 조합은 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 리모델링허가를 신청하고 승인을 받아야 함

2) 검토 업무

17.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제66조【리모델링의 허가 등】제1항ㆍ제2항ㆍ제5항ㆍ제9항

① 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함)의 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체가 공동주택을 리모델링하려고하는 경우에는 허가와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다.

② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 리모델링 결의를 한 리모델링주택조합이나 소유자 전원의 동의를 받은 입주자대표 회의가 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아 리모델링을 할 수 있다.

⑤ 제1항 또는 제2항에 따른 리모델링에 관하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 허가받은 사항에 관하여는 제19조를 준용한다.

⑨ 법 제71조에 따른 리모델링 기본계획 수립 대상지역에서 세대수 증가형 리모델링을 허가하려는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 리모델링 기본계획에 부합하는 범위에서 허가하여야 한다.

2) 주택법 시행령 제75조【리모델링의 허가기준 등】제1항ㆍ제2항

① 법 제66조 제1항 및 제2항에 따른 리모델링 허가기준은 별표 4와 같다.

주택법 시행령 별표 4 (공동주택 리모델링의 허가기준)
	세 부 기 준
동의비율	가. 입주자ㆍ사용자ㆍ관리주체의 경우 공사기간ㆍ공사방법 등이 적혀 있는 동의서에 입주자 전체의 동의를 받아야 함 나. 리모델링주택조합의 경우 ① 리모델링 설계 개요, ② 공사비, ③ 조합원의 비용분담 명세 등이 적혀 있는 결의서에 다음의 동의를 받아야 함 • 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체 구분소유자ㆍ의결권의 각 75%이상 동의와 각 동별 구분소유자ㆍ의결권의 각 50%이상 동의 • 동별 리모델링의 경우 그 동의 구분소유자ㆍ의결권의 각 75%이상 동의다. 입주자대표회의 경우 ① 리모델링 설계의 개요, ② 공사비, ③ 조합원의 비용분담 명세 등이 적혀 있는 결의서에 주택단지 소유자 전원의 동의를 받아야 함

허용범위

가. 공동주택 ⑴ 리모델링은 주택단지별 또는 동별로 함 ⑵ 복리시설을 분양하기 위한 것이 아니어야 함. 다만, 1층을 필로티 구조로 전용하여 세대의 일부 또는 전부를 부대시설ㆍ복리시설 등으로 이용하는 경우에는 그렇지 않음 ⑶ ⑵에 따라 1층을 필로티 구조로 전용하는 경우 제13조에 따른 수직증축의 허용범위를 초과하여 증축하는 것이 아니어야 함 ⑷ 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 함 나. 입주자 공유가 아닌 복리시설 등 ⑴ 사용검사를 받은 후 10년 이상 지난 복리시설로서 공동주택과 동시에 리모델링하는 경우로, 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 구조안전에 지장이 없다고 인정하는 경우로 한정 ⑵ 증축은 기존 건축물 연면적 합계의 10분의 1 이내이어야 하고, 증축 범위는 ｢건축법 시행령｣ 제6조 제2항 제2호 나목에 따른다. 다만, 주택과 주택 외 시설이 동일 건축물로 건축된 경우는 주택의 증축 면적비율의 범위 안에서 증축할 수 있음

② 리모델링 허가를 받으려는 자는 허가신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

3) 주택법 시행규칙 제28조【리모델링의 신청 등】제1항~제3항

① 영 제75조 제2항에 따른 허가신청서는 별지 제26호 서식과 같다.

② 영 제75조 제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호의 서류를 말한다.

