건설사업관리사 2차 1. 사업타당성 검토(Feasibility Study)

1. 사업타당성 검토(Feasibility Study)의 개요

디벨로퍼가 프로젝트 수행에 있어 뛰어난 아이디어를 가지고 있더라도, 디벨로퍼는 프로젝트를 수행하기 위해 다른 참여자에게 양식에 맞게 논증해야한다. 실행가능성을 논증하는 것이 타당성 검토(The Feasibility Study)의 목적이다. 만약 프로젝트에 있어 아이디어의 고안이 이뤄지면, 채택된 아이디어를 보다 구체적으로 만들어야하고 디벨로퍼는 프로젝트를 수행하기 위해 여러 차원에서의 면밀한 분석을 실행해야한다. 결과적으로 프로젝트를 위한 명확한 분석은 뛰어난 아이디어를 통한 재정조달에 반드시 필요하다. 원활한 재정조달이 확보되지 않으면 프로젝트의 수행이 이뤄질 수 없다. 재정조달을 위해서는 사회적인 관계, 시간, 명성, 신용과 같은 것이 두루두루 필요하다.

개발은 디벨로퍼의 에너지와 창조력에 기인한다. 대부분의 창조, 새로운 개념의 시장을 가져오는 디벨로퍼는 모든 사실에 대해 조직적인 절차(addressing)로부터 이익을 얻는다. 타당성 분석은 개발과정의 리스크를 제안된 형식으로 관리하는데 중요한 도구이다.

• 타당성의 정의
• 타당성분석의 실행
• 시장에 대한 개괄적인 고찰
• 예비적인 밑그림 구상
• 초기공사와 총비용 산정
• 대출자와 투자자
• 건축허가와 기타기관에 대한 고려
• 가치에 대한 진술과 형식적인 타당성 평가
• Europa Center의 최종적인 평가와 견적을 수반하는 타당성 검토
• 기업컨셉
• Venture Capital의 개념

￭ 두 가지 타당성 수준과 타당성 검토기간 동안 발생할 수 있는 위험에 대한 관리기술

1. 프로젝트 타당성은 여러 가지 검토기법에 있어 가장 체계적이고 훌륭한 도구이며 개발절차 8단계를 통해 개발이 변화됨에 따라 타당성 검토는 지속적으로 수정되며 시간이 흐름에 따라 굳어지게 된다.

2. 디벨로퍼는 개발절차에 있어 각각의 참여자에 대한 부분이 명시된 하나의 타당성 검토를 산출하게 되며 해당 검토가 채택되기 위해서는 개발의 목적달성을 위한 참여자들의 동의가 있어야 한다.

3. 타당성 검토는 광범위한 사업이다. 컴퓨터를 통한 민감도분석을 통해 제안된 프로젝트에 대한 계획이 최선인지 알아보아야한다.

4. 개발 8단계 절차는 부동산 개발의 여러 양상을 탐구하는데 있어 편리함과 논리적인 구조형성에 도움을 준다. 타당성 검토는 아이디어를 구상하면서 시작되고 마지막 디자인은 4단계(계약협상)에서 주로 쓰이게 된다.

2. 사업타당성 검토의 정의(The Definition of Feasibility)

타당성 검토의 정의는 1972년 유명한 부동산 디벨로퍼 제임스 그라스캄프의 저서에 잘 표현되어 있다. ‘부동산 프로젝트는 가능성(feasible)에 대한 부분이다. 부동산 분석가는 제한된 자원과 여러 제약으로부터 적합성을 선택하는 과정에서 합당한 가능성을 선택해야한다.’는 그라스캄프의 정의는 중요하다.

첫째, 타당성은 결코 확신을 논증하지는 않는다. 프로젝트는 객관적인 목표에 대한 가능성이다. 타당성 검토에서의 긍정적인 예상이 프로젝트의 성공을 보장하지는 않는다.

둘째, 타당성 검토는 객관적인 목표를 바탕으로 결정된다. 타당성 검토는 디벨로퍼의 목표를 만족시키는 것에 국한되는 문제가 아니며, 공공부분의 파트너와 최종 사용자와 같은 다른 player에 대한 고려가 가장 중요하다.

셋째, 논리적, 시기, 중요성에 대한 적합성의 검증과 선택된 절차에 대해서 이야기 되어야한다. 시공에 대한 시간적 부분과 아이디어의 수정에 대한 부분 등을 고려하는 것은 쉬운 일이 아니다.

넷째, 선택된 절차의 수행은 주어진 법적, 물리적 제약에 대한 부분에서 검토되어야 한다. 부가적으로 명백한 제약조건은 공공부분과 토지주 두 부분 모두 관련되어 있으며 사람과 자본은 제한적이라는 것이다.

