<CM 이야기 1>
박종순 [한국CM협회 본부장, 가천대학교 건축학과 겸임교수]
건설기술진흥법에 CM 도입
정부에서 CM을 CM과 감리를 합친 ‘건설사업관리’라는 한국식의 특별한 용어와 개념으로 CM을 도입하였다. 그리고 2016년부터 시행된 건설기술진흥법은 그나마 감리와 차별되었던 CM을 일반적인 감리와 통합하면서 감리(Construction Supervision; CS)를 모두(건설사업관리)으로 개명하여 CM의 하향평준화를 가속하고 있다.
글로벌시장에서는 통상 종합건설업체가 있는 발주방식에서 발주자의 대리인인 소수의 인원으로 구성된 PM(Project Management, 또는 다수의 프로젝트의 경우 Program Management)이 있다. PCM은 종합건설업체가 없고 전문업체(Trade Contractor)가 직접시공을 하는 프로젝트에서 PM업체가 용역비를 받고 발주자의 대리인(Agency CM 또는 CM for Fee)으로서 설계단계에서부터 시공단계까지 설계자, 전문건설업자를 관리하거나 협업을 통하여 당초에 세웠던 발주자의 건설목표인 비용(Cost), 일정(Schedule), 품질목표를 달성해주는 역할을 한다. 통상적으로 종합건설업체(General Contractor)가 있는 프로젝트에서는 소규모 CM이 존재하고 상당 부분의 Project Management 기능을 종합건설업체가 담당하며 중복기능이 있는 CM을 활용하지 않는다.
우리는 글로벌시장에서 통용되는 PM을 CM이라고 도입했으며 여기에 감리기능까지 첨가했기 때문에 용어와 개념이 혼돈되고 CM의 기능과 역할이 Global Standard와는 거리가 멀 수밖에 없었다.
아울러 Project Management나 Program Management라는 개념은 글로벌 시장에서는 일반화되어 있는데, 우리나라에서는 Project Management, Program Management라는 개념과 역할이 존재하기 힘들었다.
현재 공공부문의 CM 발주방식은 변별력 없는 PQ(Pre-Qualification), 제안서 PT(Presentation, 제안서 발표), 외부 심사위원의 심사 프로세스로 구성되어 있다. 대부분 공공프로젝트의 입찰 프로세스를 발주청이 아닌 조달청이 대행하고 있고 투명성을 위한 위탁행정이나 발주자가 책임을 지지 않는 외부 심사위원 제도가 로비나 비리의 온상이 되기도 한다.
이에 반해 선진국에서는 CM 발주시 당연히 발주자의 책임으로 업체를 선정하기 때문에 비리가 들어갈 틈이 없다. 비리를 저지르거나 투명성이 지켜지지 않을 경우에는 강력한 제재가 있기 때문이다.
민간의 경우에는 업체 선정에 있어 발주자의 의지가 많이 들어가고 공공처럼 경직된 발주 제도를 운영하지 않기 때문에 우량업체의 입지가 상대적으로 양호하나 최근 경향은 저가 덤핑이 성행하고 있어 ‘악화가 양화를 구축하는’ 현상이 확연히 나타나고 있어 민간 CM 시장도 Red Ocean 시장이 될 수 있다는 우려가 확산되고 있다.
많은 업체들이 싼 인력을 이용한 수주 위주의 행태에 집착하다 보니 우수 인력을 확보하고 양성하여 건설사업의 가치(Value)를 창출하여 발주자의 건설사업 성공에 기여하면서 고객 만족을 실현하는 선순환 생태계를 실현하는 모습을 보기 힘들다. 기술력을 키우고 글로벌 능력을 키우는 일에는 소홀히 하면서 많은 업체들이 악순환의 생태계를 만드는 일에 앞장서고 있다.
정비사업의 험난한 사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 많은 경험과 정비사업의 노하우를 가지고 있는 가이드(Guide)의 도움이 필요하다. 축구를 잘하기 위해서는 히딩크와 같은 훌륭한 리더(Leader)가 필요하고, 조합 임․대의원 대부분이 초행길인 수많은 제도와 장애물을 넘어야 하는 정비사업을 성공적으로 수행하기 위해서는 재건축 전문가그룹(Project Management Group)의 도움을 받아야 하는 것은 당연한 이치다. 말도 많고 탈도 많은 수많은 조합원을 이끌고 앞날이 불투명한 정비사업을 막연한 기대감만으로 설계사와 시공사만 믿고 사업을 추진하는 것은 캄캄한 밤중에 등대 없는 바다를 항해하는 것과 같다.
재개발 재건축정비사업의 효율적인 사업수행을 위해서는 선진관리기법인 PM을 사업초기단계부터 적용하여 적극적인 가치(Value) 창출이 필요하다. 작금의 건설산업을 선진화, 글로벌 스탠다드화를 위한 범정부 차원의 노력은 건설사업 효율성을 강조하고 있어 이의 해결방안으로 CM이 최적의 기법임을 강조한다.
CM은 발주자를 대신하여 건설사업의 관리를 대행 또는 자문하여 주는 용역으로 Project Construction(건설)과 Management(경영/관리)의 세 단어로 구성된 용어의 약자로서 건설사업의 체계적인 관리를 위하여 건설분야에 경영이론과 선진기법을 접목한 것으로 어떤 단계에서 참여하던지 조합을 선도해서 끌고 사업을 추진하는 방대하고 전문적인 업무이다. 무엇보다도 효율적인 사업성공을 위한 첫 걸음은 CM에서부터 시작된다.
대규모 건설사업을 추진하면서 과거와 같이 주먹구구식의 사업 추진방식으로는 효율적인 사업수행을 기대할 수 없다. 절차가 복잡하고 수많은 조합원이 함께하는 사업은 상호 이해관계가 상충하므로 인해 사업기간이 많이 걸리므로 이를 단축하고 사업을 효율적으로 이끌기 위해서는 기획단계부터 CM이 도입되면 체계적인 시스템으로 제대로 된 정비사업관리를 할 수 있고 사업을 성공적으로 이끌 수 있다.
CM은 수요자의 선택에 달려 있는 시장구조로, 발주자 선택에 달려있다. 그러나 사업관리 능력이 부족한 수요자를 대신해 최적의 서비스를 제공하는 CM이야 말로 공공은 물론 민간 프로젝트에서 더욱 확대되고 활성화돼야 하는 관리 기법임을 강조한다.
특히 정비사업을 성공적으로 이끌기 위해서는 사업기간(Time)을 단축하고 사업비(Cost)의 절약하면서, 명품아파트(Quality)를 건립하여, 조합원들의 주거환경을 개선하여 주민들의 재정착 기회를 확대하고 자산 가치를 극대화하는 것이 목적이다.
이를 위해서는 무엇보다도 전문성이 부족한 조합을 대신할 에이전트(PM Agent)를 초기단계부터 도입하여, 조합설립 후 사업시행인가를 받기까지 지자체의 요구사항 및 건축심의위원회를 통과하기위해 수많은 도면검토 및 시공성, 공법 비교 등 조합의 수익성과 직결되는 중요한 기술적 의사결정 사항을 재건축사업관리 경험이 풍부한 CM전문회사에게 의뢰 한다면 지지부진한 사업기간 단축 및 사업비 절감을 이루어 조합의 이익을 극대화 할 수 있다.