1. 리모델링하려는 건축물의 종별에 따른 ｢건축법 시행규칙｣ 제6조제1항 각 호의 서류 및 도서. 다만, 증축을 포함하는 리모델링의 경우에는 ｢건축법 시행규칙｣ 별표3 제1호에 따른 건축계획서 중 구조계획서(기존 내력벽ㆍ기둥ㆍ보 등 골조의 존치계획서를 포함), 지질조사서 및 시방서를 포함한다. 2. 영 별표4 제1호에 따른 입주자의 동의서 및 법 제22조에 따른 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류 3. 세대를 합치거나 분할하는 등 세대수를 증감시키는 행위를 하는 경우에는 그 동의 변경 전과 변경 후의 평면도 4. 법 제2조 제25호 다목에 따른 세대수 증가형 리모델링을 하는 경우에는 법 제67조에 따른 권리변동계획서 5. 법 제68조 제1항에 따른 증축형 리모델링을 하는 경우 같은 조 제5항에 따른 안전진단결과서 6. 리모델링주택조합의 경우에는 주택조합설립인가서 사본

③ 영 제75조 제2항에 따른 리모델링 허가신청을 받은 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 그 신청이 영 별표4에 따른 기준에 적합한 경우에는 별지 제27호 서식의 리모델링 허가증명서를 발급하여야 한다.

4) 주택법 시행령 제23조【주택조합의 사업계획승인 신청 등】제1항

① 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년 이내에 법 제15조에 따른 사업 계획승인(사업계획승인 대상이 아닌 리모델링인 경우에는 법 제66조 제2항에 따른 허가)을 신청하여야 한다.

5) 주택법 제19조【다른 법률에 따른 인가ㆍ허가 등의 의제 등】제1항~제4항

① 사업계획승인권자가 제15조에 따라 사업계획을 승인(또는 변경승인)할 때 다음 각 호의 허가ㆍ인가ㆍ결정ㆍ승인 또는 신고 등(이하 “인ㆍ허가등”)에 관하여 제3항에 따른 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하 여는 해당 인ㆍ허가등을 받은 것으로 보며, 사업계획의 승인고시가 있은 때에는 다음 각 호의 관계 법률에 따른 고시가 있은 것으로 본다.

1. ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가, 같은 법 제14조에 따른 건축신고, 같은 법 제16조에 따른 허가ㆍ신고사항의 변경 및 같은 법 제20조에 따른 가설건축물의 건축허가 또는 신고 2. ｢공간정보관리법｣ 제15조 제4항에 따른 지도 등의 간행 심사 3. ｢공유수면법｣ 제8조에 따른 공유수면의 점용ㆍ사용허가, 같은 법 제10조에 따른 협의 또는 승인, 같은 법 제17조에 따른 점용ㆍ사용 실시계획의 승인 또는 신고, 같은 법 제28조에 따른 공유수면의 매립면허, 같은 법 제35조에 따른 국가 등이 시행하는 매립의 협의 또는 승인 및 같은 법 제38조에 따른 공유수면매립실시계획의 승인 4. ｢광업법｣ 제42조에 따른 채굴계획의 인가 5. ｢국토계획법｣ 제30조에 따른 도시ㆍ군관리계획 (같은 법 제2조 제4호 다목의 계획 및 같은 호 마목의 계획 중 같은 법 제51조제1항에 따른 지구단위계획구역 및 지구단위계획만 해당)의 결정, 같은 법 제56조에 따른 개발행위의 허가, 같은 법 제86조에 따른 도시ㆍ군계획시설사업시행자의 지정, 같은 법 제88조에 따른 실시계획의 인가 및 같은 법 제130조 제2항에 따른 타인의 토지에의 출입허가 6. ｢농어촌정비법｣ 제23조에 따른 농업생산기반시설의 사용허가 7. ｢농지법｣ 제34조에 따른 농지전용(農地轉用)의 허가 또는 협의 8. ｢도로법｣ 제36조에 따른 도로공사 시행의 허가, 같은 법 제61조에 따른 도로점용의 허가 9. ｢도시개발법｣ 제3조에 따른 도시개발구역의 지정, 같은 법 제11조에 따른 시행자 지정, 같은 법 제17조에 따른 실시계획 인가 및 같은 법 제64조 제2항에 따른 타인의 토지에의 출입허가 10. ｢사도법｣ 제4조에 따른 사도(私道)의 개설허가 11. ｢사방사업법｣ 제14조에 따른 토지의 형질변경 등의 허가, 같은 법 제20조에 따른 사방지(砂防地) 지정의 해제 12. ｢산림보호법｣ 제9조 제1항 및 같은 조 제2항제1호ㆍ제2호에 따른 산림보호구역에서의 행위 허가ㆍ신고. 다만, ｢산림자원법｣에 따른 채종림 및 시험림과 ｢산림보호법｣에 따른 산림유전자원보호구역의 경우는 제외 13. ｢산림자원법｣ 제36조 제1항ㆍ제5항에 따른 입목벌채등의 허가ㆍ신고. 다만, 같은 법에 따른 채종림 및 시험림과 ｢산림보호법｣에 따른 산림유 전자원보호구역의 경우는 제외 14. ｢산지관리법｣ 제14조ㆍ제15조에 따른 산지전용허가 및 산지전용신고, 같은 법 제15조의2에 따른 산지일시사용 허가ㆍ신고 15. ｢소하천정비법｣ 제10조에 따른 소하천공사시행 허가, 같은 법 제14조에 따른 소하천 점용 등의 허가 또는 신고 16. ｢수도법｣ 제17조 또는 제49조에 따른 수도사업 인가, 같은 법 제52조에 따른 전용상수도 설치의 인가 17. ｢연안관리법｣ 제25조에 따른 연안정비사업실시계획의 승인 18. ｢유통산업발전법｣ 제8조에 따른 대규모점포의 등록 19. ｢장사 등에 관한 법률｣ 제27조제1항에 따른 무연분묘의 개장허가 20. ｢지하수법｣ 제7조 또는 제8조에 따른 지하수 개발ㆍ이용의 허가 또는 신고 21. ｢초지법｣ 제23조에 따른 초지전용의 허가 22. ｢택지개발촉진법｣ 제6조에 따른 행위의 허가 23. ｢하수도법｣ 제16조에 따른 공공하수도에 관한 공사 시행의 허가, 같은 법 제34조 제2항에 따른 개인하수처리시설의 설치신고 24. ｢하천법｣ 제30조에 따른 하천공사 시행의 허가 및 하천공사실시계획의 인가, 같은 법 제33조에 따른 하천의 점용허가 및 같은 법 제50조에 따른 하천수의 사용허가 25. ｢부동산거래신고법｣ 제11조에 따른 토지거래계약에 관한 허가

② 인ㆍ허가등의 의제를 받으려는 자는 제15조에 따른 사업계획승인을 신청할 때에 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 함께 제출하여야 한다.

③ 사업계획승인권자는 제15조에 따라 사업계획을 승인하려는 경우 그 사업계획에 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 포함되어 있는 경우에는 해당 법률에서 정하는 관계 서류를 미리 관계 행정기관의 장에게 제출한 후 협의하여야 한다.

이 경우 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 날부터 20일 이내에 의견을 제출하여야 하며, 그 기간 내에 의견을 제출하지 아니한 경우에는 협의가 완료된 것으로 본다.

④ 제3항에 따라 사업계획승인권자의 협의 요청을 받은 관계 행정기관의 장은 해당 법률에서 규정한 인ㆍ허가 등의 기준을 위반하여 협의에 응하여서는 아니 된다.

6) 주택법 제74조【세대수 증가형 리모델링의 시기 조정】

① 국토교통부장관은 세대수 증가형 리모델링 시행으로 주변지역에 현저한 주택부족이나 주택시장의 불안정 등이 발생될 우려가 있는 때에는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 특별시장ㆍ광역시장ㆍ대도시의 시장에게 리모델링 기본계획을 변경하도록 요청하거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승인 또는 허가의 시기를 조정하도록 요청할 수 있으며 요청을 받은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ대도시의 시장 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.