3. 사업 타당성 검토의 실시(Initiation the Feasibility Study)

타당성 검토는 제안된 프로젝트의 실행가능성을 논증하는 것이다. 부가적으로 전형적인 타당성 검토는 행정상의 요약, 시장분석, 개략적인 밑그림구상, 비용평가, 파이낸싱의 절차와 기간에 대한 정보, 행정기관에 대한 고려 그리고 가치의 평가를 포함한다. 타당성 검토는 개발사업의 크기와 복잡성에 의존하며 기간, 범위, 비용에 의해 다양해질 수 있다.

5,000에이커의 공동사회에 대한 검토와 산업공원에 대한 검토 극명하게 차이가 나는 두 가지 경우가 있다. 전자의 경우 개발된 부동산에는 몇 가지 타입이 있으며 대지 위의 건축뿐만 아니라 인프라 구축이 요구된다. 이러한 프로젝트는 몇 년에 걸쳐 완성되기 때문에 아이디어를 제안하는 과정에서 장기간의 동향을 예측하는 것이 중요하다.

디벨로퍼와 지방정부 사이의 관계는 지난 과거에 비해 복잡해졌기 때문에 프로젝트의 착수부터 지방정부 주체와의 상호작용이 있을 것이다. 마찬가지로 사람들이 도시 뿐만 아니라 세계를 대상으로 움직이므로 시장분석과 거주자와의 관계도 보다 복합해졌다.

디벨로퍼는 모든 전문가들과 조화되어야하며, 타당성 여부를 결정하기 위해 그들의 의견을 수렴해야한다. 타당성 검토를 외부의 분석가를 이용하기로 결정한 디벨로퍼는 다수의 전문화된 회사와 전문가 집단을 이용할 수 있다. 마찬가지로 대부분의 컨설팅 회사들은 이러한 서비스를 제공한다.

타당성 검토의 구성을 평가하기 전에 모든 구성 성분을 개별단위로 알아보는 것은 유익할 것이다. 가능성여부에 대한 항목은 아래와 같다.

1) 사업 타당성 검토의 본질적 요소

• 행정적인 것의 요약
• 지도
• 부지의 사진
• 연출(rendering)
• 시장분석을 토대로 한 평가모델
• 비용견적
• 기간
• 견적서

2) 사업 타당성 검토의 분석적 요소

• 프로젝트를 위한 시장 Targeting과 Idea제안
• Targeting한 시장에 대한 수치적 조사 – 사람들의 수, 그들의 기호, 그들의 수입
• 제품의 동일성
• 앞서 말한 내용에 대한 돈의 흐름
• 계획의 개별성분에 대한 평가와 가능성에 대한 민감도 분석
• 리스크 관리에 대한 기술과 리스크에 대한 재검토
• 프로젝트에 있어 개별 관계자의 참여 가능성에 대한 구성

4) 사업 타당성 검토의 시장 조사

시장조사는 타당성 검토에 있어 가장 중요한 요소이다. 시장조사는 아이디어를 가다듬는 단계에서 세계적, 국가적, 지역적 추세를 분석해야하며 자세한 내용은 앞에서 다뤄질 것이다.

시장조사의 첫 번째 단계는 국제적인 영향을 반영하는 국가의 경제 상태에 대한 조사이며 장기간의 추세뿐만 아니라 지역, 대상지의 특성을 주의 깊게 계획해야한다. 국가적 추세는 직업의 형태를 좌우할 수 있기 때문이다. 미국의 경우 제조업의 후퇴와 정보산업의 강세로 인해 직업의 개수가 달라지고 있다.(도시에서 요구되는 직업의 형태가 달라지므로 일어나는 일들) 이러한 국가적 추세는 많은 중심도시의 개발과 관련해서 직접적으로 관련된다. 중심도시에서 오피스 공간의 개발은 주어진 위치가 요구하는 수준에 대한 거주자의 불안을 낳을 수도 있다. 위성도시에서의 소매상업시설의 개발은 낮은 급여수준으로 인해 개인들은 어려움을 가질 것이다. 이 두 경우에서 공간을 사용할 수 있는 인력의 부족은 장소의 가치를 감소시킬 수 있다. 이렇듯 시장분석예측의 중요성은 증가한다.

두 번째 단계에서 시장분석자는 시장에서 중요하게 취급되는 형태와 기능을 결정하기 위한 특성을 조사해야한다. 제안된 개발은 분석자의 식견을 통해 이뤄진다.

세 번째 시장조사는 항상 시장분절과 명확한 특성에 대한 절차를 포함해야한다. 시장분절을 주의 깊게 관찰하는 것은 필요하다. 그 다음 디벨로퍼는 특이한 특성을 바탕으로 개발의 Capture Rate과 기대되는 임대수요를 파악할 수 있다.

