[CM이야기] 뉴코리아리포스트
박종순 [경원대학교 건축학과 겸임교수]
국내외 건설산업은 하루가 다르게 급변하고 있다. 건축물이 대형화, 고층화, 다양화, 고도화 되고 있으며 공법, 재료 등의 측면에서 많은 기술혁신이 이루어지고 있다.
이에 따라 건설사업 리스크가 증가되면서 발주자는 이러한 리스크를 회피하려는 경향이 많이 나타나고 있으며, 이런 경향은 재건축·재개발 사업에서 더욱 더 심각하게 대두되고 있다.
따라서 과거의 경험과 직관에 의존하는 사고방식과 시공개념으로는 좋은 품질의 건축물을 경제적으로 생산하기 어려울 뿐만 아니라 뛰어난 건설 경영능력과 기술력을 갖고 있는 선진국과 경쟁할 수 없는 실정이고, 이러한 문제들을 해결하고 기술 집약적인 사업으로 성공하기 위해서는 합리적이고 체계적인 건설기술을 도입하고 개발할 필요가 있다
재건축·재개발사업에 있어서 기술경쟁력이 부족하고 생산구조의 경직성 등의 문제뿐만 아니라 공동체의식의 부족, 배타적 이해관계 등의 갈등을 겪고 있어, 이런 문제에 대응하기 위한 전문화, 체계화로 전환이 시급하며, 조합(원)의 적극적인 대응이 필요하다.
재개발재건축사업의 고질적 문제점을 해결하기 위해서는 전문적인 능력과 경험을 갖춘 건설사업관리자(CMr)만이 전통적인 설계·시공 분리 발주방식의 한계를 극복할 수 있다.
CMr(Construction Manager)은 발주자(조합원)를 대신하여 건설사업의 관리를 대행 또는 자문으로 건설사업의 체계적인 관리를 위하여 건설분야에 경영이론과 기법을 접목하여 오케스트라의 지휘자와 같은 역할을 하는 전문가 집단이다.
재개발·재건축 조합(원)들은 사업비를 절감하고 명품아파트를 건립하여 프리미엄을 극대화하는 것이 목적이다. 이를 위해서 CMr은 발주자인 조합을 대신해서 기획·설계·시공·감리·유지보수 등의 업무를 통합 관리하여 공사기간의 단축, 사업비의 절감, 품질 향상 등의 성과를 이끌어낸다.
현재 사업을 진행하고 있는 조합의 실상은 사업 전 과정과 업무에 대한 전문성이 부족한 조합이 사업 초기에 추진위원회에서 정비사업자와 설계자의 지원을 받아 기본계획을 수립한 후 조합설립인가를 받고, 이들의 주장에 따라 사업시행인가를 받기에 급급하다.
그러나 조합설립 후 사업시행인가를 받기까지 지자체의 요구사항 및 건축심의위원회를 통과하기 위해 수많은 도면검토 및 공법 비교 등 조합(원)의 수익성과 직결되는 중요한 기술적 의사결정 사항을 설계자와 시공자에게만 의존하게 되지만, 결과적으로 조합(원)이 모든 책임을 지게 된다.
설계자는 업체 선정시 심미적 디자인으로 입찰 시에만 노력을 경주하지, 사업시행인가를 받기위한 실시설계 단계에는 주어진 용적률에 세대수만 채워 놓고 시공성과 경제성은 고려하지 않는 채 단순히 건축심의를 받기위한 인허가 설계에만 치중하고 있는 실정이다.
조합이 의지하며 믿고 있는 시공자 역시 시공권을 획득한 후에는 조합(원)의 이익은 외면하고 건설회사의 영업이익을 높이기에만 심혈을 기울여 설계변경과 추가부담금만을 요구하는 것이 현실이다.
이로 인해 조합(원)의 추가부담 요인인 사업기간 및 비용 문제 등에 관해서는 책임을 회피하거나 조함에 떠넘기고 있으며 결과적으로 조합(원)에게 많은 추가비용 부담을 안겨주고 있다.
재건축사업에서 CM업무는 각 프로젝트 팀원들이 가지고 있는 CM의 특화기술을 적용해 정비사업에서 추구하는 기본적인 공기단축(Time), 공사비절감(Cost) 및 품질향상(Quality)을 추구하여 발주자인 조합(원)의 이익을 환원시키는데 목적을 두고 있으며, 가장 중요한 업무로는 계약관리와 설계관리 업무라고 할 수 있다.
계약관리는 사업성공의 성패를 좌우할 정도로 중요하지만, 이에 대한 전문성이 부족한 조합 집행부에서는 건설경험자, 건축사, 변호사, 세무사, 회계사, 법무사 등으로 구성된 계약소위원회를 구성하여 계약을 체결하지만 정작 조합을 위한 사업성공에서 가장 중요한 건설사업관리 전문가의 참여와 조력을 배제한 채 계약내용검토와 계약서 작성에 임하는 경우가 다반사이다.
현명한 조합(원)은 사전에 재개발·재건축 전문가들을 기본계획단계부터 참여시켜 설계도면을 철저히 분석하고 조합원의 이익을 극대화하기 위한 사업성과 시공성 그리고 유지 관리성을 고려한 설계와 시공으로 사업을 성공적으로 이끌 수 있도록 CM을 도입하여 조합원의 부담금을 최소화하며 친환경 아파트를 건설하고 조합(원)의 수익을 극대화하여 사업을 성공적으로 이끌게 된다.
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