건축주 네비게이터 성공적인 건축을 위한 CM 활용법
건축물을 튼튼하고 경제적으로 지었다면 건축주는 준공검사를 실시하여 건축물의 품질검사, 시설물의 작동 여부 확인, 각종 기계장비 시운전으로 성능검사를 실시하여야 한다. 그 결과 목표 품질이 확보되었다고 판단될 경우, 시설관리 책임자로 하여금 시공사, 감리자, 장비 납품자 등 공사 관련자들로부터 공사 시작부터 완료시까지 모든 성과품과 건설기록들을 인수받는다. 그러나 건축주가 건축물 인수인계 절차 및 방법에 대한 구체적인 계획을 사전에 치밀하게 준비하지 않으면 경험이 많은 노련한 시공사의 일방적인 인계에 눈 뜬 장님처럼 낭패를 당할 수도 있다.
시공사는 사용승인을 득함과 동시에 건축물을 서둘러 인계하고 보따리를 싸서 신규 현장으로 가려 할 것이고, 건축주는 시설물 하나하나를 면밀히 살펴 하자 없는 건축물을 인수하고자 할 것이다. 따라서 인수인계는 생각처럼 쉽지 않으며 본 경기 후 지루한 연장전을 펼칠 수도 있다.
TIP72. 하자보수보증증권을 챙겨라
제조물품과는 달리 건축물은 참여 기술자의 숙련도, 날씨, 선·후행 공사와의 공정 간섭 등으로 인한 하자 발생 빈도가 높아 시공사가 철수한 후에 발생하는 하자보수 책임에 대한 근거를 명확히 해두어야 하자 처리가 원활히 이루어져 입주자의 불편을 최소화할 수 있다. 그러므로 준공검사 또는 검수 후 하자담보 책임기간 동안 발생한 하자에 대하여 종류별, 공종별 하자담보책임기간(1년~10년)을 설정한 보증보험을 공사관계자로부터 받아서 하자에 대비해야 한다(다음 표 참조).
현재 국내에는 하자보증제도라는 것이 있어 건축주가 시공사에게 하자보수 또는 보완청구를 하였음에도 시공사(보험계약자)가 이를 이행하지 아니함으로서 건축주가 입게 되는 손해를 보상하는 제도가 시행되고 있다. 보증보험회사가 3%의 하자보수보증금의 범위 내에서 하자보수에 필요한 비용을 사업주체를 대신하여 지급하는 제도이므로 건축주는 이를 인지하고 적극적으로 활용할 필요가 있다.
건설공사의 종류별 하자담보책임기간
| 공사별 | 세부공종별 | 책임기간 |
| 건축 | ① 대형공공성건축물(공동주택·종합병원·관광숙박시설·관람집회시설·대규모소매점과 16층 이상 기타 용도의 건축물)의 기둥 및 내력벽 | 10년 |
| ② 대형공공성건축물 중 기둥 및 내력벽 외의 구조상 주요부분과 ①외의 건축물 중 구조상 주요부분 | 5년 | |
| ③ 건축물 중 ①·②와 전문공사를 제외한 기타부분 | 1년 | |
| 전문공사 | ① 실내의장, 미장·타일, 도장, 창호설치, 보일러 설치, 건물내 설비 | 1년 |
| ② 토공, 석공사·조적, 철물, 급배수·공동구·지하저수조·냉난방·환기·공기조화·자동제어·가스·배연설비, 아스팔트 포장 | 2년 | |
| ③ 방수, 지붕, 철근콘크리트(제1호부터 제2호까지의 규정에 해당하는 철근콘크리트는 제외) 및 콘크리트 포장, 승강기 및 인양기기 설비 | 3년 |
TIP73. 부실과 하자를 구분하고, 부실은 준공 전에 처리하라
부실은 시공사가 설계도서에 적합하게 시공하지 않은 공사 부분을 지칭하는 용어이며, 하자는 준공 후 하자담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 법령에서 정하는 자연적인 결함, 파손, 변형 등 제품에 문제가 일어나는 경우를 통칭하는 용어다. 즉, 부실과 하자는 품질에 문제가 생겼다는 측면에서는 동일하지만 품질 문제가 준공 전에 발생하였느냐 준공 후에 발생하였느냐 등에 따라 서로 구분된다.
가전제품의 경우 포장재를 뜯는 순간 신제품이 중고가 되고 전원을 눌러 전류를 흘려보내게 되면 중고제품이 되어 불량제품이 아닌 이상 제품 환불이 어렵다. 그러므로 소비자는 제품을 구매하기 전에 이상 유무를 꼼꼼히 살펴 결함 없는 가전제품을 인수하여야 한다. 또한 가전제품은 규격화된 공장에서 매뉴얼에 따라 기계화 생산된 제품으로 출하 전 성능과 내외부 외관을 철저하게 검사하므로 인수 전 하자율이 거의 없는데 비해 건축물은 공장에서 생산된 자재를 현장에서 인력으로 설치, 시공하므로 품질 결함 발생률이 높은 편이다. 상대적으로 많이 발생하는 부실을 준공 전에 최대한 많이 처리하지 않으면 건축주는 신축으로 인해 10년 늙고 입주자의 민원으로 주름살이 더 늘어날지 모를 일이다.