5) 사업 타당성 검토의 예비 설계도(Preliminary Drawings)

시장조사를 통해 아이디어의 실행가능성이 확인되면 일반적으로 세 번째 단계에서는 더 많은 비용이 필요하다. 예상되는 밑그림은 수요층, 주차장, HVAC시스템과 같은 외부의 수요를 보여준다. 이러한 작업은 두 번째에서 끝나야하지만 형식적인 타당성 검토에서는 마지막 디자인 계획을 요구한다.

디벨로퍼가 세련된 수준을 알아내는 것은 어렵기 때문에 건축가와 엔지니어를 선택하는 것이 효율적이며 건축가와 엔지니어의 의견을 참고하여 디벨로퍼는 질과 양 그리고 디자인 특성의 시기를 결정해야만 한다. (디벨로퍼는 모든 부분에 대해서 다 알아야 한다.) 결국 높은 질적 수준은 성공적인 임대와 경영에 가져온다.

또한 조망권에 대한 중요성이 강화되고 있다. 스페인의 빌바오와 같은 몇몇 도시는 인상적인 건축으로 경제의 중심이 되었다. 빌바오로 인한 관광객은 연간 500,000명 정도로 집계되었다. 도시의 경제적 쇠퇴의 해결책은 문화와 디자인이며 이로 인해 박물관, 콘서트홀, 스포츠 경기장은 명성이 있는 건축가들에 의해 디자인 되고 있다.

1) Europa Center – A Key Hiring Decision

유로파 센터의 경우에서처럼 외부 전문가는 경험이나 명성이 없는 회사가 개발을 할 때의 위험을 줄일 수 있으며 그들의 개발 경험을 가져올 수 있다. 전문적인 건축가는 개발사업에 있어 중요한 역할을 수행한다. 하지만 그들은 다른 플레이어의 활동과 목표를 인지하지 못하면 프로젝트를 디자인할 수 없다. 성공하기 위해서는 최종상품이 시장성, 비용의 효율성이 확보되어야만 한다. 커뮤니케이션과 피드백은 개발팀에 있어 반드시 필요하다. 그 이유는 선행적 밑그림은 시장에서의 어필, 물리적 비용, 경영비용을 비교해야만 하기 때문이다.

아름다운 건물은 비용이 많이 들어서 건설하기가 쉽지 않고 또한 관리의 어려움으로 인해 성공적인 개발이 어렵다. 한편 낮은 예산프로젝트는 시각적인 어필이 어렵고 경영의 어려움과 성공이 어렵다. 성공적인 개발은 CM이 어우러졌을 때 가능성이 더욱 높아진다.

마케팅 어필, 비용의 균형은 대상지에 대한 적합성이 없이는 성취하기가 어렵다. 결국 부동산의 특성을 구별해야만 이뤄질 수 있다는 것이다.

좋은 계획은 공공부분으로부터의 저항을 제거하고 줄이는 것이다. 유로파 센터에 대한 밑그림이 그려지는 동안 빌딩디자인은 디벨로퍼의 요구와 Chapel Hill’s의 지방의회의 요구를 만족시키기 위해 많은 변화를 겪었다.

2) Europa Center – Working with the Architect

공간은 사람들에 의해 창조된다. 게다가 사람들에게 어필하는 공간은 시장분석에서 제시된 바와 같이 새로운 시장으로 변모할 수 있다. (장소에 대한 어필을 위해) 대상지와 예상 거주자에게 적합한 빌딩이 어떤 것인지에 대해서도 관심을 기울여야 하며 심지어 디벨로퍼는 도시 안에 빌딩의 창에 대해서도 생각해야한다.(피츠버그와 달라스에 대한 예시가 나오며 결론은 개별적이 아닌 상호적인 입장에서 건물 외관이 형성되어야한다는 것.)

위대한 건물은 환경과 디자인이 어우러져야 한다. 크기와 척도, 규모와 Set Back, 경관, 주차장의 순환, 이미지 등등…

건물에 대해 배우기 위한 가장 좋은 방법은 위대한 건물을 방문하는 것이며, 직접적인 방문을 통해 공간적 기능과 도시 안에서의 어우러짐(적합성)을 관찰하는 것이다.

* Initial Construction and Total Cost Estimates

건설비용에 대한 견적에는 토지비용이 포함되며 아이디어를 다듬는 단계에서 이뤄진다 – 요구되는 기반시설, 토지의 개선. 복합개발은 비용이 많이 든다. 대상지 밖에 기반시설비용은 대상지 내의 도로, 배설공사에 대한 비용과 결합된다. 필요한 기반시설, 기본적인 개발비용은 토지비용과 건물을 건축하기 위한 물리적인 개선비용이다.

