프리콘
시공사가 주도하는 프리콘은 통상 PCS(Preconstruction Services)라고 하며, 발주자가 주도하는 프리콘과 개입 시점에서 차이가 난다. 발주자 주도 프리콘은 프로젝트 초기 단계인 기획 단계부터 발주자 자신의 PM 조직 또는 외부 PM/CM 조직에 의해서 수행된다. 발주자 자체 조직이나 대리인이 설계 이전 단계인 기획 단계를 거쳐 설계자를 선정하고 이어 설계 단계, 발주 단계 업무를 수행한다.
PM/CM 회사가 발주자의 이익을 대변하기 위해서 존재하는데 반해 시공 책임형 CM 사업자가 프리콘 활동을 할 경우에, 시공하면서 발생할 수 있는 손익 계산과 리스크를 뛰어넘어 발주자의 이익을 온전하게 대변할 수 있는지는 논란의 여지가 있다.
시공자 주도 프리콘의 대표적인 계약 방식은 책임형 CM 또는 미국 도로 공사에서 많이 쓰이는 CM/GC이며, “CM/GC 계약 방식 선택 이유는 프리콘에 있다”고 했다. 설계 시공 분리 계약에서도 시공사가 디자인 단계에서 발주자나 설계사를 위해 프리콘 서비스를 제공할 수 있으며, 시공을 위한 준비로서 시공사 자체적으로 프리콘을 수행하기도 한다. 즉 시공사가 시공을 위해서 도면을 사전 검토하고 시뮬레이션해보고 각종 공법을 검토하는 등의 행위도 프리콘이다. 이처럼 프리콘이란 용어는 쓰임새가 다양하고 이중성이 있다.
건축이야기—마리나 베이 샌즈
이토록 경이로운 건축물의 설계자는 세계적인 건축가 모셰 사프디(Moshe Safdie)다. 이스라엘 출신으로 미국에서 활동하는 사프디는 특이한 건축물을 디자인하는 것으로 유명하다. 모셰 사프디는 기존에 시도하지 않았던 창의적인 디자인으로 세계 건축계에서 ‘기적’으로 불리는 이 프로젝트를, 두 장의 카드가 서로 기대어 서 있는 모습을 보고 영감을 얻었으며, 스카이파크는 해안 국가 싱가포르의 진취적인 기상과 미래의 희망을 상징하도록 배를 형상화했다고 설명했다.
싱가포르 정부는 기존에 없었던 도심형 리조트라는 발상의 전한으로 경제 활성화를 가져왔다. 마리나 베이 샌즈는 40여 년간 지켜온 도박 금지라는 금기마저 깨뜨린 혁신의 산물이다. 혁신에 필연적으로 따르게 마련인 거센 반대에 부딪혀서도 뚜렷한 목표 의식으로 이를 설득하고 돌파해낸 발주자의 리더십이 돋보이는 프로젝트였다.
