<국토일보 CM 이야기 18>
박종순 [한국CM협회 본부장/ 한국생산성본부 CM 지도교수]
정부가 안전을 이유로 허용하지 않았던 수직증축 리모델링이 지난달 25일 허용됐다. 수많은 논란 끝에 공동주택 수직증축 리모델링이 가능해짐에 따라 아파트 리모델링시장이 뜨거운 감자로 떠오르고 있다.
수직증측 리모델링에 대한 욕구가 가장 많은 성남시 분당구는 공동주택이 약 97%에 달하고 있으며, 이 중에 아파트가 90%를 차지하고 있다. 리모델링 연한에 도래한 아파트의 비율은 약 70%에 달한다.
이에 성남시가 수직증축 리모델링 시범단지를 선정해 선도적 시범단지 562세대와 야탑동 매화마을1단지, 정자동 한솔마을5단지 1,156세대, 그리고 공공지원 시범단지, 정자동 느티나무 3단지 770세대, 4단지 1,006세대, 구미동 무지개마을4단지 563세대, 야탑동 탑마을(경향ㆍ기산ㆍ진덕ㆍ남광) 아파트 1,166세대 등 6곳이다.
시범단지로 지정된 리모델링단지는 성남시에서 올해 100억원을 시작으로 10년간 5,000억원을 리모델링사업에 지원할 계획이라고 한다.
이에 성남시는 ‘공공주택 리모델링 기본계획’을 진행하던 중에 수직증축이 허용되자 급히 ‘성남시 리모델링 사업 추진을 위한 공공지원 기준(안)’을 마련하고 ‘공공지원 리모델링 정비사업전문관리업자 선정기준’을 준비하고 있다.
‘도시 및 주거환경정비법’에 근거한 정비사업전문관리자는 조합의 설립동의 및 정비사업동의에 관한 업무의 대행, 조합설립인가 신청에 관한 업무의 대행, 사업성검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성, 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원, 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행, 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행, 시장ㆍ군수가 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회 설립에 필요한 다음 각 목의 업무(동의서 징구[徵求], 운영규정 작성 지원, 그 밖에 조례로 정하는 사항)이다.
그러나 정비사업전문관리자는 사업추진단계에서 행해야 할 지식과 경험부족 등 사업절차에 따른 올바른 판단력이 부족한 조합의 전문성을 보완하기 위해 도입됐으나, 실상 행정용역대행이라는 국지적인 업무에 국한돼 그 업무가 매우 제한적이며 설계자와 시공자를 관리할 다양한 기술력 및 전문성 결여로 조합의 의사결정 혼란은 물론 정비사업에서 조차 역할이 미미하여 많은 조합에서는 무용론이 제기되고 있는 실정이다.
리모델링공사는 재건축정비사업보다 고도의 기술력으로 사업초기부터 기존의 설계도면 분석에 따른 사업계획 수립과 전문적인 설계관리가 필요한 사업이다. 설계부터 시작해 공사에 이르기까지 신축공사에 사용하던 관리기법과 경제적 판단만으로 쉽게 수행하기 어려운 난해한 사업이다.
특히 리모델링사업은 도정법이 아닌 주택법의 적용을 받음으로써 정비사업전문관리업자를 선정하기보다는 실질적으로 조합에 도움이되는 건설사업관리자(Construction Manager, 이하 CMr)를 선정해야만 한다.
CMr은 발주자를 대신해 기획·설계·시공·감리·유지보수 등의 업무를 통합 관리하며 조합의 이익과 성과를 이끌어내고자 최선의 노력을 경주한다. 리모델링 사업관리자는 정비업자와는 비교할 수 없을 정도의 규모와 각 분야별 전문가(건축사∙기술사∙건설사업관리사)들이 수백명이상이 모인 건설사업관리를 위한 전문가 그룹(CM Professional Group)이 할 수 있는 전문적이고 특화된 분야이다.
그리고 리모델링을 위한 안전진단은 기술수준이 높은 구조전문 엔지니어가 진단업무를 수행해야 한다. 재건축을 위한 안전진단과는 근본적으로 다른 정밀안전진단이 요구되기 때문이다.
리모델링의 구조 보강을 위한 자재와 공법에 대한 성능의 인증체계를 확립하고 공인된 시험을 의무화, 골조의 안전성 검증 결과에 대한 책임을 지도록 제도화 해야만 한다. 보다 확실한 방안은 안전성을 담보할 수 있도록 대표적인 모델을 선정하고 시범 증축을 실시해 문제점을 분석하고 민간 합동으로 리모델링 기준을 마련해야만 한다.
리모델링사업은 기획부터 설계, 시공, 유지관리에 이르기까지 많은 경험과 고난도의 기술력을 필요로 하며, 관리능력 또한 전문성이 확보돼야만 한다. 이에 리모델링 사업기간의 단축, 사업비 절감 및 건축물의 품격을 높여서 명품도시를 건설하고 조합원의 재산을 보호함은 물론 주거환경을 개선하여 안심하고 살기 좋은 도시로 재생하는 것이 공공기관의 책무이자 의무이다.
리모델링사업이 성공하기 위해서는 각 단지의 구조 특징과 현안 문제들을 잘 파악해 주민들이 가장 필요로 하는 것이 무엇인가를 조사하고 공공기관에서 추구하는 기본적인 행정업무 외에 세대분할 및 권리변동 등에 대한 방안을 마련, 조합의 기술적 전문성을 높일 수 있도록 지원해야 한다.
또한 조합원간의 갈등으로 인한 민원제기 등 많은 문제점들을 해소해 원활하고 투명한 사업 추진을 위한 공공의 역할과 제도개선이 매우 중요하며, 주민들이나 조합원들의 염원과 의사를 충분히 반영하고, 사업추진 과정 모두가 공정하고 빠르게 사업이 진행될 수 있도록 적극적으로 지원하는 시스템으로 법과 제도가 개선돼야 할 것이다.
성남시는 공공지원 정책을 성급히 내놓기보다는 지금까지 시행중인 공공관리제도의 장단점을 분석하여 공공의 개입을 최소화하고, 리모델링 전문가를 양성하여 주민들의 자발적인 참여를 유도하고 시민들의 의지를 최대한 반영함으로써 행정기관이 지원할 수 있는 역량을 확대해야 할 것이며, 리모델링을 재건축과 같은 투자대상이 아닌 삶의 질 향상으로 전환해 사업을 제대로 추진할 수 있도록 심도있게 고민하고 올바른 지원책을 마련해야 할 것이다.
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