가이드는 건설비용을 책정하는데 이용할 수 있다. 가이드는 비용을 절감하거나 제안된 개발의 지리적 위치뿐만 아니라 인플레이션에 대한 업데이트도 제공한다.

디벨로퍼는 예상되는 비용을 추정하기 위해 표준산업비용을 사용하며 건물 내부에 소요되는 비용은 도급자의 견적으로 산출된다. 상당한 금액의 차이가 발생할 경우 디벨로퍼는 도급자와 함께 세세한 부분에 대해 다시금 체크해야한다. 만약 잔여분이 남는다면 그들은 그것을 해석해야만 한다.(비용에 관한 부분은 투명하고 명확해야한다.)

견적절차에 있어 디벨로퍼는 자신의 견적절차를 도와줄 수 있는 전문가가 필요하다. (예를 들어 유리잔에 대한 견적을 내기 위해서는 유리잔에 대한 전문가를 통해 유리잔의 견적을 알아봐야할 것이다.) 비록 건축가의 선정은 그들의 명성을 기초로 하지만 도급자의 선정에 있어서는 비용에 대한 부분이 적용된다.

3) Europa Center – The Tradeoffs in Choosing Players

(1) Museum Tower – Choosing Players

유로파센터는 도급자들의 견적에 대한 제안을 통해 변화가 일어났다. 그래서 타당성 검토는 프로젝트의 물리적 변화와 시장상황의 변화를 지속적으로 반영해야한다.

마케팅, 세금, 보험, 관리비용과 같은 대부분의 견적비용은 미래에 트렌드에 대한 예측과 경험을 기초로 한다. 예를 들어 중계수수료, 광고에 소요되는 시간과 비용, 임대기간의 예측. 다시 말해 파이낸싱 비용의 견적은 이자율과 건설기간을 기초로 산정된다.

결국 과거의 경험은 유사한 위치에서 표준생산품에 대한 견적비용산정에 도움을 준다. 다만 빠른 업데이트와 변화가 수반되어야한다.

마지막으로 모든 프로젝트에 있어 우발적인 부분에 대한 비용은 포함된다. 예측이 어려운 현실에서 타당성은 단지 이성적인 판단이지 보증을 하는 것은 아니다. 개발은 예상하지 않은 변수가 내재되어 있지만 공통적으로 개발비용에 쓰이는 요소는 다음과 같다.

• 토지비
• 부지 개발비용
• 디자인 비용 – 건축, 엔지니어 part
• 건축에 소요되는 기본적인 비용 – 임금, 재료비
• 인허가 비용
• 파이낸싱으로 인한 이자율
• 마케팅 비용
• 오픈 사전에 운영비용
• 법적비용
• 회계비용
• 현장조사비용
• 일반관리비(Overhead)
• 우발적인 비용
• 개발수수료

이론적으로 각각의 견적은 시장데이터를 기초로 산정된다. 개별 아이템에 대한 비용은 입찰자나 혹은 옵션에 의해 산정된다.

(2) Profile Jerry Speyer

대출자와 투자자는 아이디어를 다듬는 단계에서 사전적인 검토를 하게 된다. 상호작용을 바탕으로 디벨로퍼는 적당한 대출자를 찾게 되고 가능하다면 개발기간 동안 투자자 혹은 공동 파트너가 되기를 원할 것이다. 타당성 검토 단계에서 디벨로퍼는 대출자와 투자자에게 시장에 대한 Tarketing과 프로젝트에 대한 디자인과 비용, 금융구조에 대해 제시한다. 이 시점에서 가장 중요한 점은 디벨로퍼가 프로젝트에 대한 가치를 어필해야한다는 것이다.

건설에 대한 대출자는 복잡하고 화려한 것보다 오히려 간단하게 디자인된 프로젝트를 선호한다. 대출자는 낮은 리스크와 높은 이자를 동시에 원하며 그들의 생각이 빗나가 있다는 것을 알고 있다.

개발사업의 원활한 진행을 위해 적당한 자본가를 찾아야하는데 이를 위해서 디벨로퍼는 대출자와 투자자가 각각 원하는 것이 무엇인지 그들의 역사 그리고 그들이 현재 어떻게 자산을 운영하고 있는지를 알아야한다.

프로젝트에 소요되는 총비용과 이용 가능한 파이낸싱 사이에는 차이가 있기 때문에 디벨로퍼가 많은 돈을 가지고 있지 않으면 디벨로퍼는 개발기간동안 투자자를 필요로 할 것이다. 하지만 무엇보다도 중요한 개념은 개발에 있어 정직한 투자자와 대출자를 매칭하는 것이다.

