<국토일보 CM 이야기 20>
박종순 [한국CM협회 본부장 / 한국생산성본부 CM 지도교수]
월드스타 싸이의 글로벌 히트곡 ‘강남스타일’이 유투브 최다 조회 수에 올라 있다. 2012년 7월 15일 공개된 뮤직비디오가 지난 31일 유투브 사상 최초로 조회수 20억2,136뷰를 넘어서는 대기록을 세웠다. 뮤직비디오 등록 1년 10개월 만에 불멸의 기록 달성을 계속해서 새로운 기록들을 만들어 가고 있다.
특히 싸이의 ‘말춤(horse-dance)’은 전 세계 종족과 관계없이 인기를 끌었고, 수많은 패러디물을 양산하게 했다. 싸이는 미국 본토에서 가장 유명한 음악케이블 시상자로 섰으며, 프랑스가 자랑하는 문화의 중심이자 유럽의 관문으로 불리는 파리 에펠탑 광장에서 대규모 ‘강남스타일’ 플래시몹 행사도 가졌다. 영국 BBC방송은 강남스타일의 ‘말춤’은 반기문 유엔사무총장과 필리핀의 교도소에서도 춤을 추게 했다고 보도 했다.
강남스타일의 후속 발표곡인 ‘젠틀맨(Gentleman)’ 또한 유튜브에서 하루에 3,800만 뷰를 기록하면서 인기를 끌고 있다고 외신들은 전했다. 지난해 싸이는 자신의 트위터에 사진을 올려놓고는 ‘창조의 고통(pain of creation)’이라고 적었고, 이달 선보일 신곡 ‘행오버(Hangover)’에서 “이번에는 랩을 한다”고 밝혔다. 끊임없이 변신을 추구하고 있는 엽기적인 가수 싸이를 세계인 모두가 주목한다고 한다.
한때 재개발·재건축사업은 황금알을 낳는 수익사업이었다. 모두가 재건축에 동참하겠다고 나섰다. 그러나 금융위기를 맞으면서 상황은 바뀌기 시작해 이제는 지자체장이 나서서 출구전략을 부추기고 실태를 조사해 정비구역을 해제하겠다며 찬물을 끼얹고 있다. 이렇게 침체된 도시정비사업도 강남스타일과 같은 열풍이 필요한 때이다.
도시정비사업은 단순히 거주하는 집이 낡아서 새로운 집을 건설한다는 의미를 넘어선다. 주택이 노후되고 주거환경이 불량하기도 하지만 해당 주택단지가 도시 기능을 저해하기 때문에 정비사업을 추진한다.
그렇다면 업종과 코드가 다른 싸이에게서 정비사업 관계자들이 배워야할 점이 없을까? 쌍용건설과 대림산업, 삼성물산 같은 건설업계도 벌써 유투브 전용 채널을 구축하고 홍보영상과 주요 프로젝트 소개 동영상을 업로드 하는 바람이 불고 있다. 이렇게 유투브를 활용한 건설사업관리(Construction Management/이하 CM) 스타일의 열풍도 기대해 본다.
강남스타일의 인기비결을 통해서 얻을 수 있는 이슈에 대해서 CM를 융합시켜 발전시킨다면 정비사업과 리모델링의 활성화를 불러올 수 있을 것이다. 지금까지 재정비구역의 지정이나 사업의 추진 그리고 심지어 구역의 해제까지 의사결정의 주체는 사업의 수익성이 첫째요, 공공성은 그 다음이었다.
도시정비사업은 공공의 재정지원 없이 기반시설을 설치하고, 재개발?재건축 사업을 시행하기 위해서는 당연히 사업성과 분양성이 확보되어야 한다. 수익성이 있어야 만이 시공사의 참여가 가능하기 때문이다. 이런 사업성을 높일 수 있는 방법에는 여러 가지가 있다.
또한 많은 사람들이 정주해 삶을 담고 싶은 터전과 분양가 그리고 생활공간이 입주자의 니즈와 맞아야 분양성이 높아지는데 정비사업에서 시공사가 가장 부담스러워하는 부분이 분양성이라고 할 수 있으며, 미분양 리스크를 조합이 부담하지만 시공사도 많은 영향을 받게 된다.
분양성을 높이기 위해서는 건축계획과 설계가 중요한 요소이자 변수이므로 특화설계를 개발하여 틈새평면을 강화하고 가변형 벽체, 임대수익형 평면의 개발, 서비스 면적의 확대, 저층 대형평면의 특화, 소형아파트의 럭셔리화, 판상형 평면의 재구축 등 다양한 트랜드와 평면을 수요자의 니즈에 적합하도록 차별화해야 한다.
마지막으로 자금력이다. 대부분 조합원분양 막바지 단계인 일반분양이 차질을 빚으면서 조합이 시공사에 공사대금을 주지 못해 공사가 중단될 위기에 놓이거나 소송이 제기되는 곳이 속출하고 있다. 이는 부동산 경기가 장기 침체에 빠져들면서 주택가격은 지속적으로 하락하고 분양 수입이 점차 줄어든다는 것이고, 반대로 조합원 부담금은 커진다는 의미이다.
주택가격이 다시 상승한다면 이러한 문제는 사라질 것이다. 그러나 수년 내에 사업이 다시 추진될 수 있을 정도의 주택가격 상승을 기대하기는 어려울 것 같다. 결국 정비사업이 활성화되기 위해서는 획기적인 모델을 개발하여 분양 수익을 높이는 방법과 반대로 사업비를 줄이는 방법 밖에 없다. 사업비 중에서 가장 많은 비중을 차지하는 부분이 공사비다.
그리고 사업 기간이 예정보다 길어지면 급증하는 금융비용도 시공사가 일부 책임져야 한다. 즉 사업비 조달, 분양 보증, 시공 보증, 하자 보증, 민원 해결 등 많은 리스크를 시공사가 부담해야 하기 때문에 시공비가 높아질 수밖에 없는 것이다.
이뿐만 아니라 설계비, 감리비도 일반 사업보다 도시정비사업이 훨씬 높다. 재정비 사업기간이 길고 예측을 불허하기 때문에 예비비 또한 높을 수밖에 없는 구조이다. 이러한 아파트의 차별화나 사업비를 줄이는 방법은 건설사업관리 전문가(CMr)에게 해답을 찾는 것이 현명할 것이다.
CMr가 정비사업에 참여한다면 추가 부담금 문제로 인한 조합과 시공사 간의 갈등과 사업의 지연을 막고, 단지의 차별화를 꾀하여 전체 사업비를 대폭 낮출 수 있다. 이로써 정비사업에서 발생하는 여러 가지 문제점 들을 함께 해결해 분양성을 높임으로써 세계적인 강남스타일의 명품아파트가 될 것이다.
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