부실을 준공 전에 해결해야할 이유는 다음과 같다.
첫째, 준공 후에는 신속한 보수조치가 힘들다. 시공사는 현장이 준공되면 해당 인력을 타 현장에 배치하고 하자는 하자보수팀에 이관하게 된다. 건축주의 기대와는 달리 보수팀이 소수 인원으로 많은 현장을 담당하다보니 적기에 보수를 못해 장기간 지연되는 경우가 허다하다. 또한 건축공사는 복합공정(예: 콘크리트면 균열보수+미장+도장)으로 이루어지는 경우가 많아 보수팀을 순차적으로 적시에 투입하여야 하나 각 업체별 사정과 인력 확보가 원활치 않을 경우 “보수 중”이라는 공사안내 표지판이 오랫동안 걸려 있을 수 있다.
둘째, 부실공사 보수조치 지연은 입주민의 민원을 야기할 것이다. 보수 지연이 영업차질, 입주민의 불편 등으로 이어져 그대로 민원으로 전달될 것이기 때문이다.
셋째, 품질관리가 어렵다. 준공 전에는 감리자가 품질을 꼼꼼히 살피겠지만 감리자가 떠난 후 시공사는 최대한 빠른 시간에 보수를 마무리하려 할 것이기에 재하자 발생률이 높을 수 있다.
부실이 하자로 이관될 경우 시공사가 보수에 적극적으로 임하지 않을 수 있으며 장기간 하자보수 실랑이로 인해 건축주의 피로감이 증대될 수 있다. 시공사는 부실 부분을 하자로 넘기고 신속히 인수인계를 실시한 후 현장에서 철수하고자 할 것이므로 건축주는 인수인계 전에 하자를 최대한 많이 처리하여 사후관리의 어려움을 줄여야 한다.
그러나 현실적으로 건축주는 사용승인을 빨리 처리하여 건축물을 사용하여야 하기에 마음이 다급하고 시공사는 이런 건축주의 입장을 십분 활용하여 부실 부분을 하자로 이관하는 경우가 다반사이므로 준공 전 부실부분을 모두 털어낼 수 있도록 하여야 한다.
TIP74. 시설운영팀을 준공 전에 조기 투입하라
대부분의 건축주는 시공사가 건축주의 의견을 반영하여 건물을 멋지게 지어줄 것이며 인수인계 전까지 시설관리자를 선임하면 시공사와 시설관리자가 협력하여 원활한 인수인계가 이루어지리라고 생각할 수 있다. 그러나 보통의 경우, 품질에 대한 눈높이가 다르기 때문에 인수인계에 어려움을 겪는 경우가 많다. 그런 이유로 시설물을 인수받을 운영팀 조직을 최소 준공 3개월 전에 조직하고 현장에 조기 투입하여 주요 장비 및 시설물 운영 시 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악하게 되면 향후 유지관리 시 발생할 수 있는 문제점 및 비효율을 상당부분 개설할 수 있다.
시설운영팀의 사전 투입은 최소의 투자로 최대의 성과를 낼 수 있는 현명한 투자이므로 초기 사업비 검토시 꼭 반영하여야 한다. 선투입된 시설운영팀은 해당 건물의 특성에 적합한 유지관리지침서가 작성되도록 지도하고 운영에 실질적으로 필요한 장비관련 매뉴얼, 설비기기 보증서, 고장 시 긴급조치 방법 등을 시공사 및 장비 납품자로부터 인수받게 되는 것이다.
시설운영팀의 가장 중요한 임무 중 하나는 시운전이며, 시공사가 시운전 30일 전까지 시운전 계획을 수립하여 제출하고 시설운영팀이 시운전에 입회하여 성능을 확인 및 검수 후 시운전 성과품을 인수 받는다. 공사지연으로 시운전이 늦어질 경우에도 준공처리와는 별도로 시운전 기간을 충분히 확보하여야 한다.