세 번째 단계에서 가장 중요한 것은 개발절차에 따라 개발을 실행함에 있어 개발 파트너를 잊지 않는 것이다. 정부는 건축허가에 대한 의무를 가지고 있으며 건축허가를 얻기 위한 과정은 정치적이다. 명백하게 지방정부의 대표자는 타당성 검토에 있어 연관될 필요가 있다. 인허가 담당자(regulator)는 개발사업을 통한 공공과 개인의 목표성취를 위해 개발사업을 이해해야하며 그들은 개발승인절차의 지연을 되도록 줄이고 개발사업을 지원해야한다. 지방자치도시의 직원들은 해당도시의 마스터 플랜에 부합하는 컨셉을 가진 개발사업을 선정해야할 것이다.

성공적인 디벨로퍼는 정부의 정치적인 부분을 무시해서는 안된다. 만약 프로젝트의 전체이익이 관할지역에만 돌아간다면 선출된 공공의 대표자나 이익집단의 대표자는 비난을 할지도 모른다. 타당성 검토를 통해서 디벨로퍼는 개발절차의 단계를 미리 예측할 수 있다.

어떠한 디벨로퍼는 공공개발을 통해 정부와 함께 공동작업을 한다. 이러한 파트너쉽은 복잡한 과정을 거치지만 보답이 뒤따른다.

시장조사의 결과는 건물임대에 대한 계획, 예측, 기간, 공실률 등에 영향을 미친다. 타당성 검토 동안 디벨로퍼는 마케팅직원의 상품판매전략, 시공업자의 공사계획, 공공부문에 대한 검토, 대출자나 투자자에 대한 투자유치전략 등을 확신해야한다. 잘 준비된 타당성 분석은 시장분석에 대한 꼼꼼한(grid) 분석을 포함한다. 유사성이 있는 요인을 비교하는 것은 개별시장에서 수요와 공급에 의해 가격이 결정되고 이에 따라 제안된 프로젝트의 모양과 기능, 수익이 수정되므로 면밀한 분석은 중요하다. 프로젝트의 최종 amenity가 선택되면 분석자는 꼼꼼한 분석과 돈의 흐름으로부터 예상되는 가격을 산정해야한다.

• 잠재수입 – 공실 = 전체수입
• 전체수입 – 운영비용 = 순운영수입
• 순운영수입 + 잔여가치의 평가 = 할인된 현재가치

타당성은 미래지향적이어야 하며 과거의 사례는 단지 투자자에게 현재 프로젝트에 대한 가이드일 뿐이다. 따라서 타당성 검토는 준비되어야하며 분석가는 예상되는 인플레이션 비율뿐만 아니라 시장상황의 변화도 검토해야한다. 할인율은 이러한 방식으로 결정되고 분석가는 이러한 상황을 고려해야한다. 시장에 대한 모든 정보, 경쟁과 관련된 공간의 수준, 미래의 추세, 모든 예측과 관련된 리스크는 한 시점을 기준으로 가져와야한다. 그 다음 분석가는 예상되는 총 비용과 가치를 비교해야한다.
운영수입을 토대로 가치평가를 한 후, 분석가는 파인낸싱 이후와 세금적용 이후의 시나리오를 모든 참여자에게 공개해야한다. 완전한 비용과 모든 가치가 결정될 경우 디벨로퍼는 프로젝트가 개선될 수 있는지에 대한 민감도 분석을 실시해야한다. 민감도 분석을 실시하면 타당성검토에 대한 고정된 회계시스템과 역동적인 계획 툴을 만들 수 있다.

유로파센터의 개발은 2단계에서 3단계로 차차 넘어가고 있다. 비독립적인 회사에서 건축가는 아이디어 다듬기 단계와 타당성 검토 단계 두 단계 모두에 연관되어 있다. 디벨로퍼는 주위환경과 대상지에 적합한 빌딩건축에 초점을 두었다. 빌딩 건축이 가능한 토지와 뛰어난 건축가의 섭외가 충족되었을 때 건축가는 비용의 over와 인허가의 지연을 피하고 싶을 것이다. 이번 케이스 스터디는 비용, 임대, 운영능률 중 교환(tradeoff)에 초점을 맞추었다. 디벨로퍼는 건물 인허가에 대한 손실을 피하고 평이하고 건조가 빠른 건설을 선택해야할 것이다.