② 시ㆍ도지사는 세대수 증가형 리모델링 시행으로 주변지역에 현저한 주택 부족이나 주택시장의 불안정 등이 발생될 우려가 있는 때에는 주거기본법 제9조에 따른 시ㆍ도 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 대도시의 시장에게 리모델링 기본계획을 변경하도록 요청하거나 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승인 또는 허가의 시기를 조정하도록 요청할 수 있으며 요청을 받은 대도시의 시장 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 특별한 사유가 없으면 그 요청에 따라야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 시기조정에 관한 방법 및 절차 등에 관해 필요한 사항은 국토교통부령 또는 시ㆍ도의 조례로 정한다.

7) 주택법 시행규칙 제30조【세대수 증가형 리모델링의 시기 조정】

∘ 법 제74조 제1항에 따라 국토교통부장관의 요청을 받은 특별시장ㆍ광역시장ㆍ대도시의 시장 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 요청을 받은 날부터 30일 이내 에 리모델링 기본계획의 변경 또는 세대수 증가형 리모델링의 사업계획 승 인ㆍ허가의 시기 조정에 관한 조치계획을 국토교통부장관에게 보고하여야 한다. 이 경우 그 요청에 따를 수 없는 특별한 사유가 있는 경우에는 그 사유를 통보하여야 한다.

17.3 주요 내용

1) 리모델링허가 대상

∘ 증가하는 세대수가 30세대 미만인 리모델링

2) 리모델링허가 신청방법

∘ 리모델링허가를 받으려는 주택조합은 설립인가일로부터 2년 이내에 첨부 서류(주택법 시행령 제28조 제2항)를 포함한 허가신청서(동법 시행규칙 별지 제26호 서식)를 작성하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출

3) 리모델링허가 신청 시 첨부서류

주택법 시행규칙 제28조【리모델링의 신청 등】제2항

② 영 제75조 제2항에서 “국토교통부령으로 정하는 서류”란 다음 각 호 서류를 말한다. 1. 리모델링하려는 건축물의 종별에 따른 ｢건축법 시행규칙｣ 제6조 제1항 각 호의 서류 및 도서 다만, 증축을 포함하는 리모델링의 경우에는 ｢건축법 시행규칙｣ 별표 3 제1호에 따른 건축계획서 중 구조계획서 (기존 내력벽ㆍ기둥ㆍ보 등 골조의 존치계획서를 포함 ), 지질조사서 및 시방서를 포함한다. 2. 영 별표4 제1호에 따른 입주자의 동의서 및 법 제22조에 따른 매도청구권 행사를 입증할 수 있는 서류 3. 세대를 합치거나 분할하는 등 세대수를 증감시키는 행위를 하는 경우에는 그 동의 변경전과 변경후의 평면도 4. 법 제2조 제25호 다목에 따른 세대수 증가형 리모델링을 하는 경우에는 법 제67조에 따른 권리변동계획서 5. 법 제68조 제1항에 따른 증축형 리모델링을 하는 경우에는 같은 조 제5항에 따른 안전진단결과서 6. 리모델링주택조합의 경우에는 주택조합설립인가서 사본

건축법 시행규칙 제6조【건축허가 등의 신청】제1항

1. 건축할 대지의 범위에 관한 서류 1의2. 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그에 따른 서류로 갈음할 수 있다 가. 건축할 대지에 포함된 국유지 ㆍ 공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류 나. 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 ｢집합건물법｣ 제15조제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류 다. 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 법 제11조에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 ｢주택법 시행령｣ 제27조제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설 ㆍ 공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 ｢주택법｣ 제21조를 준용한다. 1의3. 법 제11조 제11항 제1호에 해당하는 경우 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류 1의4. 법 제11조 제11항 제2호 및 영 제9조의2 제1항 각 호 사유에 해당하는 경우에는 다음 각 목의 서류 가. 건축물 및 해당 대지 공유자 수의 100분의 80이상 서면동의서 : 공유자가 지장을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여 권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 다만, 공유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 공유자의 인감도장을 날인하거나 서명한 서면동 의서에 해당 인감증명서나 본인서명사실확인서 또는 전자본인서명확인서의 발급증을 첨부하는 방법으로 할 수 있다. 나. 가목에 따라 동의한 공유자의 지분 합이 전체 지분의 100분의 80이상임을 증명하는 서류 다. 영 제9조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증명하는 서류 라. 해당 건축물의 개요 1의5. 제5조에 따른 사전결정서 (법 제10조에 따라 건축에 관한 입지 ㆍ 규모의 사전결정서를 받은 경우만 해당) 2. 별표 2의 설계도서 (법 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외함). 다만, 법 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건 축계획서 및 배치도만 해당한다. 3. 법 제11조 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정) 4. 별지 제27호의11 서식에 따른 결합건축협정서(해당 사항이 있는 경우로 한정)

