[CM이야기] 뉴코리아리포스트
박종순 [경원대학교 건축학과 겸임교수]
드디어 재개발·재건축사업에 CM이 도입돼 적용될 전망이다. 이는 필자가 한국CM협회와 국토해양부를 통해 수년 전부터 주장해왔던 사안이다. 재건축·재개발사업은 복잡한 행정 절차와 처음으로 정비사업을 추진하는 사람들이 막연한 기대감만으로 수많은 조합원들을 이끌고 깜깜한 밤중에 등대 없는 바다를 항해하려는 것과 다름없다.
정비사업은 신축공사와는 달리 많은 변수와 리스크를 안고 있으며, 정비사업 초기 정비사업자와 설계자 선정부터 설계관리, 사업시행인가, 시공자 선정과 계약, 관리처분, 이주, 철거, 시공 후, 청산까지의 전체 업무를 경험해 보지 않고는 사업을 추진하기 어려운 문제점과 예측이 난해한 상황이다.
서울시는 재개발·재건축사업을 공공관리제도의 도입과 적용으로 정비사업 문제를 해소해 보려 시도했지만 많은 장벽에 부딪혀 표류하고 있으며, 이를 해소하기 위한 방안으로 10월 18일 공공관리제도로 정비사업을 진행하는 시내 재개발·재건축 현장에 CM을 도입하기로 하고 행정절차를 진행 중이라고 밝혔다. 이는 공공관리제도의 문제점과 정비사업의 효율성을 높이기 위한 당연한 조치로서 오히려 늦은 감이 있다.
CM은 조합을 대신해 건설사업관리를 자문하여 주는 용역 서비스로서 Construction(건설)과 Management(경영/관리)의 체계적인 관리를 위한 주요 업무는 계약관리(Contract/ Administration Management, 설계관리(Design Management), 비용관리(Cost Management), 일정관리(Time Management), 품질관리(Quality Management), 환경관리(Environment Management), 정보관리(PMIS)이다. 재개발ㆍ재건축 분야에 경영이론과 선진기법을 접목하여 수많은 경험을 통한 노하우(Know-how)를 사업초기부터 정비사업조합을 지원하는 전문가 그룹의 업무이다.
건산법 제2조 6항에서 ‘건설사업관리라 함은 건설공사에 관한 기획·타당성조사·분석·설계·조달·계약·시공관리·감리·평가·사후관리 등에 관한 관리업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 말한다’라고 명시돼 있다.
건설사업관리는 가장 경제적인 비용을 투입하여 최적의 삶의 질을 담는 건축물을 만들어내는데 그 목적이 있으며, 사업에 참여하는 이해당사자들이 진행되는 사업의 정보를 실시간으로 파악하는 일은 매우 중요하고, 또 각 이해관계자간의 의사소통은 기능별 계층별 연계체계 및 각자의 책임과 역할 등이 체계적으로 이루어져야 한다.
정비사업에 CM이 도입되면 우선, 사업단계별로 조합과 주민, 시공사, 용역업체 등 사업주체별 갈등을 건설사업관리 전문가그룹인 CM을 통해 해소함으로써 사업 진행이 빨라지는 효과를 거둘 것으로 기대되고 있다.
특히 시공자를 선정하기 위하여 시공사에서 제출한 제안서와 공사비의 검토 그리고 계약체결을 위한 계약서 검토 등 전문성이 필요한 업무를 조합에서 시공사를 상대하기에는 형평성의 문제가 있고, 이로 인한 불협화음이 끊이질 않고 있기 때문에, 서울시는 공사비 산출, 입찰내역서 분석, 설계변경, 공사비 증액, 그리고 추가부담금의 최소화 등 전문 분야와 관련한 조합원 권익 보호에 크게 기여할 것으로 내다보고 있다.
단 시는 정비사업 CM적용은 의무사항이 아닌 권고사항으로 적용할 방침으로, 서울시 관계자는 “공공관리제 적용을 받는 정비사업장에 CM을 도입하기 위해 업체 선정절차, 계약방식, 관리내역 등을 담은 CM 관련 기준을 다음 달 중 확정·고시할 예정”이니 앞으로 조합의 수익률을 높이기 위해서는 모든 정비사업에 적용되어야 한다.
이미 CM을 적용한 사업은 도곡동 렉슬아파트, 타워팰리스, 현대 I-Park, 분당 파크뷰, 코오롱 트리폴리스, 부산 센텀파크, 반포미주아파트, 고덕1단지아파트 등이 CM을 적용하여 사업을 성공적으로 수행한 프로젝트들이 속속 증가하고 있다.
정비사업의 성공을 위해서는 조합의 현안 문제를 잘 파악하여 사업에서 추구하는 기본적인 업무 외에 조합의 전문성을 높여주고, 조원간의 갈등관리를 해소해서 빠른 사업진행에 따른 사업기간 단축, 사업비 절감 및 품격을 높여 품질확보에 주력할 수 있는 CM을 도입, 명품아파트를 건설하여 조합원의 재산과 이익을 극대화하는 것이 조합 임·대의원의 책무이자 의무이다.