보다 빈번하게 개발은 물리적 공간의 건설과 사업의 운영간의 결합과 관련된다. 오늘날 소비자 중심의 시장에서 사용자의 요구에 부흥하는 공간을 만드는 것은 중요하다. 다시 말해 호텔의 운영은 창고의 운영에 비해 더욱 중요하게 되었다. 예를 들어 소매상점은 부동산 프로젝트 인가? 아니면 개발 프로젝트인가? 결론적으로 전통적인 부동산 타당성 분석은 현대의 사업계획과 뒤섞여 존재하고 있다.

‘Enterprise Concept’은 개발 절차에 대한 관점이다. 적절한 타당성 검토는 사업에 대한 의사여부를 결정하는데 필요하다.

1) 프로젝트의 장기간의 성공을 위한 작업에는 무엇이 중요한가?

2) 디벨로퍼 혹은 차용자는 믿을 수 있는가? 디벨로퍼는 부정적인 상황을 극복할 수 있는가?

타당성 검토는 건설공간에 대한 비용과 전통적인 가치를 묘사하는 것 보다 사업성에 대한 부분이 중요하다.

복잡한 양상은 부동산에 있어 “벤처캐피탈”의 수요에 대한 증가 가능성을 가지게 하였다.

주거와 산업개발이 결합된 5,000에이커에 대해서 디벨로퍼가 2단계에서 6단계의 공사착공까지 이동하는 시기에 2~6년이라는 기간이 경과한다. 이 기간 동안 정식 타당성 검토가 이루어지고 디자인작업의 다수가 수행되어지며 광범위한 정부와의 관계는 해결되어진다. 그리고 장기임차인과의 관계들이 협상되어진다. 이러한 모든 단계들은 이 기간 동안 디벨로퍼가 현금을 지불해야하는 현금지급방식을 요구한다.(가용한 자본이 부족하다.)

이러한 상황에서 이 잠정적인 기간(2단계~6단계)을 판단하는 것은 아마도 전통적인 부동산 파이낸싱 기간에 비해 벤처캐피탈 기간이 훨씬 적절할 것이다.

투자된 달러들은 실질적인 것이다. 게다가 많은 위험은 프로젝트가 정확한 규모와 가치가 알려져 있지 않으므로 수행되어질 것인지에 대해 불확실성의 측면에서 투자와 관계되어 있다.

결과적으로 투자자들은 이러한 기간동안 전통적인 벤처투자가와는 다른 특별한 수익을 찾게 된다. 연장된 벤처캐피탈 기간은 투자자와 임대인, 그리고 심지어 디벨로퍼의 전통적인 역할을 바꾸기도 한다. 모든 전통적인 플레이어들은 여전히 중요하지만 벤처캐피탈 파이낸싱에 대한 수요는 복잡성의 추가적인 수준을 초래한다. 만약 프로젝트가 6단계까지 진행되지 않으면 투자자는 적은 수익도 받지 못할 것이다. 사실 그들은 그들의 모든 돈을 잃는다. 결국 실행 불가능한 개발에 대한 계획들은 재매각 가치가 없다.

기민한 디벨로퍼는 가능한 한 덜 비싼 자금조달방법을 사용한다.(산업은행과 같은) 그리고 가능한 한 벤처캐피탈과 같은 파이낸싱 방법은 사용하지 않는다.

개발회사는 기업이며 개발프로젝트의 자금회수는 체계화되어져야한다. 개발회사는 viable 해야 하기 때문이다. 따라서 개발회사가 지급능력을 유지하기 위해서 디벨로퍼는 보다 높은 즉각적인 development fee와 벤처캐피탈의 거액에 대한 요구를 누그러뜨리기 위해 장기간의 이익을 교환할 필요가 있다.

Europa Center의 개발기간동안 Fraser Morrow Daniels는 Research Triangle 지역 내에서 콘도미니엄 호텔을 위한 인허가를 확보하려고 시도하고 있었다. 주립대학의 근처에 위치한 그 호텔은 학교와 관련된 이벤트에 참석하는 사람들을 끌어들이기 위해 계획되어고 따라서 “Tie In”을 운영하는 것이 필요 했었다. 게다가 프로젝트는 도시의 역사적인 부문과 그 이상의 복잡한 정치적인 문제, 교통 정체와 동등한 물적 건설에 처해 있었다.

Fraser는 비교적 작은 도시에서 근무하는 비교적 작은 디벨로퍼로 시(市)가 최종적으로 그것을 승인하기 전에 프로젝트에 200만 달러를 투자하였다. (명백하게도 더욱 많은 돈이 맨하탄의 복합프로젝트에 연루되어 있었다)

최종적인 정부의 승인에도 불구하고 그 프로젝트가 타당하지 못하다는 것이 증명될 때 자본의 제공자들이 어떻게 반응했을 지를 생각해보라

실패한 Research Triangle Hotel은 우리를 길어지고 있는 벤처캐피탈 기간과 관련되는 파이낸싱 문제의 인식으로부터 디벨로퍼의 지불능력에 명확한 초점이 맞추어 지도록 이끌었다. (향상된 환경적인 인식·자각, 정치적으로 더욱 활발한 이익집단, 그리고 기업컨셉은 이러한 벤처캐피탈의 기간을 길게 하는 데 도움이 되는 여러 가지 요소들이다.)