한 가지 사례를 들자면, A현장의 경우 준공시점에 부랴부랴 시설운영팀을 조직하다보니 시설관리자의 기술력에 대한 검증을 제대로 하지 못하였으며, 설계도서 숙지도 안 된 상태에서 장비 시운전을 하고 매뉴얼을 인수받아 바로 운영에 들어가게 되었다. 그러다 보니 간단한 장비 고장 또는 오작동에도 시설관리자가 적절하게 대처하지 못하였으며 그로 인해 입주자들의 민원이 한동안 자주 발생하였다. 따라서 시설운영팀을 준공 전에 조기 투입하는 것은 원활한 시운전 및 인수인계와 완성도 높은 준공을 위해 매우 중요한 사안임을 명심할 필요가 있다.
| 시운전계획서 구성항목 | 시운전 성과품 |
| , 가동절차 및 방법(Diagram), 방법, 사용매체 검토 및 계획서(성능시험 보고서) |
TIP75. 유지보수용 예비품 및 공구류를 미리 확보하라
건축물에 사용된 마감자재는 최신 트랜드를 반영하기 때문에 유행에 민감한 자재가 선정되므로 일정기간이 경과하면 단종(斷種) 되거나 구입이 어려워져 하자 보수 시 어려움을 겪을 수 있다. 따라서 시설물 인수인계시 마감자재 별로 일정량을 확보하여 환기가 잘되는 창고 등에 보관하였다가 하자가 발생하거나 파손 및 훼손되었을 때 활용하면 자재를 구하러 다니는 수고로움과 제품 단종에 대비할 수 있다.
시공사와 도급계약시 계약 특수조건에 하자보수용 마감자재 수량(약 3%)을 준공시 이전하는 것을 명문화할 필요가 있으며 공종별 마감공사 완료 후 남는 적은 양의 자재 또한 시공사 철수 전에 인계를 요청한다. 그리고 상대적으로 고장 가능성이 많거나 긴급히 소요될 수 있는 부품들은 예비품으로 확보하여 유지보수에 대비해야 한다.
공공건물이나 상가 건물의 화장실에 들어가 보면 벽이나 바닥면에 기존 타일과 유사한 색상이나 전혀 다른 색상의 타일이 일부 구간에 붙어 있는 경우가 종종 눈에 띈다. 이는 하자나 파손 등으로 타일을 교체하여야 하는데 기존 타일과 같은 제품을 구할 수가 없어 궁여지책으로 비슷해 보이는 타일을 구해서 시공한 것이다.
이처럼 고급 마감자재를 사용하여 공사를 완료하였어도 하자보수 시 동일 자재를 구하지 못해 ‘옥에 티’가 발생하게 되는 경우가 있으며 특히 대공간에 설치된 마감자재나 해외에서 들여온 마감자재의 여분이 없다면 누더기 건물이 되거나, 전 면제에 대해 새로운 자재로 재시공해야 할 것이다.
TIP76. 공사 참여자 및 장비·자재 정보를 관리하라
건축공사는 도급받은 시공사가 다수의 분야별 하도급업체와 계약을 체결하고 하도급업체는 또 다른 하도급업체와 계약하는 다단계 하도급구조로 이루어져 있다. 따라서 공사 목적물을 위해 이합집산 하였다가 완성되면 뿔뿔이 흩어지므로 공사 참여자 및 장비·자재 정보관리는 사후관리에 매우 중요하다고 할 수 있다.
따라서 준공후 하자가 발생하거나 기계장비 등에 이상이 발생시 원인파악 및 조치와 유지관리 시 협력을 위해 공사 참여자(시공사, 감리사, 설계사, 공사감독)와 업체별 A/S 연락처(담당자, 전화번호)를 작성, 관리하여야 하며, 공사에 사용된 모든 장비 및 자재정보를 인계받아 유지관리침서와 함께 관리하여야 한다.
TIP77. 고정하중과 활하중의 기준을 정확하고 구체적으로 관리하라
건축물에 작용하는 하중에는 건축물의 자중과 모든 영구 시공물의 중량인 고정하중, 눈이 구조체에 쌓여 생기는 적성하중, 바람의 운동 에너지가 구조체에 부딪히면서 압력 형태의 위치에너지로 변화되어 생기는 풍하중, 구조체에 횡변형을 일으키는 지진하중, 그리고 활하중(적재하중)이 있다.
그 중 활하중이란 구조물의 사용과 점유에 의해 발생하는 하중으로 인간이나 물품, 기기, 저장물 등의 중량에 의한 하중을 의미한다. 건물의 용도에 따라 정해지며 보통 단위면적당 등분포하중으로 주어지며 예측 가능한 최대값을 사용한다.
건축물을 사용하다보면 건축주나 임차인이 이동이 가능한 중량의 장비나 집기류 등을 설치하거나 적재하는 경우가 있으며 이는 구조물 본래의 하중에 추가로 사용하중이 작용하는 것으로서 삼풍백화점의 경우처럼 옥상에 무리하게 설치한 냉각탑으로 인해 고정하중이 증가하여 붕괴에 영향을 준 것과 같이 허용범위를 벗어나는 하중적재가 바닥면에 작용하면 내구성이 저하되어 회복 불가능한 상황이 될 수 있다.
인수도서인 구조계산서에 사용하중이 명시되어 있으나 관리차원에서 도면화하여 비전문가도 손쉽게 확인할 수 있도록 함으로써 사용자가 임의로 과하중을 적재하지 않도록 하여야 한다.