4) 리모델링허가 (사업계획승인) 신청기간

① 법은 리모델링의 사업계획승인 신청을 조합설립인가일로부터 2년 이내에 하도록 규정하고 있음(주택법 시행령 제23조 제1항)

② 그러나 이는 사업계획승인 신청을 가급적 조속하게 진행하라는 훈시규정으로 해석해야 함

③ 하급심에서도 이 규정을 훈시규정이라고 판시한 바(서울행정법원 2012. 2. 1 선고 2011 구합 32850 판결), 리모델링조합이 이 규정을 어겼다고 하여 조합 설립인가가 취소될 수는 없음

5) 동별 리모델링허가 가능 조건

⑴ 법은 동별 리모델링조합을 설립하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받으면 동별 리모델링이 가능하도록 규정. 이때, 허가를 받으려면 허가신청서에 ｢주택법 시행규칙｣ 제28조 제2항에서 정하는 서류를 첨부하여야 함

⑵ 이에 따르면 “집합건물의 공용부분을 변경하는 동별 리모델링을 하려면 ｢집합건물법｣ 제15조 제1항에 따른 결의를 증명하는 서류(건축법 시행규칙 제6조 제1항 제1호의2 나목)”의 제출이 필요

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조【공용부분의 변경】

① 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2이상 및 의결권의 3분의 2이상의 결의로써 결정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제38조 제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다. 1. 공용부분의 개량을 위한 것으로 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닐 경우 2. 관광진흥법 제3조 제1항 제2호 나목에 따른 휴양 콘도미니엄업의 운영을 위한 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항인 경우 ② 제1항의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

⑶ 결국, 동별 리모델링을 하려는 주택조합이 ‘해당 동과 함께 공용부분의 일부를 변경하는 리모델링 허가’를 받기 위해서는 “관리단집회에서 구분 소유자와 의결권의 각 3분의 2이상의 결의가 있었음을 증명하는 서류도 첨부하여야 함

17.4 소요 기간

∘ 3 ∼ 4개월 (예상)

17.5 관련주체별 활동 목록

1) 리모델링조합 (업무대행자)

◦ 허가신청서 첨부서류(주택법 시행규칙 제28조 제2항) 확인 및 허가 신청

2) 시장 ㆍ 군수 ㆍ 구청장

① 리모델링조합이 제출한 사업계획이 공동주택 리모델링 허가기준(주택법 시행령 별표4) 에 적합한 경우에는 허가증명서(별지 제27호 서식) 발급

⇢ 이때, 정당한 사유가 없으면 허가를 신청받은 날부터 60일 내에 리모델링 조합에 승인 여부를 통보(주택법 제30조 제1항 준용)

② 국토교통부장관에게 세대수 증가형 리모델링 허가시기 조정을 요청받은 경우는 요청을 받은 날부터 30일 이내에 조치계획 보고

17.6 관련주체별 체크리스트

2) 시장 ㆍ 군수 ㆍ 구청장

• 리모델링 기본계획이 수립된 지역의 경우 해당 계획에 부합하는 범위 내에서 허가하여야 함
• 리모델링조합이 제출한 사업계획에 주택법 제19조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사항이 있는 경우에는 해당 법률에서 정하는 관계서류를 미리 관계 행정기관의 장에게 제출한 후 협의