그 프로젝트는 결국 실행할 수도 있다. 하지만 디벨로퍼는 매일 먹고 살기를 바란다. 레벨 1과 디벨로퍼의 포지션을 레벨 2와 같은 프로세스의 참여자로써 프로젝트의 타당성에 대해 생각하는 것은 교훈적이다.

디벨로퍼는 개발과정에서 모든 참가자의 2단계 예측에 대해 관계되어져야 한다. 비록 주어진 프로젝트가 타당하게 나타날지라도 (지속적으로 가치는 비용을 상회한다.) 충분한 조건이 아니지만 1단계 관계는 필수적이다. 개발 프로세스에서 모든 참여자들은 비슷한 관계를 보아야한다

만약 프로세스의 어떠한 지점에서 참여자가 갑자기 그것의 2단계 참여자가 타당해지기 위해 그만둔다면 전체 프로젝트는 위험에 빠질 수도 있을 것이다. 실행하기 위한 법적인 의무에도 불구하고 대다수의 사람들은 그들의 참여로 비용이 기대수익을 넘어서면 심지어 가장 흥미진진한 프로젝트조차 덜 열정적이게 된다. 계속적인 리스크 관리 기술로써 디벨로퍼는 타당성검토를 사용하는데 이는 단지 1단계에서 뿐만 아니라 각 참여자의 2단계 전망에 대해 생각하는 것도 포함한다. 먼저 전체적인 프로젝트의 타당성 계산들을 보여주고(1단계 타당성) 그리고 각각의 중요 참여자들과 특히 디벨로퍼 자신의 현금흐름 포지션을 보여준다. 디벨로퍼는 개발팀을 함께 유지하는 것에서 충분한 유연성을 가지기 위해 문제점들을 예상하도록 노력해야 한다.

몇 가지 기법들이 3단계의 업무를 수행 시 이용될 수 있다. 가장 중요한 것은 다음과 같다.

1. 개발사업의 전반적으로 이용되는 타당성 분석은 명백히 리스크컨트롤기법의 핵심이다.

모든 수입과 지출을 평가하는 곳에 더 많은 시간과 노력을 소비할수록, 아마 개발사업 결정은 정상적으로 이루어질 것이다. 개발사업은 거의 모든 경우, 미래에 대한 보다 확실한 예측, 보다 적은 위험과 수반되어져야만 한다. 다시 말해 큰 사업을 진행하기 위한 타당성검토의 핵심은 비용과 시간의 소비에 대한 것이라고 할 수 있다. 하지만 지나친 사업성검토는 사업 개발의 시간을 늘릴 수 있으며 이것은 시간 낭비이다. – 디벨로퍼에게는 큰 손실이다.
그렇다면 어느 정도가 지나치지 않고 적당할 것인가? 그것은 디벨로퍼의 판단이 필요한 것이며 디벨로퍼가 존재하는 이유일 것이다.

2. 사업성검토는 사업리스크의 분산에 가장 중요하게 영향을 주는 요소이다.

다양한 투자자는 다양한 우선순위가 있다. 건설자금 대금업자는 빠른 자금 회수를 원한다. 디벨로퍼는 대출금의 유동율. 사용하고 있는 자금에 대한 심한 규제 뿐만 아니라 어떤 투자자의 자산에 개인적인 의무를 보장해야 한다. 그러나 디벨로퍼들은 이자율에서의 금리산한계약, 지불요청에서의 쉬운 절차, 개인적 의무를 지지않는것, 그 자신의 현금에 대한 권리를 은행의 현금권리로 돌리는 것 등을 선호한다. 이러한 요구의 방법들은 프로젝트의 질에 의존되어 거래가 흥정되거나, 자금시장에서 대출자와 디벨로퍼사이의 현재의 힘과 관련되었다. 대출시장에서 디벨로퍼들은 선에 발끝을 맞추어야 한다. 많은 자원들으로 부터 쉽게 자금을 이용할 때 대출자들은 디벨로퍼의 요구를 더 기꺼이 받아들인다. 마찬가지로 장기적인 대출자의 거래흥정의 위험과 수익에 대한 확실한 관심들을 고려해야한다.

