재건축∙재개발 사업 성공의 첫발은 CM부터

<국토일보 CM 이야기 3>

박종순 [한국CM협회 본부장/경희대학교.가천대학교 건축학과 겸임교수]

국내외 건설산업의 환경은 하루가 다르게 급변하고 있다. 건축물이 고도화, 다양화, 대형화 되고 있으며 신기술, 신공법, 친환경 건축, 공사 자재 및 재료 등의 측면에서 많은 기술혁신들이 이루어지고 있다.

건설 환경변화에 따른 사업관리의 어려움과 원가부담이 증가되면서 공사에 따른 리스크를 회피하려는 발주자들이 증가하고 있으며, 이런 경향은 재건축·재개발 정비사업에서 더욱 심각하게 대두 되고 있다.

정비사업조합 임대의원들이 그간 건설 경험을 해 보았던 일이라고 생각했는데 정비사업을 추진하면 할수록 항상 법률과 제도가 바뀌어 사업을 지연시키고 있으며, 조합에서는 나름대로 정책을 예측하면서 사업을 추진하지만 생각지도 않은 곳곳에서 암초가 나타나 사업을 지연시키고 있다.

따라서 과거의 경험과 직관에만 의존하던 주먹구구 사고방식과 개념으로는 양질의 건축물을 경제적으로 건설하기가 어려울 뿐만 아니라 정비사업 성공을 위해서는 합리적이고 체계적인 건설관리기술의 도입 필요성을 숙지하고 적용할 필요가 있다.

처음 가는 여행지에 경험이 많은 전문가이드가 있어야 시간과 돈을 낭비하지 않고 좋은 구경을 제대로 할 수 있는 것처럼 재개발재건축사업의 고질적 문제들을 해결하기 위해서는 전문적인 능력과 경험을 갖춘 건설사업관리자(CMr:Construction Manager)와의 동행만이 정비사업 성공의 지름길이다.

건설사업관리자(CMr)는 조합(원)을 대신해 건설사업의 관리를 대행 또는 자문역으로 건설사업의 체계적이고 투명한 관리를 위하여 정비사업에 경영이론과 선진관리기법을 접목하여 오케스트라의 지휘자와 같은 역할을 하여 조합을 지원하는 전문가그룹이다.

재개발·재건축 조합(원)들은 사업을 빠르게 추진하고 사업비를 절감하면서 명품아파트를 건립해 입주 후에 자산가치와 프리미엄을 극대화하는 것이 최대 목표이다.

이를 위해 CMr은 발주자인 조합을 대신해서 기획·설계·시공·감리·유지보수 등의 업무를 통합 관리해 사업기간의 단축, 사업비의 절감, 품질 향상 등의 성과를 이끌어내고자 한다.

정비사업을 추진하고 있는 조합의 실상은 사업기간 전체에 대한 통찰력과 전문성이 부족한 조합이 사업 초기에 정비사업자와 설계자의 협조를 받아 기본계획을 수립하지만 사업추진에 꼭 필요한 기술적인 판단과 적용의 어려움과 공동체의식의 부족, 배타적 이해관계 등의 갈등과 경직성으로 사업 단계별로 적절히 대응할 유연성이 부족한 상태에서 조합설립인가를 받고, 이들의 주장에 이끌려 사업시행인가를 받기에만 급급하지만 조합의 전문화, 체계화로의 전환이 시급하며, 조합(원)의 적극적인 대응이 요구된다.

또한 조합설립 후부터는 사업시행인가를 받기까지 지자체의 요구사항 및 건축심의를 통과하기 위한 수많은 도면검토 및 공법 비교 등 조합(원)의 수익성과 직결되는 중요한 기술적 사항을 설계자와 시공자에게 의존하지만, 이들이 판단하고 선정한 사항들이 결과적으로는 모든 조합(원)이 책임을 지게 된다.

설계자는 업체 선정시에 심미적 디자인의 우수성을 앞세워 입찰 당시에만 최대의 노력을 경주하지만 사업시행인가를 받기위한 실시설계 단계에서는 법률과 지자체에서 인가한 용적률에 맞춰 세대수만을 채워 놓고 조합원의 편의성과 경제성은 고려하지 않는 채 건축심의만을 받기위한 인허가 설계에만 치중하고 있는 실정이다.

조합(원)이 든든하게 믿으며 의지하고 있는 시공사 역시 시공권을 획득한 후에는 추가부담 요인인 사업기간 및 비용 문제 등에 관해서는 조합 측에 책임을 떠넘기거나 회피하고 있으며 조합(원)의 이익은 외면하고 자사의 영업이익률 높이기에만 심혈을 기울이고 설계변경과 추가비용 만을 요구하는 것이 현실이며, 결과적으로 조합(원)에게 많은 추가비용 부담을 안겨주게 된다.

도시정비사업에서의 CM 업무는 각 프로젝트 팀원들이 보유한 특화기술을 적용해 조합원들이 추구하는 사업기간(Time) 단축, 사업비(Cost) 절감 및 품질(Quality) 향상을 추구, 조합(원)에게 이익을 환원시키는데 목적을 두고 있으며 가장 중요한 업무로는 계약관리와 설계관리 그리고 공사관리 업무라고 할 수 있다.

특히 정비사업의 계약관리는 사업의 성패를 좌우할 정도로 중요하지만 전문성이 부족한 조합 집행부에는 경험있는 건설관계자와 과거에 설계사를 운영했던 건축사, 자문 변호사, 세무사, 회계사, 법무사 등으로 구성된 계약위원회를 구성해 계약 협상을 하지만 정작 조합을 위한 사업 성공에서 가장 중요한 건설사업관리 전문가(CM)의 참여와 협력을 배제한 채 계약내용검토 및 계약에 임하는 경우가 다반사이다.

현명한 조합장이라면 사업 초기인 기본계획단계부터 재개발재건축 전문가들을 참여시켜 설계도면을 철저히 분석하고 조합원의 이익을 극대화하기 위한 사업성과 편의성, 그리고 유지관리를 고려한 설계관리와 시공관리를 통해 사업을 성공적으로 이끌 수 있도록 CM을 도입하면 조합원의 부담금을 최소화하고 친환경 건축은 물론 관리비가 적게 드는 명품주거단지를 건설하면서 조합(원)의 수익을 극대화해 사업을 성공적으로 이끌 것이다.