13. 리모델링 권리변동계획 수립(최초 권리변동계획) 단계

13.1 리모델링 권리변동계획 수립(최초 권리변동계획)

1) 개요

∘ 세대수가 증가하는 리모델링을 하려는 조합에서 사업계획승인(또는 리모델링허가)을 신청할 때는 첨부서류의 하나로 “기존 주택의 권리변동 명세ㆍ조합원의 비용분담 금액ㆍ조합원 외의 자에 대한 분양계획” 등이 포함된 권리변동계획서를 제출해야하는데, 이에 관한 업무내용

2) 검토 업무

⑴ 리모델링 전ㆍ후 대지의 권리변동 명세 확인

⑵ 기존 주택의 권리변동 명세 검토의견서 제출

⑶ 리모델링 조합원의 비용분담 금액 검토의견서 제출

⑷ 리모델링 사업비 검토의견서 제출

⑸ 조합원 외의 자에 대한 분양계획 검토의견서 제출

⑹ 감정평가법인 등의 선정 및 용역발주 지원

⑺ 리모델링사업 권리변동계획 수립 지원

13.2 리모델링 관련법률 규정 검토

1) 주택법 제67조【권리변동계획의 수립】

∘ 세대수가 증가되는 리모델링을 하는 경우에는 기존 주택의 권리변동, 비용 분담 등 대통령령으로 정하는 사항에 대한 계획(이하, 권리변동계획)을 수립 하여 사업계획승인 또는 리모델링허가를 받아야 한다.

2) 주택법 시행령 제77조【권리변동계획의 내용】

① 법 제67조에서 “기존 주택의 권리변동, 비용분담 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다.

1. 리모델링 전ㆍ후의 대지 및 건축물의 권리변동 명세
2. 조합원의 비용분담
3. 사업비
4. 조합원 외의 자에 대한 분양계획
5. 그 밖에 리모델링과 관련된 권리 등에 대하여 해당 시ㆍ도 또는 시ㆍ군 조례로 정하는 사항

② 제1항 제1호 및 제2호에 따라 대지 및 건축물의 권리변동 명세를 작성 하거나 조합원의 비용분담 금액을 산정하는 경우에는 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조 제4호에 따른 감정평가법인 등이 리모델링 전ㆍ후의 재산 또는 권리에 대하여 평가한 금액을 기준으로 할 수 있다.

3) 주택법 제76조【공동주택 리모델링에 따른 특례】제1항ㆍ제2항

① 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 전유부분(｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제2조 제3호에 따른 전유부분)의 면적이 늘거나 줄어드는 경우에는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제12조 및 제20조 제1항에도 불구하고 대지사용권은 변하지 아니하는 것으로 본다. 다만, 세대수 증가를 수반하는 리모델링의 경우에는 권리변동계획에 따른다.

② 공동주택의 소유자가 리모델링에 의하여 일부 공용부분(｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제2조 제4호에 따른 공용부분)의 면적을 전유 부분의 면적으로 변경한 경우에는 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제12조에도 불구하고 그 소유자의 나머지 공용부분의 면적은 변하지 아니하는 것으로 본다.

③ 제1항의 대지사용권 및 제2항의 공용부분의 면적에 관하여는 제1항과 제2항에도 불구하고 소유자가 ｢집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률｣ 제28조에 따른 규약으로 달리 정한 경우에는 그 규약에 따른다.

④ 임대차계약 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하여 그 사실을 임차인에게 고지한 경우로서 제66조 제1항 및 제2항에 따라 리모델링 허가를 받은 경우에는 해당 리모델링 건축물에 관한 임대차계약에 대하여 ｢주택임대차보호법｣ 제4조 제1항 및 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제9조 제1항을 적용하지 아니한다.

1. 임대차계약 당시 해당 건축물의 소유자들(입주자대표회의 포함)이 제11조 제1항에 따른 리모델링주택조합 설립인가를 받은 경우
2. 임대차계약 당시 해당 건축물의 입주자대표회의가 직접 리모델링을 실시하기 위해 제68조 제1항에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 안전진단을 요청한 경우

⑤ 생략

⑥ 권리변동계획에 따라 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물에 대한 권리의 확정 등에 관하여는 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제87조를 준용한다. 이 경우 “토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로, “일반에게 분양하는 대지 또는 건축물”은 “권리변동계획에 따라 구분소유자 외의 자에게 소유권이 이전되는 토지 또는 건축물”로 본다.

13.3 주요 내용

1) 권리변동계획 수립 대상사업

∘ 세대수가 증가하는 리모델링사업

2) 권리변동계획(최초) 수립시기

① 세대수가 증가하는 리모델링을 하려는 조합의 경우, 사업계획승인(또는 리모델링허가) 신청 시 권리변동계획서를 첨부하여야 하므로, 조합은 이에 맞추어 권리변동계획을 수립하여야 함(⇢ 실무에서는 이를 ‘최초 권리변동 계획’)

② 권리변동계획에서 다루는 내용은 조합총회 의결이 필요한 사항임(주택법 시행령 제20조 제4항 및 시행규칙 제7조 제5항)

③ 따라서 조합에서는 사업계획승인 신청 전에 조합총회(⇢ 실무에서는 이를 ‘권리변동총회’라고 함)를 개최, 권리변동계획 내용에 대한 의결을 거쳐야 하며, 이 총회에는 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 함

주택법 시행령 제77조【권리변동계획의 내용】제1항

3) 권리변동계획의 변경

∘ 실무에서는 통상, 사업계획을 인가받은 후(또는 리모델링허가를 받은 후)에 조합원의 분담금을 확정하고 다시 권리변동계획을 변경ㆍ수립하여 총회 의결을 받아 확정하는 절차로 진행(⇢ 이를 ‘분담금 확정총회’라고 함)

4) 감정평가 업무의 대행 (주택법 시행령 제77조 제2항)

∘ 조합은 권리변동계획 수립을 위해 필요하다고 판단한 경우, 총회 의결을 통해 1인 이상의 감정평가법인을 선정ㆍ계약하여 리모델링 전ㆍ후의 재산 또는 권리에 대한 추산가액 평가 등 업무를 대행하게 할 수 있음