조정되어지는 인플레이션에 대한 자본밸런스는 (혹은 자본참여로 얻어지는 것) 몇몇의 인플레이션 중심에 있는 위험으로부터 대출자의 포트폴리오를 움직인다.(보호한다?)

높은 부채서비스 충당비율과 낮은 대출가치비율에서 대출자들은 계획대로 지불하는 것을 선호할 것이다. 채무불이행일 경우에는 모든 대출 밸런스를 수집해야한다. 투자자들은 또한 그들 자신의 금융할당에 대한 예측을 가지고 있다. 추가적인 돈이 필요할 경우에 그들은 그들의 돈이 늦게 기부(사용)되는 것을 원하며 보증받기를 원한다. 부족액에 대해서는 디벨로퍼나 대출자가 만들어야 한다. 확실히 투자자들은 개인적인 책임을 원하지 않는다 그러나 그들은 최대한의 세금환수를 원한다.

3. 건축가의 운영과 마케팅에 의한 디자인 계획은 리스크 관리에 있어 중요한 요인이다. 3단계에서의 모든 플레이어에 대한 검토는 4단계의 협상을 쉽게 만든다.

4. 디벨로퍼들은 공공설비(가스, 전기등)와 인프라에 대해서 꼼꼼히 체크해야 한다. 뿐만 아니라 법적인 타당성과 공공의 요구사항 등을 프로젝트에 반영해야하며 아마도 도시에서는 하수, 상수, 그 외의 다른 인프라를 제공하지 않을 것이다. 문서회의에서 디벨로퍼들은 서둘러 협상을 시작해야 하며 가능한 한 지역 위원회로부터 공공시설과 서비스를 얻어내야 한다.

5. 프로젝트에 대한 모든 인프라 비용을 고려할 때 디벨로퍼들은 ‘허가’에 대한 협상을 실행해야하며 기반시설의 제공에 대한 이권을 요구해야한다.

합작벤처자금과 함께 다른 사적인 부문과 개발을 통해 수익자가 되는 공공부문들이 아마도 가능성과 적합적일 것이다. 때때로 비용이 공유되지 않을 때 디벨로퍼들은 토지 주변의 무엇인가에서 얻어낼 수 있는 방법이나 개발의 결과로 이익을 얻게 되는 그 무엇인가를 잡아내야 한다. (불행히도, 위험이 증가할 수도 있다. 그러나 아마도 증가하는 비용에 대해서 돌려받을 것이다.)

6. 디벨로퍼들은 선택한 건축업자로부터 문제 될 수 있는 건축허가에 대해서 확실히 해야한다. 또한 어떤 도시에서는 하청업자로부터 적절한 허가를 얻어낼 수 있는데 그것을 확실히 하는 것은 중요하다. 그것을 대충 선택할 경우 건설업자들은 확실한 법규나 회사에서 다루지 않는 법적인 무언가에 대해서 간과할 수도 있다. 따라서 건설업자와 하청업자의 일에 대한 자격증 여부 등을 확실히 파악해야한다. 이는 위험을 관리하는 좋은 방법이다.

7. 건축가들과 계약에서 구조적인 보증은 때때로 유용함을 제공한다.(몇몇 사람들은 건축회사가 작을 경우 보험계약을 고려하기도 한다.) 보스턴에 있는 john hancock building의 창문이 떨어져나간 후에 많은 디벨로퍼들은 건설의 모든 기술적인 측면에서의 최종검토를 이루어지게 하였다.

건축가, 공급자 그리고 건설업자 등의 모든 참여자들에 대한 보증은 충분한 금융적 가치를 가진다. 재해가 발생했을 경우 디벨로퍼에게 구제책을 제공하는 것이다. 더 구체적으로 법적문서의 책임과 개인적인 플레이어들 간의 심각한 문제로 인해 업무가 멈추는 것을 막는 설득력을 더욱 쉽게 해준다. 이러한 가능성은 3단계에서의 유리한 논의를 할 것으로 예상된다. 만약 그들이 그렇지 못하면 4단계에서의 규제협상을 더욱 어렵게 만들 것이다.

타당성 검토가 이뤄지지 이전에 시장 환경에 대한 분석이 선행되어야한다. 시장조사에 따라 디벨로퍼는 현금흐름을 평가해야하며 평가된 사업의 가치가 비용을 초과할 경우 프로젝트는 타당성이 있다고 말할 수 있다. 타당성 검토는 개발절차의 리스크 관리 그 이상의 의미를 갖는다. 타당성 검토는 개발사업의 목적을 이행하는데 필요로 되는 플레이어를 참여시키는 도구이다. 타당성 검토는 4~7단계 사이에 수정될 수 있으며 개발절차에 있어 가장 중요한 경영도구이다.