[CM 이야기] 뉴코리아리포스트
박종순 [경원대학교 건축학과 겸임교수]
사업지연과 소송으로 표류하는 현장 증가
CM도입으로 전문성 부족한 조합 보좌 가능
정비사업 조합(원)들은 주거환경개선을 위한 것이 첫 번째의 사업 목적이지만, 사업비를 절감하고 명품아파트를 건립하여 프리미엄을 극대화하려는 염원을 가지고 있다. 그러나 사업 참여자들의 속내를 살펴보면, 행정청은 공공성 확보가 우선이고, 설계자, 시공자는 자기의 영업이익이 최우선이며, 감리자는 공사에 대해 법적으로 한정된 업무영역이 정해져 있으며, 정비관리업자는 도정법에 따른 절차상의 행정지원 업무 외에 기술적이고 전문적인 건설사업관리의 업무는 수행하지 못한다는 것이다.
경실련에서 2009년 10월에 발표한 자료에 의하면 정비사업의 가계약 대비 본 계약시 공사비가 대폭 증가하여, 시공자 선정에서 관리처분까지 구역별 평균 744억원(45%) 증액이 발생하였고, 물가상승률을 반영한 실질 사업비는 3.3㎥당 169만원이 증액되어 분양기준 30평형 가구당 부담액이 7200만원이었다. 이 같은 관행은 정비사업조합의 전문성 부족과 시공자의 자금대여를 무기로 한 우월적 지위에서 계약을 체결하고, 조합(원)은 울며 겨자 먹기 식으로 끌려가는 것이 정비사업의 현실이다.
수천억원씩의 공사비가 늘어났다면서, 공사비를 인상해주지 않으면 공사를 중단하겠다고 조합원들을 협박하면서, 조합에서 시공사에게 증액내역서의 제출을 요구하여도 이에 응하지 않고, 명확한 근거도 제시하지 못하면서, 조합원들 간의 내분을 야기하고, 늘어가는 사업비 때문에 중단될 위기에 처해 있는 사업장이 한 둘이 아니다. 이 같은 사업지연에 따른 피해는 고스란히 조합원들의 몫이다.
사업지연과 소송으로 표류하고 있는 정비사업장이 늘어나면서, 대표적인 사업장들이 언론에 보도되고 있으며, 앞으로 많은 사업비의 증액이 우려된다. 대부분 시공사는 시공권을 획득하기 위해서 여러 가지 수단과 방법을 동원하여 조합원을 유혹하고 시공사로 선정되어, 계약서를 작성한 이후에는 설계변경 등으로 사업비 인상이 불가피하다면서 추가비용을 요구하는 사례가 속출하고, “싼값은 미끼? 재건축 사업비를 툭하면 1조 증가”라는 언론을 접하면서 건설사업관리(CM) 전문가로서 안타까움을 금할 길이 없다. 이들은 5개월에서 2년여 사이에 총사업비가 급증하자 세대당 조합원 분담금도 수천만원에서 1억원이상으로 커지고 있으며, 조합청산시에는 분담금이 더 늘어날 우려가 많다.
사실 조합설립 후 사업시행인가를 받기까지 지자체의 요구사항 및 건축심의위원회를 통과하기 위해 수많은 도면검토 및 공법 비교 등 조합(원)의 수익성과 직결되는 중요한 기술적 의사결정 사항을 설계자와 시공자에게만 의존하게 되지만, 이들은 조합(원)의 추가부담 요인인 사업기간 및 비용 문제 등에 관해서는 책임을 회피하고 있으며, 결과적으로 조합(원)에게 많은 추가비용 부담을 안겨주고 있다.
CM(Construction Management)을 도입하게 되면 재개발·재건축 공사 계약시 전문성이 부족한 조합을 보좌하여 형평성에 어긋나지 않게 계약체결을 할 수 있을 것으로 보고 있다. 특히 조합이 공사비 산출명세서 등을 분석하는데 공사비의 산출, 입찰내역서 분석, 설계변경, 공사비 증액 등 전문 분야와 관련한 조합원 권익 보호에 크게 기여할 것으로 관측된다.
또한 설계단계부터 재건축전문가(CMr)들이 참여하여 설계의 완성도를 높이고, 시공성을 확보하여 사전에 원가절감 및 공기단축을 가능하도록 설계를 관리하여 착공시 설계변경을 최소화하고, VE(Value Engineering; 가치공학) 기법을 적용하여 원가절감과 가치향상을 추구하고, LCC(Life Cycle Cost; 건축물의 전생애비용)를 분석하여 최적의 설계 대안을 찾아내면서, 유지관리비의 최소화 시스템을 구축하고 입주 후 관리비의 절감과 수선유지비를 최소화하여 사업을 성공적으로 이끌 수 있다.
